Nhà không đủ giấy tờ hợp lệ vẫn "đắt hàng"
 Ảnh: Minh họa |
Theo chia sẻ của KTS Lê Nguyệt Trân, như là một hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng và sự phát triển mạnh của khu vực phi chính thức, nhà ở phi chính thức hay còn gọi là nhà nhẩy dù, nhà không có giấy tờ hợp lệ đã và đang tiếp tục hình thành trên diện rộng và trở thành một thách thức lớn đối với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân chính của việc này có lẽ vì giá đất ở TP. Hồ Chí Minh quá cao. Đây cũng là hiện trạng ở Hà Nội, khi mà giá đất quá cao so với thu nhập bình quân của người dân.
Trong bối cảnh nhiều người dân TP. Hồ Chí Minh đang chọn lựa cho mình loại hình nhà ở không chính thức, và nguy cơ này cũng đang có chiều hướng "lây lan" ở Hà Nội. Để có cái nhìn rõ ràng hơn về thực trạng này và có thể có giải pháp để khắc phục việc "cổ súy" cho nhà ở lấn chiếm, nhẩy dù, không giấy tờ, VnMedia xin giới thiệu bài viết của KTS Lê Nguyệt Trân.
Để tôn trọng tác giả và giúp bạn đọc hiểu một cách rõ nét về thực trạng thích nhà "nhẩy dù" ở TP. Hồ Chí Minh, chúng tôi xin đăng tải gần như nguyên xi chia sẻ của KTS Lê Nguyệt Trân.
Thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có phân khúc sản phẩm tương đối đa dạng nhưng chủ yếu tập trung ở thị trường trung cấp trở lên. Chỉ từ năm 2009, thị trường mới bắt đầu có sự chuyển biến mạnh ở phân khúc trung bình và bình dân.
Theo số liệu CBRE năm 2010, có thể thấy mức giá trung bình thấp nhất vào khoảng 12-13 triệu/m2. Như vậy, nếu diện tích một căn hộ là 45m2 thì giá nhà thấp nhất vào khoảng 540 triệu đồng/căn hộ. Nếu diện tích 30m2 thì giá thấp nhất là 360 triệu đồng/căn hộ.
Theo dữ liệu trên một số trang web giao dịch bất động sản được khảo sát, có khoảng 20 dự án bán căn hộ với mức giá dao động từ 540-800 triệu/căn hộ, với diện tích thông thường trên 40m2.
Trên thực tế, các dự án với mức giá rẻ chiếm tỷ trọng cực kỳ khiêm tốn trên thị trường hiện tại và không đáng kể so với nhu cầu thực ở của người dân, mà theo báo cáo khảo sát thị trường của CBRE đang ngày càng tăng đối với phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân.
Với mức giá căn hộ chính thức như vậy, việc tiếp cận nhà ở trên phương diện tài chính của 80% dân số thu nhập thấp trở nên cực kỳ khó khăn. Mức giá thấp nhất hiện có của thị trường căn hộ xây mới (khoảng 540-800 triệu/căn hộ) vẫn chưa thể gọi là phải chăng với những người dân có thu nhập thấp.
Theo phân tích nếu một hộ gia đình được vay trả góp 70% giá trị căn hộ, kỳ hạn 20 năm, lãi suất cố định 15%/năm và thanh toán đều hàng tháng, thì khoản tiền nhà thanh toán sẽ vào khoảng 4,98-7,37 triệu/tháng.
Với mức thanh toán này, cũng chỉ bộ phận dân cư thuộc nhóm thu nhập cao nhất mới đủ khả năng chi trả. Bởi một hộ gia đình chỉ có thể chi tiêu khoảng 5,67 triệu/tháng cho nhà ở (mức này chiếm khoảng 30% tổng thu nhập, tại các nước thì thông thường số thu nhập dành riêng cho nhà ở trong khoảng 20-35%). Như vậy, số tiền cao nhất mà một hộ gia đình có thu nhập cao có thể chi trả là 615 triệu/căn.
Tình huống mới thực sự khó khăn đối với 80% dân số còn lại, khi mà thu nhập bình quân tháng chỉ đạt từ 0,83 triệu/tháng đến 2,14 triệu/tháng, tương ứng với khả năng chi trả cho nhà ở hàng tháng từ 1,19 triệu-2,51 triệu/tháng. Với khả năng tài chính này, nếu việc mua nhà được hỗ trợ bởi hệ thống tài chính nhà ở (ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính nhà ở khác) thì những người thu nhập thấp cũng chỉ có thể mua nhà với giá trị trong khoảng 128-271 triệu/căn.
Nguồn cung chủ lực: nhà không có giấy tờ
Những người không đủ khả năng tài chính chọn lựa nhà ở phi chính thức như là lựa chọn duy nhất để có một căn nhà. Dù không có số liệu thống kê chính thức, nhưng việc mua bán nhà đất trao tay dường như là hiện tượng phổ biến ở nhiều nơi đặc biệt là tại TP. Hồ Chí Minh. Có nhiều nhận định cho rằng, mua nhà bằng giấy viết tay có lẽ là nguồn cung chủ lực cho phân khúc nhà ở giá rẻ ở TP. Hồ Chí Minh.
Người có nhu cầu sẽ tiến hành mua đất chưa có giấy tờ hợp lệ và xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó, thông thường việc xây dựng sau đó cũng lại không có hoặc không đầy đủ giấy tờ hợp pháp.
Về chi phí xây dựng nhà, hiện tại, mức giá ghi nhận tại thời điểm cuối 2010 từ các nhà thầu xây dựng quy mô nhỏ vào khoảng 2,4-4,3 triệu/m2 sàn xây dựng tuỳ thuộc vào mức độ kiên cố.
Tuy nhiên việc xây dựng nhà không có giấy phép hợp lệ như vậy còn phải tính đến chi phí “bôi trơn” tại địa phương để được tiến hành xây dựng. Loại chi phí này có nơi lên đến 70 triệu cho một căn nhà 4m x 16m gồm trệt và 1 lầu.
Như vậy, chi phí xây dựng một căn nhà trệt 4m x 16m đã vào khoảng 190-275 triệu, bên cạnh chi phí khá đắt đỏ tại TP. Hồ Chí Minh.
Hoặc cũng có thể mua những căn nhà có sẵn, xây mới hoặc mua bán lại. Giá của những căn nhà này cũng có một biên độ dao động nhất định. Tuy vậy, 200-350 triệu là mức giá phổ biến có thể mua được một căn nhà trên dưới 24m2 bao gồm cả đất. Thậm chí, nếu ở vị trí kém thuận tiện hoặc diện tích nhỏ hơn, mức giá còn thấp hơn nữa. Hầu hết tất cả những căn nhà như vậy đều không có giấy tờ hợp pháp.
Trên thực tế, hoạt động xây dựng mới những căn hộ như thế để bán cũng là một hình thức đầu tư đã đang tồn tại đối với một số cá nhân trong những năm gần đây.
Với những người nghèo hơn, thuê nhân công xây nhà bán kiên cố cũng là một giải pháp. Chi phí cho hoạt động xây dựng này thông thường bao gồm chi phí nhân công, chi phí vật liệu xây dựng và tiền công cho chủ thầu.
Khó khăn hơn nữa, dựng nhà giản đơn tạm bợ, sống nhiều người trong cùng một căn nhà là những cách thức để giảm chi phí nhà ở.
Tại sao người dân lựa chọn nhà phi chính thức?
Phần này sẽ thực hiện tính toán và so sánh chi phí xây dựng một căn nhà từ góc độ của hộ gia đình có nhu cầu về nhà ở nhưng khả năng tài chính giới hạn, do vậy phân vân giữa hai lựa chọn xây dựng nhà chính thức hay phi chính thức. Mục tiêu là nhằm giải thích tại sao nhà phi chính thức trở thành lựa chọn phổ biến đối với những căn nhà giả rẻ (thấp hơn mức giá mà thị trường chính thức cung cấp, dưới 500 triệu). Để có so sánh, chúng ta sẽ thiết lập chi phí cho việc xây dựng hai căn nhà giống nhau (về diện tích đất và kiểu dáng, chất lượng công trình), chỉ khác nhau về tình trạng pháp lý- chính thức hay phi chính thức.
Chi phí nhà ở bao gồm ba khoản mục cơ bản: đất, xây dựng và pháp lý.
Đối với đất phi chính thức, chi phí thường rẻ hơn rất nhiều so với khu vực chính thức do chưa có giấy tờ hợp pháp. Chính vì vậy, thường thiếu hạ tầng cơ bản (điện nước, đường sá, cầu cống...) hoặc do vị trí, địa thế khu đất kém thuận lợi.
Việc xác định mức giá đất để đưa vào tính toán là rất khó khăn vì giá đất tại TP. Hồ Chí Minh biến động rất lớn và đa dạng.
Nếu giả định mức giá đất phi chính thức là 2 triệu đồng/m2 và mức giá đất trên thị trường chính thức cao gấp 5 lần. Để xây dựng một căn nhà bê tông, tường kiên cố có một lầu đúc giả, chi phí xây dựng công trình sẽ nằm trong khoảng 2,4-2,8 triệu. Chi phí này cũng có sự khác biệt nhất định tuy không lớn lắm, do xây dựng chính thức sẽ phải chịu thêm một số khoản phí như thuế.
Theo nghiên cứu, chi phí của nhà ở chính thức là tương đối nhỏ so với tổng chi phí. Khoản này bao gồm phí trước bạ khi mua đất và các loại phí cho việc xây dựng công trình gồm cấp phép, thuế và hoàn công.
Đối với nhà phi chính thức, vì hoạt động xây nhà là không hợp pháp nên chi phí pháp lý không tồn tại. Tuy nhiên, để xây được nhà, người dân phải chi khoản tiền "bôi trơn" thường chiếm tỷ trọng khá lớn trong tổng chi phí.
Theo khảo sát tại một số hộ gia đình tại khu vực huyện Bình Chánh, chi phí "bôi trơn" này khá cao, 30-50 triệu đồng/căn nhà một tầng với diện tích khoảng 20m2; 60-75 triệu đồng/căn nhà diện tích 64m2.
Như vậy, khác biệt chi phí giữa nhà chính thức và phi chính thức là rất lớn, khoảng 1,8 lần, nghĩa là nhà chính thức cao hơn nhà phi chính thức đến 133 triệu đồng.
Lợi thế lớn nhất của nhà phi chính thức là giá đất thấp hơn nhiều. Giá đất rẻ do đất phi chính thức thường thiếu cơ sở hạ tầng, vị trí kém thuận lợi hơn và không có giấy tờ hợp lệ nên rủi ro lớn hoặc kém thanh khoản. Giá đất rẻ còn nằm ở một khía cạnh khác, đất phi chính thức thường đáp ứng được nhu cầu về diện tích nhỏ vừa túi tiền, trong khi các khu dân cư- quy hoạch phân lô, bán nền với diện tích tiêu chuẩn (4m x 16m) thường là vượt quá khả năng của nhiều người. Thậm chí, ngay cả khi giá đất chính thức chỉ 4 triệu đồng/m2 thì chi phí nhà phi chính thức vẫn rẻ hơn đến 8%, khoảng 13 triệu đồng.
Theo Vnmedia
