Giảm 30 - 40% BĐS vẫn “khát” nhà giá rẻ
Giá BĐS giảm tại tất cả các phân khúc nhưng người dân vẫn chưa được giải cơn khát về nhà ở đô thị với nhu cầu thực vì các lý do: giá vẫn cao, sản phẩm diện tích nhỏ còn hiếm (từ 40 - 60m2) trong khi DN đa phần vẫn đang khủng hoảng và chậm trong việc chuyển dịch cơ cấu sản phẩm địa ốc.
Căn hộ bình dân - “muối bỏ bể”?
Theo thống kê của Colliers International trong quý IV/2011, thị phần căn hộ Hà Nội đang thiếu phân khúc căn hộ bình dân với tỷ lệ chỉ 15% tổng nguồn cung, trong khi đó số lượng căn hộ cao cấp chiếm gần 50%. Tính xuyên suốt cả năm 2011, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 26 nghìn căn hộ mới được bung hàng chủ yếu từ Q.Thanh Xuân, Hà Đông và Hai Bà Trưng. Riêng quý IV/2011 có khoảng 4.500 căn chào bán ra thị trường, trong đó chủ yếu là căn hộ hạng trung và cao cấp lần lượt chiếm 47% và 40% thị phần, còn lại là căn hộ hạng bình dân chiếm số lượng rất ít.
Tuy chiếm tỷ trọng rất thấp (13%) trong cơ cấu sản phẩm nhưng phân khúc nhà ở, căn hộ bình dân trong thời gian qua (tính từ đầu quý IV/2011 tới nay) lại có số lượng giao dịch thành công lớn nhất. Nghịch lý này cho thấy nhà đầu tư cũng như giới kinh doanh BĐS đa phần vẫn sai lầm khi chưa kịp nhận diện rõ thị trường cũng như đối tượng khách hàng mục tiêu (là người có nhu cầu thực với lượng tiền sẵn có chủ yếu dưới 3 - 4 tỷ đồng). Tuy nhiên, những khó khăn liên tục xuất hiện kèm theo tình trạng “đói vốn” kéo dài do chính sách tài chính, hàng tại các phân khúc khác không có thanh khoản, buộc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung cho phân đoạn hạng trung và bình dân, đặc biệt là những dự án có giá trị giao dịch dưới 2,5 tỷ đ/căn. Có thể kể ra một số dự án căn hộ mới bung hàng vừa qua như Sky Garden do Vân Thái Group làm chủ đầu tư tại 115 Định Công có giá 18 triệu đ/m2, chung cư CT2A tại KĐT Tân Tây Đô giá từ 15,3 triệu đ/m2…
Tại TP.HCM, ngay từ giữa quý IV/2011, nhiều DN BĐS cũng đã nhanh chân chuyển hướng đầu tư vào dòng sản phẩm giá rẻ với diện tích nhỏ nhằm tạo tính thanh khoản nhanh nhất có thể. Điển hình là dự án căn hộ Gold House được “xả hàng” thành công vào tháng 11/2011 với giá 14,4 triệu đ/m2. Những đại gia lớn như Thủ Đức House hay HAGL Land đều chung chí hướng “tạo sự khác biệt với phần còn lại của thị trường” bằng cách thu hẹp độ bao phủ về sản phẩm, đồng thời dồn sức cho căn hộ giá dưới trung bình, có diện tích nhỏ, giá mỗi mét vuông cạnh tranh, tổng giá trị BĐS vừa túi tiền, hướng đến đối tượng là CNVC có thu nhập ổn định. Cụ thể như trường hợp của HAGL Land: Sau quý II, DN này sẽ tung ra thị trường căn hộ đã xong móng, diện tích nhỏ nhất từ trước tới nay của HAGL và quan trọng nhất là tổng giá trị căn hộ không quá 1,5 tỷ đ/căn.
“Thượng đế” đắn đo
Tưởng như ước mơ về chốn an cư tại các đô thị đã đến thật gần với người có nhu cầu thực, nhưng vẫn xuất hiện sự e ngại của khách hàng khi phải “xuống tiền” dù giá đã rất dễ chịu như chính họ nhận xét. Lý do đầu tiên đến từ số lượng các vụ kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư về chất lượng căn hộ trong năm 2011 đã khiến cho nhiều khách hàng chùn bước trong việc bỏ tiền mua căn hộ. Tiêu biểu là vụ cư dân tại chung cư CT2 Mễ Trì Thượng (Từ Liêm, Hà Nội) gửi đơn phản ánh chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về thiết bị cũng như chất lượng công trình như đã cam kết trong hợp đồng vào tháng 10/2011.
Rồi đến sự việc các gia đình sinh sống trong tòa nhà N09-B1, KĐTM Dịch Vọng, Cầu Giấy bức xúc vì các thiết bị bàn giao đều không đúng như trong hợp đồng. Đặc biệt, do thi công ẩu nên phần đá ốp tường bên ngoài tòa nhà bị bong tróc rơi xuống khá nhiều - gây nguy hiểm cho tính mạng người dân khi đi lại quanh bên ngoài tòa nhà… Anh Tuấn làm việc tại Hà Nội từ gần 10 năm nay, đang đắn đo xuống tiền khi được giới thiệu một dự án căn hộ với mức giá dưới “giá gốc” theo lời quảng cáo. Theo anh này, dù nhân viên môi giới quảng cáo rất hay về giá cả cũng như tính pháp lý hay tiện ích của căn hộ, nhưng kiểu gì chủ đầu tư cũng không thể chấp nhận lỗ. Vì kinh doanh thì mục tiêu là phải có lãi, nên bằng cách này hay cách khác, chủ đầu tư sẽ đều cố gắng có lãi. Với mức giá giảm như vậy, liệu có ai đảm bảo chất lượng công trình sẽ đạt như cam kết trong hợp đồng.
Song hành với nỗi lo chất lượng, nhiều hộ gia đình trẻ có mức thu nhập dưới 15 triệu đ/tháng vẫn chưa thể chọn lựa cho mình sản phẩm ưng ý nhất vì giá nhà vẫn ở ngoài tầm với. “Có lẽ sẽ phải chờ thêm đến quý II năm nay may ra giá căn hộ tại những dự án căn hộ tầm trung mới về mức hầu bao của những CBCNVC đi làm tích cóp từ nhiều năm nay. Với mức giá như hiện nay, nhiều gia đình trẻ như chúng tôi sẽ lựa chọn đi thuê chung cư mini và tiếp tục tiết kiệm tới 50 tuổi mới mong mua được (!)”, chị Nga, cán bộ hành chính của một đơn vị ngành giáo dục tại Hà Nội ngậm ngùi.
Đến lúc này, trong khi chờ đợi hiệu ứng của các chính sách vĩ mô từ Ngân hàng nhà nước cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước, DN cần nhanh chóng cơ cấu lại sản phẩm, tập trung cho phân khúc trung bình, căn hộ giá rẻ. Đồng thời, tận dụng tối đa công nghệ xây dựng và VLXD giá rẻ - chất lượng đảm bảo để giảm giá thành sản phẩm nhằm tạo tính thanh khoản cho phân khúc được đánh giá là sáng sủa còn lại duy nhất của thị trường lúc này. Khi cơn khát nhà ở từ nhu cầu thực được giải, mãi lực từ phân đoạn giá thấp sẽ như động cơ đốt trong đẩy dần các đầu máy khác như mặt bằng thương mại, nhà ở xã hội hay thậm chí cả cao cấp đã đình đốn từ giữa năm 2011.
 |
Căn hộ bình dân - “muối bỏ bể”?
Theo thống kê của Colliers International trong quý IV/2011, thị phần căn hộ Hà Nội đang thiếu phân khúc căn hộ bình dân với tỷ lệ chỉ 15% tổng nguồn cung, trong khi đó số lượng căn hộ cao cấp chiếm gần 50%. Tính xuyên suốt cả năm 2011, thị trường Hà Nội đón nhận khoảng 26 nghìn căn hộ mới được bung hàng chủ yếu từ Q.Thanh Xuân, Hà Đông và Hai Bà Trưng. Riêng quý IV/2011 có khoảng 4.500 căn chào bán ra thị trường, trong đó chủ yếu là căn hộ hạng trung và cao cấp lần lượt chiếm 47% và 40% thị phần, còn lại là căn hộ hạng bình dân chiếm số lượng rất ít.
Tuy chiếm tỷ trọng rất thấp (13%) trong cơ cấu sản phẩm nhưng phân khúc nhà ở, căn hộ bình dân trong thời gian qua (tính từ đầu quý IV/2011 tới nay) lại có số lượng giao dịch thành công lớn nhất. Nghịch lý này cho thấy nhà đầu tư cũng như giới kinh doanh BĐS đa phần vẫn sai lầm khi chưa kịp nhận diện rõ thị trường cũng như đối tượng khách hàng mục tiêu (là người có nhu cầu thực với lượng tiền sẵn có chủ yếu dưới 3 - 4 tỷ đồng). Tuy nhiên, những khó khăn liên tục xuất hiện kèm theo tình trạng “đói vốn” kéo dài do chính sách tài chính, hàng tại các phân khúc khác không có thanh khoản, buộc các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung cho phân đoạn hạng trung và bình dân, đặc biệt là những dự án có giá trị giao dịch dưới 2,5 tỷ đ/căn. Có thể kể ra một số dự án căn hộ mới bung hàng vừa qua như Sky Garden do Vân Thái Group làm chủ đầu tư tại 115 Định Công có giá 18 triệu đ/m2, chung cư CT2A tại KĐT Tân Tây Đô giá từ 15,3 triệu đ/m2…
Tại TP.HCM, ngay từ giữa quý IV/2011, nhiều DN BĐS cũng đã nhanh chân chuyển hướng đầu tư vào dòng sản phẩm giá rẻ với diện tích nhỏ nhằm tạo tính thanh khoản nhanh nhất có thể. Điển hình là dự án căn hộ Gold House được “xả hàng” thành công vào tháng 11/2011 với giá 14,4 triệu đ/m2. Những đại gia lớn như Thủ Đức House hay HAGL Land đều chung chí hướng “tạo sự khác biệt với phần còn lại của thị trường” bằng cách thu hẹp độ bao phủ về sản phẩm, đồng thời dồn sức cho căn hộ giá dưới trung bình, có diện tích nhỏ, giá mỗi mét vuông cạnh tranh, tổng giá trị BĐS vừa túi tiền, hướng đến đối tượng là CNVC có thu nhập ổn định. Cụ thể như trường hợp của HAGL Land: Sau quý II, DN này sẽ tung ra thị trường căn hộ đã xong móng, diện tích nhỏ nhất từ trước tới nay của HAGL và quan trọng nhất là tổng giá trị căn hộ không quá 1,5 tỷ đ/căn.
“Thượng đế” đắn đo
Tưởng như ước mơ về chốn an cư tại các đô thị đã đến thật gần với người có nhu cầu thực, nhưng vẫn xuất hiện sự e ngại của khách hàng khi phải “xuống tiền” dù giá đã rất dễ chịu như chính họ nhận xét. Lý do đầu tiên đến từ số lượng các vụ kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư về chất lượng căn hộ trong năm 2011 đã khiến cho nhiều khách hàng chùn bước trong việc bỏ tiền mua căn hộ. Tiêu biểu là vụ cư dân tại chung cư CT2 Mễ Trì Thượng (Từ Liêm, Hà Nội) gửi đơn phản ánh chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết về thiết bị cũng như chất lượng công trình như đã cam kết trong hợp đồng vào tháng 10/2011.
 |
Rồi đến sự việc các gia đình sinh sống trong tòa nhà N09-B1, KĐTM Dịch Vọng, Cầu Giấy bức xúc vì các thiết bị bàn giao đều không đúng như trong hợp đồng. Đặc biệt, do thi công ẩu nên phần đá ốp tường bên ngoài tòa nhà bị bong tróc rơi xuống khá nhiều - gây nguy hiểm cho tính mạng người dân khi đi lại quanh bên ngoài tòa nhà… Anh Tuấn làm việc tại Hà Nội từ gần 10 năm nay, đang đắn đo xuống tiền khi được giới thiệu một dự án căn hộ với mức giá dưới “giá gốc” theo lời quảng cáo. Theo anh này, dù nhân viên môi giới quảng cáo rất hay về giá cả cũng như tính pháp lý hay tiện ích của căn hộ, nhưng kiểu gì chủ đầu tư cũng không thể chấp nhận lỗ. Vì kinh doanh thì mục tiêu là phải có lãi, nên bằng cách này hay cách khác, chủ đầu tư sẽ đều cố gắng có lãi. Với mức giá giảm như vậy, liệu có ai đảm bảo chất lượng công trình sẽ đạt như cam kết trong hợp đồng.
Song hành với nỗi lo chất lượng, nhiều hộ gia đình trẻ có mức thu nhập dưới 15 triệu đ/tháng vẫn chưa thể chọn lựa cho mình sản phẩm ưng ý nhất vì giá nhà vẫn ở ngoài tầm với. “Có lẽ sẽ phải chờ thêm đến quý II năm nay may ra giá căn hộ tại những dự án căn hộ tầm trung mới về mức hầu bao của những CBCNVC đi làm tích cóp từ nhiều năm nay. Với mức giá như hiện nay, nhiều gia đình trẻ như chúng tôi sẽ lựa chọn đi thuê chung cư mini và tiếp tục tiết kiệm tới 50 tuổi mới mong mua được (!)”, chị Nga, cán bộ hành chính của một đơn vị ngành giáo dục tại Hà Nội ngậm ngùi.
Đến lúc này, trong khi chờ đợi hiệu ứng của các chính sách vĩ mô từ Ngân hàng nhà nước cũng như các cơ quan quản lý Nhà nước, DN cần nhanh chóng cơ cấu lại sản phẩm, tập trung cho phân khúc trung bình, căn hộ giá rẻ. Đồng thời, tận dụng tối đa công nghệ xây dựng và VLXD giá rẻ - chất lượng đảm bảo để giảm giá thành sản phẩm nhằm tạo tính thanh khoản cho phân khúc được đánh giá là sáng sủa còn lại duy nhất của thị trường lúc này. Khi cơn khát nhà ở từ nhu cầu thực được giải, mãi lực từ phân đoạn giá thấp sẽ như động cơ đốt trong đẩy dần các đầu máy khác như mặt bằng thương mại, nhà ở xã hội hay thậm chí cả cao cấp đã đình đốn từ giữa năm 2011.
Ông Phạm Văn Hải - TGĐ Cty địa ốc ACB:
DN BĐS có quyết định táo bạo trong việc tái cơ cấu lại sản phẩm căn hộ sẽ tạo một tiền đề tích cực cho năm 2012. Theo ông Hải, trong khi căn hộ cao cấp đang thấm mệt vì thị trường đói vốn, không có đầu ra thì dự án giá trung bình, diện tích nhỏ có thể sẽ là điểm sáng cho thị trường nếu xây dựng đúng tiến độ. Bởi lẽ, sản phẩm này giải đúng cơn khát nhà ở của những người có thu nhập ổn định.
Số lượng giao dịch nhà đất tại Hà Nội giảm mạnh từ quý II - IV/2011 vẻn vẹn chỉ có khoảng 900 giao dịch thành công. Nghịch lý đã xảy ra, mặc dù nguồn cầu giảm mạnh nhưng giá bán nhà, đất tại Hà Nội chỉ bắt đầu giảm từ đầu quý IV/2011. Giá căn hộ chung cư tại Q.Hà Đông trung bình từ 20 - 22 triệu đ/m2; tại huyện Từ Liêm trung bình từ 30 - 35 triệu đ/m2. Một số dự án mới khởi công, được bán với giá ban đầu thấp hơn 5 - 10% giá chung cư cùng loại. Song mức giảm nói trên cũng không thấm vào đâu khi giá hiện tại chỉ ngang bằng, chứ không thấp hơn so với thời điểm đầu 2010. Trong khi đó, chỉ trong vòng 1 năm, từ đầu 2009 đến đầu 2010, giá căn hộ chung cư đã kịp tăng khoảng 40%.
(Nguồn: Báo cáo tình hình thị trường BĐS năm 2011 do Bộ Xây dựng trình Thủ tướng).
Theo Báo Xây Dựng
