Bỏ công chứng khi mua bán nhà: Bên bán, bên mua đều “run”!
 Nếu bãi bỏ quy định bắt buộc phải công chứng sẽ giảm được 2.700 tỷ đồng/năm |
Ngay sau khi Bộ Xây dựng có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề nghị sửa đổi Khoản 3 và Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở theo hướng bãi bỏ yêu cầu bắt buộc công chứng đối với 7 loại hợp đồng về nhà ở, bao gồm: mua bán, đổi, tặng, cho, thế chấp, thuê mua, thuê nhà ở của các tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản, đã có nhiều luồng ý kiến được ghi nhận, nhưng tựu trung vẫn là những băn khoăn về hệ lụy của nó đối với xã hội.
"Lật kèo"
Vào giữa tháng 5 vừa qua, thông tin một nông dân thôn An Thọ (xã An Khánh, huyện Hoài Đức, Hà Nội) "bán" được chữ ký với giá 1,6 tỷ đồng khiến những NĐT bất động sản tại Hà Nội rúng động.
Câu chuyện như sau: Mấy năm trước, người dân thôn An Thọ và xã An Khánh có trào lưu bán đất dịch vụ. Do bán đất dịch vụ theo kiểu "bán lúa non" nên số tiền các gia đình nhận được rất thấp. Gia đình bác nông dân nọ khi ấy có 3 suất đất dịch vụ đã bán cả cho một NĐT ngoài Hà Nội để lấy tiền xây nhà.
Gần đây, giá đất dịch vụ tại thôn An Thọ lên cao, chủ đầu tư kia muốn bán đã phải tìm đến nhà bác nông dân xin chữ ký xác nhận cho hợp đồng mua bán mới. Nhưng vì giá đất lên quá cao, khiến bác nông dân tiếc của, nhất định không ký xác nhận cho chủ đầu tư. Sau nhiều lần thương lượng, chủ đầu tư đã phải chấp nhận trả lại một xuất đất dịch vụ để có được chữ ký của bác nông dân, nhằm bán được 2 suất đất còn lại. Kết quả là, nếu bác nông dân bán ngay xuất đất dịch vụ được trả lại sẽ thu về khoảng 1,6 tỷ đồng.
Theo phản ánh của nhiều "cò đất" ở khu vực này, không chỉ tại xã An Khánh mới có chuyện nông dân bán được chữ ký giá bạc tỷ, mà tại nhiều địa phương lân cận như xã Song Phương, An Thượng (huyện Hoài Đức), hay Dương Nội (quận Hà Đông)…, nhiều nông dân cũng ra giá cả trăm triệu đồng cho một chữ ký bán đất.
Mới đây nhất, do thị trường căn hộ chung cư "lao dốc", một số NĐT đã đặt cọc tiền mua căn hộ tại Dự án Mulberry Lane của Công ty TNHH Capitaland - Hoàng Thành tìm cách "lật kèo" bằng việc dọa đưa chủ đầu tư ra tòa. Lý do mà các NĐT này đưa ra là chủ đầu tư đã vi phạm quy định của Pháp lệnh Quản lý ngoại hối khi đồng tiền thanh toán ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ bằng USD.
Qua những sự việc trên có thể thấy tính chất phức tạp của những giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay. Điều này khiến cho cả bên mua lẫn bên bán đều "run" nếu thiếu hoạt động tư pháp quan trọng là công chứng.
Ý kiến trái chiều
Theo các chuyên gia, Bộ luật Dân sự đã quy định người dân có quyền tự định đoạt trong các giao dịch dân sự với nhiều hình thức như giao dịch bằng miệng giữa hai bên, bằng văn bản hoặc hợp đồng có sự làm chứng của bên thứ ba. Vậy nhưng, quy định hiện hành yêu cầu các giao dịch về nhà đất phải thực hiện công chứng. Nhiều ý kiến cho rằng, nên bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng đối với các hợp đồng dân sự liên quan về nhà ở và quyền sử dụng đất. Theo đó, người dân có quyền tự quyết định có công chứng hay không.
Những người ủng hộ quan điểm này lập luận, nếu thực hiện được điều này sẽ giảm đi rất nhiều công sức, chi phí của người dân đối với hoạt động công chứng. Theo tính toán sơ bộ của Tổ công tác chuyên trách cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nếu bãi bỏ quy định bắt buộc phải công chứng sẽ giảm được 2.700 tỷ đồng/năm.
Tuy nhiên, những ý kiến phản đối lại cho rằng, đề xuất trên rất khó khả thi trong tình hình hiện nay. Trước hết, đề xuất này đã đụng đến Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng và hàng loạt văn bản pháp luật khác. Theo quy định hiện hành, phần lớn hợp đồng, văn bản liên quan đến nhà ở bắt buộc phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Nếu bỏ quy định này thì phải sửa đổi hàng loạt quy định liên quan. Điều này không dễ thực hiện!
Ngoài ra, theo ông Đặng Hữu Biên, Phó giám đốc điều hành Văn phòng công chứng Thăng Long (54 Trần Nhân Tông, Hà Nội), hoạt động công chứng bảo đảm tính an toàn, tính xác thực của hợp đồng giao dịch sẽ giúp ngăn chặn những giao dịch bất hợp pháp, giảm thiểu rủi ro pháp lý có thể phát sinh, nhất là trong bối cảnh kiến thức pháp luật của người dân hiện vẫn còn hạn chế nhất định và thị trường bất động sản tiềm ẩn nhiều loại "bẫy" mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải.
"Trong quá trình tham khảo kinh nghiệm một số nước khi nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Đăng ký bất động sản như Nhật Bản, Pháp, Đức…, tôi chưa thấy nước nào áp dụng mô hình không phải công chứng", ông Biên nói.
Trở lại vụ mua bán đất dịch vụ tại An Khánh, theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ, những hợp đồng mua bán đất dịch vụ chỉ là những giao dịch cá nhân. Những hợp đồng này không được công chứng (do không được chính quyền xã xác nhận, bởi đó là "bán lúa non") nên không có giá trị. "Với những trường hợp này, nếu xảy ra tranh chấp, toà án dân sự chắc chắn sẽ huỷ ngay hợp đồng mua bán và đất sẽ lại trả về những người chủ cũ", ông Võ nói.
Theo Đầu Tư Chứng Khoán
