Bất động sản Hà Nội quen với giá ảo
Người mua và bán nhà đất sẵn sàng bắt tay, khai giá trong hợp đồng thấp hơn hàng trăm triệu cho tới cả tỷ đồng so với giao dịch thực tế để "né" thuế.
Với giới kinh doanh nhà đất thủ đô, mua bán chênh lệch, rồi khai man trong hợp đồng là "chuyện thường ngày ở huyện". Và dường như chưa bao giờ họ bể mánh đến mức như Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần đầu tư và Quản lý Bất động sản UDIC (Hà Nội), bị bắt vì nhận tiền chênh hơn 4 tỷ đồng của khách.
Chị Nguyễn Thị Thu Nguyệt, một nhà đầu tư lẻ cho hay, chị vừa bán một mảnh đất thổ cư rộng 100 m2 ở phố Huy Tập (Gia Lâm) với giá 35 triệu đồng mỗi m2. Tính ra cả khu đất lên tới gần 4 tỷ đồng nhưng nhưng thực tế, giao dịch công chứng chỉ ghi 1,9 tỷ đồng. Mỗi m2 ghi trên hợp đồng chỉ có 19 triệu đồng, cao hơn 1 triệu đồng so với khung giá đất của Nhà nước quy định tại khu vực Gia Lâm. "Nếu ghi cả 4 tỷ đồng thì tính riêng thuế thu nhập cá nhân, tôi cũng đã mất đứt 80 triệu", chị Nguyệt cho hay.
Khách mua nhà chị cũng đồng ý, bởi họ cũng được giảm đáng kể tiền phí trước bạ.
chỉ để thực hiện nghĩa vụ pháp lý và ít hơn hàng trăm,
thậm chí hàng tỷ đồng so với giao dịch thực. Ảnh: Hoàng Lan.
Anh Nguyễn Bình Minh, một môi giới tại khu vực Long Biên cho hay, các giao dịch đất thổ cư sẽ được căn cứ vào khung giá đất của Nhà nước. Còn các dự án liền kề, biệt thự, chung cư dựa vào giá gốc chủ đầu tư phát ra để ghi trên hợp đồng công chứng.
"Để làm tin, người bán và người mua đều ký hợp đồng viết tay đúng theo giá trị giao dịch thực", anh Minh tiết lộ.
Các chuyên gia cho rằng, thị trường địa ốc Hà Nội có quá nhiều "kẽ hở" để người bán và người mua bắt tay hợp tác khai man trên hợp đồng. Khung giá đất không bắt kịp thị trường càng làm cho việc mua bán nhà đất khó minh bạch. Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng từ 30% tới 60% giá đất chuyển nhượng thực tế. Đây là chỗ hổng để kẻ bán người mua thi nhau lách luật, trốn thuế.
Ngoài ra, để tiếp cận được giá gốc chủ đầu tư dự án địa ốc không đơn giản. Những đại gia thạo tin đã săn hết vài ba sàn chung cư hoặc ôm hàng chục lô đất dự án nên các công trình khi hoàn thiện xong cũng là lúc hàng hết. Người có nhu cầu thực tế phải trả thêm phí hoa hồng từ 0,2 đến 1% cho môi giới và tiền chênh hàng trăm triệu đồng cho bên bán.
Ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land cho rằng, thị trường địa ốc Hà Nội rất khó xác định đâu là giá thực và giá ảo. Thông thường các khoản chi phí chênh qua giao dịch trao tay người bán và người mua thỏa thuận không lưu trên giấy tờ. Hai bên sẽ tính toán thật "khéo" để cơ quan thuế vẫn chấp nhận được giá ảo đó.
"Hạ thấp so với giá trị thực, người bán giảm được thuế thu nhập cá nhân, người mua giảm được phí trước bạ nên cả hai đều đồng thuận", ông Hà cho hay.
Theo quy định của Bộ Tài Chính, thuế suất chuyển nhượng bất động sản có hai mức: 25% trên phần lợi nhuận hoặc 2% trên tổng số tiền chuyển nhượng. Trong trường hợp người bán có đầy đủ các chứng từ chứng minh được giá vốn và các chi phí thì sẽ áp dụng mức thuế suất 25%.
Song ông Hà cho biết, số đông các giao dịch đều áp thuế 2% trên giá trị hợp đồng vì không thể xác định được giá chênh. Ông Hà đưa ra ví dụ, một khách hàng mua một căn chung cư tại Hà Đông với giá khoảng 1 tỷ đồng. Sau một thời gian, người này bán cho khách hàng A với giá 1,2 tỷ. Người A lại bán cho người B với giá 1,5 tỷ. Qua hai lần trao tay, lợi nhuận người bán có được là 500 triệu đồng, song không ai muốn công khai minh bạch để chịu một khoản thuế là 25% của 500 triệu đồng bằng 125 triệu đồng. Thay vào đó, người bán sẽ khai man là bán đúng giá 1 tỷ đồng để phải chịu thuế suất 2%, tương đương với 20 triệu đồng.
Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng, mua bán thuộc giao dịch thỏa thuận, thuận mua vừa bán nên chuyện hưỡng lãi chênh từ giá trị bất động sản là chuyện bình thường. Song, câu kết khai man, lách luật để trốn thuế là một hình thức tham ô tập thể. "Chính việc không khai giá trị thực càng làm địa ốc Hà Nội liên tục bị đẩy giá, làm thị trường khó minh bạch, người mua sau luôn phải chênh nhiều lần so với người mua trước", ông Liêm cho hay.
Theo luật sư Phạm Đức Giang, Trưởng phòng luật sư BMC việc trả giá chênh ngoài hợp đồng để trốn thuế thì cả người bán và người mua đều gặp nhiều rủi ro. Bởi khi xảy ra tranh chấp, pháp luật sẽ căn cứ vào hợp đồng công chứng, còn văn bản viết tay không có giá trị về mặt pháp lý. "Cả người bán và người mua nên ghi đúng giá trị thực trong giao dịch bất động sản để tránh rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Khi có dấu hiệu trốn thuế, cơ quan điều tra có thể vào cuộc để xác minh", ông Giang cho hay.
