Địa ốc chết do chạy đua đầu tư - Tin thị trường - Tin tức

Có dự án căn hộ cao cấp chủ đầu tư đã đền bù đất nông nghiệp đến 12 triệu đồng/m2, từ đó giá thành sản phẩm đã bị đội lên cao vút.

Trong diễn biến nóng của câu chuyện ngân hàng rút vốn khiến hàng loạt doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) đứng trước nguy cơ phá sản, chia sẻ với Báo giới, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng đó cũng là bài học sâu sắc để các DN BĐS nhìn lại hoạt động, chiến lược và bước phát triển của mình.


* Ông từng nói thị trường BĐS thời gian qua lạnh có phần phát triển quá “nóng” của DN. Nóng ở đây theo nghĩa gì, thưa ông?

Tôi muốn nói tới việc chạy đua đầu tư của DN. Tôi biết có dự án căn hộ cao cấp ở quận 7 mà chủ đầu tư đã bồi thường đất nông nghiệp đến 12 triệu đồng/m2. Mức bồi thường này người nông dân phải làm việc 12.000 năm mới ra được giá trị như vậy. Nhưng thử làm phép tính nếu bồi thường cao như thế cộng thêm tiền thiết kế, triển khai dự án, nuôi bộ máy hành chính để dự án hoạt động và tiền xây dựng thì DN bán giá căn hộ thế nào mới có lãi. Việc chạy đua đầu tư như vậy vô hình trung đẩy giá thành sản phẩm lên và như thế DN tự làm khó cho nhau.

* Vậy theo ông, có “cửa” nào để DN BĐS phát triển bền vững không?

Đó là chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. Có một tỉ phú BĐS người Trung Quốc từng chia sẻ với tôi là ông làm các dự án BĐS của mình thường lợi nhuận thu về chỉ khoảng 20%-25% cho một dự án chứ không phải mấy trăm phần trăm như ở Việt Nam. Tuy nhiên, dự án nào của ông tỉ phú này đưa ra kinh doanh cũng đều mang lại thành công.

Bài học của ông này là chia sẻ lợi nhuận cho khách hàng. Bán sản phẩm giá hợp lý, làm ăn uy tín, hướng đến chất lượng và có tâm thế chia sẻ lợi nhuận dài lâu với người mua thì triển khai dự án nào khách hàng cũng theo.

* Theo ông, DN BĐS Việt Nam hiện nay để tồn tại, hoạt động hiệu quả thì cần làm gì?

Tôi nghĩ trước khi DN phát triển dự án BĐS cần nghiên cứu kỹ thị trường như thị trường khát căn hộ giá bình dân, diện tích trung bình mà cứ xây căn hộ cao cấp, diện tích lớn là chưa hợp lý. Thứ hai, kinh doanh cái gì cũng vậy, phải chọn những cái mà mình có lợi thế như BĐS thì đó là quỹ đất, xây dựng, tài chính…

Xin cảm ơn ông.

Nâng tỉ trọng cho vay mua nhà để ở

Cần phải tăng tỉ trọng cho vay mua nhà để ở, vay để xây dựng cơ sở hạ tầng như nhà, xưởng phục vụ sản xuất, kinh doanh. Đó là đề xuất mới đây của Bộ Xây dựng với NHNN.

Tuy nhiên, một số khoản mục cần phải giảm tỉ trọng cho vay như vay xây dựng khu đô thị; vay xây dựng văn phòng cho thuê; vay xây dựng để chuyển nhượng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng; vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán; vay mua quyền sử dụng đất hoặc bồi thường giải phóng mặt bằng, khởi công dự án mới. Theo Bộ Xây dựng, không tăng tỉ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt tỉ trọng cho vay đối với từng khoản mục tín dụng BĐS.

Mặt khác, theo bộ này, cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà. Bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.


Chính sách còn làm khó thị trường

Theo tôi, thị trường BĐS hiện nay khó không chỉ từ nguồn tín dụng ngân hàng mà còn từ các chính sách chưa hợp lý về thị trường của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính.

Ví dụ như Thông tư 12 của Tổng cục Thuế hướng dẫn cách tính thuế TNCN đã không rõ ràng thế nào là đóng 25% lợi nhuận, thế nào là thu 2% trên giá trị hợp đồng, vậy nên có trường hợp người bán lỗ vẫn đóng thuế. Hay các quy định từ Nghị định 71, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng quy định không cho người mua chuyển nhượng căn hộ khi đã nhận nhà… Việc các chủ đầu tư không chịu làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan quản lý không xử phạt chủ đầu tư mà bắt khách hàng gánh chịu. Đó là những điều bất hợp lý khiến thị trường ảm đạm.


Hỗ trợ vốn, lãi suất cho người lao động mua nhà

BĐS là trục xương sống chính của một nền kinh tế, nếu nó có trục trặc hay đổ vỡ thì sẽ kéo theo nhiều tác động rất lớn cho nhiều ngành nghề khác. Vì thế với tình hình thị trường khó khăn cả về sức mua, tiến độ thi công dự án như hiện nay cần có sự hỗ trợ cần thiết từ phía Nhà nước. Theo tôi, Nhà nước cần bóc tách BĐS ra như cái nào đầu cơ, cái nào là an sinh xã hội, cái nào xây dựng phát triển hạ tầng đất nước. Từ đó mới có các giải pháp căn cơ, hiệu quả cho thị trường.

Chẳng hạn nếu đảm bảo an sinh xã hội thì cần có chính sách hỗ trợ tín dụng cho người có nhu cầu nhà ở thật (có thể quy định hạn mức cho vay tối đa từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng). Có chính sách hỗ trợ lãi suất cho người lao động nếu vay mua nhà giống như các chương trình cho vay hỗ trợ xuất khẩu, vay sản xuất… Còn căn cơ hơn thì các cơ quan quản lý thị trường nhanh chóng xúc tiến thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở, có các cơ chế tài chính tạo lập các quỹ đầu tư trung và dài hạn cho các dự án BĐS.