Doanh nghiệp địa ốc Việt đang ở đẳng cấp nào?
Vai trò của các doanh nghiệp trong nước thường mờ nhạt dưới dạng góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất, hoặc mối quan hệ với chính quyền địa phương.
Nhiều ý kiến cho rằng, doanh nghiệp Việt đang dần hình thành một thế hệ các nhà đầu tư trong nước có tư duy và tầm nhìn không hề thua kém, thậm chí vượt nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực phát triển bất động sản.
Ít ai tin rằng, một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong nước có thể phát triển một cao ốc 68 tầng hay khu đô thị rộng 500 ha. Đơn giản là vì, hầu hết các dự án BĐS lớn ở Việt Nam từ trước đến nay đều do các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng.
 Ít ai tin rằng, một doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trong nước có thể phát triển một cao ốc 68 tầng hay khu đô thị rộng 500 ha. |
Vai trò của các doanh nghiệp trong nước thường mờ nhạt dưới dạng góp vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất, hoặc mối quan hệ với chính quyền địa phương.
Chúng ta phải thừa nhận một điều đó là "tư duy kiến trúc" của nhiều doanh nghiệp Việt Nam thua xa rất nhiều so với doanh nghiệp nước ngoài.
Phải thừa nhận rằng, tầm nhìn và với kinh nghiệm phát triển dự án, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã rất thành công, kể cả trong lúc thị trường BĐS trì trệ khiến không ít doanh nghiệp trong nước lao đao. Minh chứng rõ rệt nhất là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ở TP.HCM và Ciputra ở Hà Nội.
Chẳng hạn, trong lúc thị trường căn hộ ở Hà Nội trầm lắng thì mới đây, Ciputra vẫn bán thành công 120 căn hộ cao cấp với giá bán lên đến gần 50 triệu đồng/m2 mà không tốn chi phí tiếp thị. Phú Mỹ Hưng cũng không thua kém khi cứ đưa ra bán sản phẩm nào là hết sản phẩm đó.
Dù biết giá bán cao nhưng người mua vẫn cứ đổ xô vào những dự án này vì kinh nghiệm cho thấy, những người mua trước chẳng bao giờ thiệt khi giá trị BĐS tại những dự án này vẫn cứ tăng lên đều đặn do cách phát triển dự án chuyên nghiệp của chủ đầu tư. Không đơn thuần chỉ xây nhà để bán, các nhà đầu tư này thường phát triển khu đô thị lên tới 300-400 ha, để có đủ quỹ đất thu hút các nhà đầu tư thứ cấp xây dựng trường học, siêu thị, trung tâm mua sắm…, tạo lên một cộng đồng sống tiện nghi, và từ đó nâng cao giá trị bất động sản.
Dự án nội lép vế?
Nếu so với Phú Mỹ Hưng hay Ciputra thì đa phần dự án do các doanh nghiệp BĐS trong nước đều lép vế về quy hoạch, chất lượng xây dựng, dịch vụ bán hàng và hậu mãi, và kết quả là giá bán thấp hơn, hoặc biến động rất mạnh theo diễn biến của thị trường.
Năng lực tài chính yếu chỉ là một phần nguyên nhân dẫn đến sự lép vế của doanh nghiệp nội. Sâu xa hơn, rất nhiều doanh nghiệp trong nước chưa thấu hiểu về phát triển dự án bất động sản, và tồi tệ hơn, đã và đang tồn tại một nhận thức sai lầm giữa xây dựng và phát triển bất động sản.
Đa phần chủ đầu tư của các dự án bất động sản hiện nay là các công ty xây dựng, hoặc xuất thân từ ngành xây dựng. Nhưng một công ty xây dựng tốt không có nghĩa là có thể phát triển một dự án tốt. Xây dựng chỉ là một phần trong quy trình phát triển một dự án bất động sản, trong đó bao gồm rất nhiều bước như nghiên cứu thị trường, thiết kế, quản lý chi phí, quản lý dự án, tư vấn, tiếp thị, bán hàng, chăm sóc khách hàng… Vì là các công ty xây dựng, nên đa phần chủ đầu tư trong nước chỉ chú ý đến xây dựng mà bỏ qua rất nhiều bước của một quy trình phát triển dự án, hoặc nếu có thực hiện thì cũng thiếu chuyên nghiệp vì không có kinh nghiệm. Kết quả là, sản phẩm đầu ra chất lượng kém, giá bán thấp.
Nói như thế không có nghĩa là doanh nghiệp bất động sản trong nước hoàn toàn lép vế so với nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư trong nước giờ đây hiểu rằng, nhiều dự án bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài có vốn đăng ký rất hoành tráng nhưng số vốn thực tế mà nhà đầu tư có không đáng kể so với tổng vốn đầu tư. Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài huy động vốn từ nguồn vốn vay ngân hàng, và quan trọng hơn là vốn từ người mua.
Để huy động được vốn, các nhà đầu tư nước ngoài có những bước phát triển dự án bất động sản rất chuyên nghiệp, nên sản phẩm của họ thường chiếm được lòng tin của khách hàng mặc dù giá bán thường cao “cắt cổ”. Các doanh nghiệp trong nước cũng có thể hoàn toàn “làm chủ” những dự án lớn chứ chủ đầu tư không nhất thiết là nhà đầu tư nước ngoài. Vấn đề là phát triển và xây dựng sản phẩm làm sao đủ sức hấp dẫn để người mua, các nhà đầu tư không ngần ngại rót tiền vào dự án.
Về phương diện này, các nhà đầu tư nước ngoài thường có lợi thế hơn các công ty trong nước về kinh nghiệm và tiềm lực tài chính. Nhưng điều đó không có nghĩa là những nhà đầu tư trong nước không thể làm được, vì họ hiểu được cách làm của các nhà đầu tư nước ngoài, và biết áp dụng những công nghệ phát triển dự án bất động sản một cách chuyên nghiệp.
Tạo dựng vị thế mới
Một thế hệ doanh nghiệp Việt mới, đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân như Bitexco, Refico, Novaland, Vihajico, Nam Cường, Vincom có tầm nhìn xa, năng động và tiếp nhận được kinh nghiệm phát triển dự án chuyên nghiệp của nước ngoài, đã xây dựng được những dự án có chất lượng và giá trị không hề thua kém, thậm chí vượt trội so với nhà đầu tư nước ngoài.
Những dự án này không còn nằm trên bản vẽ như mọi người từng suy nghĩ trước đây, mà hiện thực hóa thành từng dự án cụ thể, thể hiện sự trưởng thành và tầm cao mới của một số doanh nghiệp trong nước.
Mới đây, Bitexco - doanh nghiệp 100% vốn trong nước, đã chính thức khánh thành tòa tháp văn phòng Bitexco Financial Tower tại TP.HCM. Với chiều cao 68 tầng, đây là tòa tháp cao nhất Việt Nam ở thời điểm hiện tại, và cao hơn, chất lượng hơn so với các cao ốc do các nhà đầu tư nước ngoài xây dựng trước đây.
Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng (Vihajico) cũng đang có những bước tiến vững chắc trong việc phát triển Khu đô thị sinh thái Ecopark rộng 500 ha, cách trung tâm Hà Nội hơn 10km về phía Đông Nam. Ecopark đang tỏ ra có lợi thế cạnh tranh rõ rệt trên thị trường bất động sản hiện nay khi chủ đầu tư phát triển dự án theo hướng đi riêng, bền vững là đô thị sinh thái, với đầy đủ các tiện ích như một thành phố mới ở ven đô Hà Nội.
Các dự án căn hộ như Sunrise City, City Garden, The Manor do các doanh nghiệp trong nước xây dựng nhưng có giá bán không hề thua kém doanh nghiệp nước ngoài.
Vậy điều gì đã giúp các nhà đầu tư trong nước cân sức hơn với nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các dự án bất động sản? Một điểm đáng lưu ý là phần lớn nhà đầu tư tên tuổi này lại không phải là công ty xây dựng hoặc hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Nhưng, lỗ hổng trong kinh nghiệm xây dựng và phát triển dự án đã được khỏa lập bằng cách thuê chuyên gia tư vấn nước ngoài.
Khi xây dựng tòa tháp Bitexco Financial Tower, ông Vũ Quang Hội, Chủ tịch Hội đồng thành viên Bitexco, hiểu rằng, trình độ xây dựng và quản lý dự án trong nước không thể đáp ứng được một công trình cao 68 tầng và có thiết kế đặc biệt hình búp sen.
Chính vì thế, hầu hết các nhà tư vấn cho dự án này đều là các tên tuổi nước ngoài có danh tiếng cho lĩnh vực xây dựng nhà chọc trời như Turner và Lera (Mỹ) Hyundai E&C (Hàn Quốc). Rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp khác của các nhà đầu tư trong nước giờ đây cũng thuê tư vấn nước ngoài, nhờ đó, chất lượng và giá bán đã ở “tầm cao mới”.
Sính ngoại?
Ông Trần Oanh, Tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường Hà Nội, nói rằng, việc thuê tư vấn nước ngoài không phải là trào lưu “sính ngoại”, mà trên thực tế, còn nhiều quy trình phát triển một dự án bất động sản mà doanh nghiệp chưa có nhiều kinh nghiệm, nên phải thuê tư vấn nước ngoài nhằm đưa ra sản phẩm chất lượng và phù hợp với nhu cầu thị trường.
Theo ông Oanh, mặc dù thuê tư vấn nước ngoài đắt 6-10 lần so với tư vấn trong nước nhưng sản phẩm mang lại có giá trị hơn, phù hợp hơn với thị hiếu của khách hàng. Từ những chi tiết nhỏ nhất như thiết kế hộp kỹ thuật của tòa nhà như thế nào cho đến cách thiết kế của tòa nhà trong mối quan hệ với cả dự án, rồi thiết kế quy hoạch tổng thể dự án như thế nào, xây dựng và quản lý thế nào, đều được các chuyên gia tư vấn nước ngoài tính toán kỹ lượng vì họ đã có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực này, trong khi nhiều doanh nghiệp trong nước chưa từng trải qua kinh nghiệm như vậy nên thiết kế theo cảm tính.
Ở các dự án căn hộ chung cư của Tập đoàn Nam Cường như Khu đô thị Dương Nội (quận Hà Đông), công tác quy hoạch, kiến trúc được thực hiện bởi các chuyên gia Úc, nội thất do các chuyên gia Trung Quốc đảm nhiệm.
Vì thế, không phải ngẫu nhiên mà mỗi khi Nam Cường tung ra căn hộ ra bán là lại thu hút sự quan tâm rất lớn của khách hàng, và Khu đô thị Dương Nội cũng là dự án đầu tiên tại Hà Nội mà khách hàng phải bốc thăm mới mua được căn hộ. Tất nhiên, do nằm ở phía Tây- nơi được coi là điểm nóng về đầu tư bất động sản – và nằm trên tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài mới thông xe, nên tạo được sức hút lớn đối với người mua.
Nhưng quan trọng hơn, đội ngũ chuyên gia nước ngoài đã tư vấn thiết kế loại căn hộ diện tích và giá cả vừa phải, đồng thời tính toán quy hoạch tất cả các tiện ích phục vụ loại hình căn hộ này trong cùng một tòa nhà. Bên cạnh những căn hộ lớn có diện tích trên 100 m2, Nam Cường là chủ đầu tư đầu tiên tại Hà Nội đưa ra loại căn hộ diện tích nhỏ, 54 m2, 56 m2, 62 m2 và do giá bán từ 20-24 triệu/m2, nên tổng giá trị căn hộ không quá lớn, và đáp ứng được nhu cầu của nhiều đối tượng khách hàng hơn.
Nhưng vấn đề nằm ở chỗ, các nhà tư vấn đã tính toán rất kỹ lưỡng để khắc phục không gian hẹp trong căn hộ diện tích nhỏ, bằng cách gia tăng các tiện ích ở bên ngoài như thiết kế cho các tầng phòng sinh hoạt cộng đồng, nơi cư dân của từng tầng có thể tổ chức các hoạt động chung như hội họp, trung thu, cưới xin.
Đây cũng là cách thiết kế rất phổ biến để khắc phục không gian hẹp cũng như giá bất động sản đắt đỏ tại những khu chung cư ở ngoại vi Tokyo mà phóng viên Báo Đầu tư đã có dịp thăm quan.
Rõ ràng, các nhà đầu tư bất động sản trong nước đang ở thế “ngang tài, cân sức”, thậm chí vượt trội so với nhiều nhà đầu tư nước ngoài trong “cuộc đua” phát triển những dự án bất động sản chất lượng cao tại Việt Nam.
Ông William Towne Baker, Tổng giám đốc Công ty TNHH Căn hộ Vườn phố Việt Nam – chủ đầu tư khu căn hộ City Garden tại TP.HCM, cho rằng, cuộc đua lên chuyên nghiệp của các doanh nghiệp trong nước sẽ ngày càng nhanh hơn và quyết liệt hơn, vì trong một thị trường mà nguồn cung ngày càng tăng, chỉ những dự án có chất lượng mới tồn tại và chiếm được lòng tin của khách hàng.
Theo Báo Đầu tư
