Giá chung cư không kỳ vọng giảm sâu
Áp lực về nguồn vốn đã khiến hàng loạt dự án không thể tiếp tục triển khai. Nguồn cung ra thị trường có thể không được như dự kiến, vì vậy theo ý kiến của các chuyên gia bất động sản (BĐS) giá bán chung cư khó giảm sâu như mong đợi của nhiều người.
“Thời” và “thế” trong tay người mua
Theo nhận định của giới chuyên môn, giá bán căn hộ chung cư đã giảm nhiều so với hồi cuối năm 2010 và hiện rất có lợi cho những người có nhu cầu mua nhà để ở; và đây chính là thời điểm thích hợp để chọn mua một căn hộ phù hợp với nhu cầu và tài chính của người dân.
Theo một số thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản TP.HCM, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 12-16 triệu đồng/m2 đang được người dân quan tâm nhất hiện nay. Lượng giao dịch bị giảm sút do ngân hàng thắt chặt cho vay mua nhà cộng với lãi suất trên 20%, nhưng sức mua vẫn duy trì bằng 80% so với cùng kỳ những năm trước. Giá bán ra của các dự án vẫn có xu hướng tăng nhẹ khoảng 5% do giá nguyên vật liệu tăng.
Còn tại thị trường Hà Nội, theo tìm hiểu của chúng tôi, rất nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực sự đang đổ xô đi mua. Khu vực họ quan tâm là các khu chung cư vùng ven trung tâm thành phố, khu Sài Đồng, Gia Lâm… hay những vị trí xa trung tâm một chút nhưng giá mềm từ 18-21 triệu đồng/m2.
Chị Thu, sau một thời gian tìm kiếm đã quyết định mua căn hộ tại Khu Đặng Xá (Gia Lâm). Theo chị, tuy đi làm hơi xa một chút nhưng quan trọng là nó phù hợp với số tiền mà chị có. Suốt mấy năm đi thuê nhà, nay đây mai đó đã quá ngán ngẩm rồi.
Ngoài khu Đặng Xá, một số dự án khác cũng được nhiều người quan tâm như: SunRise Building, chung cư giãn dân phố cổ Việt Hưng… Tuy nguồn cung không nhiều nhưng giá bán vừa phải. Như vậy, có thể thấy nhu cầu nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ đồng vẫn thu hút sự quan tâm của nhiều người dân. Một phần hợp với ngân sách của họ, phần khác nếu có phải vay ngân hàng để mua nhà, gánh nặng trả nợ cũng đỡ hơn nhiều trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng sẽ có nhiều biến động.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tới đây áp lực sẽ dồn vào các dự án chưa triển khai do các chủ đầu tư thiếu vốn. Để thu vốn về, họ buộc phải giảm giá bán. Thời và thế đang nằm trong tay người mua. Đây cũng là dịp để thị trường sắp xếp lại, sàng lọc bớt những chủ đầu tư non kém cả về kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính; là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực sự tiếp cận sản phẩm với giá trị thực hơn.
Giá khó nói thế nào cho vừa
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư đã giảm nhiều nhưng chưa đáng kể và mức giá cả tỷ đồng một căn hộ là quá cao so với khả năng chi trả của nhiều người. Do vây, phân khúc chung cư có cơ hội để giảm giá tiếp trong thời gian tới. Tuy nhiên, giá sẽ không thể giảm sâu, nhất là khu vực gần trung tâm thành phố.
“Nếu không giải quyết được cơ chế, đầu ra cho doanh nghiệp cũng như tăng nguồn vốn vay cho người mua nhà thì thị trường sẽ còn khó khăn. Doanh nghiệp sẽ không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới thua lỗ, dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung vì vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến”, một chủ đầu tư nhận định.
Tuy nhiên cũng theo ông này, giá chung cư khó có thể giảm sâu hơn vì các doanh nghiệp BĐS đang phải chịu rất nhiều áp lực từ vốn, từ giá nguyên vật liệu không ngừng tăng cao, chi phí đầu vào cao thì giá bán không thể thấp.
Hơn nữa, theo các nghiên cứu thị trường, hiện tại BĐS vẫn là lĩnh vực đầu tư ưu tiên thứ hai sau gửi tiền ngân hàng. Vì thế, những nhà đầu tư cá nhân hoặc nhỏ lẻ vẫn thích nhắm tới thị trường này.
Nhiều chủ đầu tư cũng cho rằng, nếu cứ đem giá bán nhà đất so với mức thu nhập của người dân thì lúc nào cũng là không phù hợp. BĐS cũng giống như các thành phần trong xã hội, có người giàu, có người nghèo, có nhà giá cao, có nhà giá thấp. Không thể nói giá 40 triệu đồng là cao và cũng không thể nói giá 15-20 triệu đồng là thấp.
Họ cho rằng, cũng biết mức thu nhập trung bình của người lao động nước ta còn thấp, nhưng nếu lấy ví dụ về việc xây một công trình nhà ở cao 9 tầng, giá thành xây dựng mỗi m2 6 triệu đồng nhân với hệ số sử dụng là 0,7 thì tính ra mỗi m2 nhà ở phải đầu tư 9 triệu đồng, chưa kể tiền đầu tư hạ tầng, tiền trả lãi ngân hàng, tiền chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng... Giá bán tới nhà đầu tư thứ cấp đã không còn rẻ thì qua nhiều cầu đầu cơ đẩy lên đến 25-30 triệu cho 1 m2 và thậm chí còn hơn nữa, bởi vậy khi đến tay người mua, có khi giá bán đã chênh lên vài chục triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cần xem xét lại cơ cấu đầu tư của mình. Nhà đầu tư đừng chỉ chú trọng vào phân khúc “căn hộ cao cấp” gây nên tình trạng dư thừa nguồn cung. Về diện tích và giá cả thì quá cách xa so với nhu cầu và khả năng của người có nhu cầu thực sự. Trong thực tế, nếu đã phải tìm mua chung cư thì đối tượng hầu hết là những gia đình trẻ, thích cuộc sống hiện đại, tự lập nhưng chưa đủ điều kiện mua đất xây nhà riêng. Những người có nhiều tiền, căn hộ cao cấp chưa hẳn đã là lựa chọn số 1. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải coi trọng tính khả thi của dự án, không phải cứ thấy cao cấp là đưa ra giá cao vút trong khi thị phần nhà giành cho người trung bình lại không có.
 Ảnh minh họa |
“Thời” và “thế” trong tay người mua
Theo nhận định của giới chuyên môn, giá bán căn hộ chung cư đã giảm nhiều so với hồi cuối năm 2010 và hiện rất có lợi cho những người có nhu cầu mua nhà để ở; và đây chính là thời điểm thích hợp để chọn mua một căn hộ phù hợp với nhu cầu và tài chính của người dân.
Theo một số thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản TP.HCM, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ, giá từ 12-16 triệu đồng/m2 đang được người dân quan tâm nhất hiện nay. Lượng giao dịch bị giảm sút do ngân hàng thắt chặt cho vay mua nhà cộng với lãi suất trên 20%, nhưng sức mua vẫn duy trì bằng 80% so với cùng kỳ những năm trước. Giá bán ra của các dự án vẫn có xu hướng tăng nhẹ khoảng 5% do giá nguyên vật liệu tăng.
Còn tại thị trường Hà Nội, theo tìm hiểu của chúng tôi, rất nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở thực sự đang đổ xô đi mua. Khu vực họ quan tâm là các khu chung cư vùng ven trung tâm thành phố, khu Sài Đồng, Gia Lâm… hay những vị trí xa trung tâm một chút nhưng giá mềm từ 18-21 triệu đồng/m2.
Chị Thu, sau một thời gian tìm kiếm đã quyết định mua căn hộ tại Khu Đặng Xá (Gia Lâm). Theo chị, tuy đi làm hơi xa một chút nhưng quan trọng là nó phù hợp với số tiền mà chị có. Suốt mấy năm đi thuê nhà, nay đây mai đó đã quá ngán ngẩm rồi.
Ngoài khu Đặng Xá, một số dự án khác cũng được nhiều người quan tâm như: SunRise Building, chung cư giãn dân phố cổ Việt Hưng… Tuy nguồn cung không nhiều nhưng giá bán vừa phải. Như vậy, có thể thấy nhu cầu nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ đồng vẫn thu hút sự quan tâm của nhiều người dân. Một phần hợp với ngân sách của họ, phần khác nếu có phải vay ngân hàng để mua nhà, gánh nặng trả nợ cũng đỡ hơn nhiều trong bối cảnh lãi suất cho vay của các ngân hàng sẽ có nhiều biến động.
Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, tới đây áp lực sẽ dồn vào các dự án chưa triển khai do các chủ đầu tư thiếu vốn. Để thu vốn về, họ buộc phải giảm giá bán. Thời và thế đang nằm trong tay người mua. Đây cũng là dịp để thị trường sắp xếp lại, sàng lọc bớt những chủ đầu tư non kém cả về kinh nghiệm lẫn năng lực tài chính; là cơ hội tốt để người có nhu cầu thực sự tiếp cận sản phẩm với giá trị thực hơn.
Giá khó nói thế nào cho vừa
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá bán chung cư đã giảm nhiều nhưng chưa đáng kể và mức giá cả tỷ đồng một căn hộ là quá cao so với khả năng chi trả của nhiều người. Do vây, phân khúc chung cư có cơ hội để giảm giá tiếp trong thời gian tới. Tuy nhiên, giá sẽ không thể giảm sâu, nhất là khu vực gần trung tâm thành phố.
“Nếu không giải quyết được cơ chế, đầu ra cho doanh nghiệp cũng như tăng nguồn vốn vay cho người mua nhà thì thị trường sẽ còn khó khăn. Doanh nghiệp sẽ không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới thua lỗ, dự án sẽ bị dừng triển khai. Nguồn cung vì vậy có thể sẽ thấp hơn so với dự kiến”, một chủ đầu tư nhận định.
Tuy nhiên cũng theo ông này, giá chung cư khó có thể giảm sâu hơn vì các doanh nghiệp BĐS đang phải chịu rất nhiều áp lực từ vốn, từ giá nguyên vật liệu không ngừng tăng cao, chi phí đầu vào cao thì giá bán không thể thấp.
Hơn nữa, theo các nghiên cứu thị trường, hiện tại BĐS vẫn là lĩnh vực đầu tư ưu tiên thứ hai sau gửi tiền ngân hàng. Vì thế, những nhà đầu tư cá nhân hoặc nhỏ lẻ vẫn thích nhắm tới thị trường này.
Nhiều chủ đầu tư cũng cho rằng, nếu cứ đem giá bán nhà đất so với mức thu nhập của người dân thì lúc nào cũng là không phù hợp. BĐS cũng giống như các thành phần trong xã hội, có người giàu, có người nghèo, có nhà giá cao, có nhà giá thấp. Không thể nói giá 40 triệu đồng là cao và cũng không thể nói giá 15-20 triệu đồng là thấp.
Họ cho rằng, cũng biết mức thu nhập trung bình của người lao động nước ta còn thấp, nhưng nếu lấy ví dụ về việc xây một công trình nhà ở cao 9 tầng, giá thành xây dựng mỗi m2 6 triệu đồng nhân với hệ số sử dụng là 0,7 thì tính ra mỗi m2 nhà ở phải đầu tư 9 triệu đồng, chưa kể tiền đầu tư hạ tầng, tiền trả lãi ngân hàng, tiền chuẩn bị dự án, giải phóng mặt bằng... Giá bán tới nhà đầu tư thứ cấp đã không còn rẻ thì qua nhiều cầu đầu cơ đẩy lên đến 25-30 triệu cho 1 m2 và thậm chí còn hơn nữa, bởi vậy khi đến tay người mua, có khi giá bán đã chênh lên vài chục triệu đồng/m2.
Tuy nhiên, doanh nghiệp cần xem xét lại cơ cấu đầu tư của mình. Nhà đầu tư đừng chỉ chú trọng vào phân khúc “căn hộ cao cấp” gây nên tình trạng dư thừa nguồn cung. Về diện tích và giá cả thì quá cách xa so với nhu cầu và khả năng của người có nhu cầu thực sự. Trong thực tế, nếu đã phải tìm mua chung cư thì đối tượng hầu hết là những gia đình trẻ, thích cuộc sống hiện đại, tự lập nhưng chưa đủ điều kiện mua đất xây nhà riêng. Những người có nhiều tiền, căn hộ cao cấp chưa hẳn đã là lựa chọn số 1. Bên cạnh đó, doanh nghiệp phải coi trọng tính khả thi của dự án, không phải cứ thấy cao cấp là đưa ra giá cao vút trong khi thị phần nhà giành cho người trung bình lại không có.
Theo Tầm Nhìn
