Bất động sản 2012: Lối ra từ sự thay đổi - Tin thị trường - Tin tức

Thị trường bất động sản ở quốc gia nào cũng thường gắn với sự nóng lạnh của nền kinh tế. Việt Nam không phải là ngoại lệ, khi kinh tế gặp khó, thị trường bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Cái khó lại càng khó khi cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu khiến cho nguồn vốn ngoại vào khu vực này sút giảm nghiêm trọng. Năm 2011, thị trường bất động sản gần như "đóng băng" và người ta chờ xem năm 2012 sẽ là một năm "phá băng" hay tiếp tục ảm đạm, thậm chí có sự "ra đi" đồng loạt của nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này?

Đã có nhiều dự đoán được đưa ra và tọa đàm đầu năm mới nhâm thìn của Doanh nhân Sài Gòn Cuối tuần tổ chức tại Press Café muốn đánh giá sâu hơn vấn đề, thông qua việc phân tích thực trạng của thị trường. Tham gia buổi tọa đàm có ba khách mời đến từ các đơn vị đang trực tiếp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản: ông Nguyễn Văn Đực (Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành), ông Huỳnh Dư An (Chủ tịch Công ty cổ phần bất động sản La Bàn) và ông Vũ Hoàng Bá (Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần nhà đất An Gia), cùng hai chuyên gia là ông Alan Phan (Chủ tịch quỹ đầu tư Viasa) và ông Huỳnh Bửu Sơn - chuyên gia kinh tế của DNSGCT.

"TỒN TẠI HAY KHÔNG TỒN TẠI". ĐỔI CHỦ - AI SẼ LÀ CHỦ? KHỦNG HOẢNG THỪA VÀ THIẾU, NGUYÊN NHÂN DO ĐÂU?

Câu chuyện bắt đầu với những lời thăm hỏi của hai chuyên gia dành cho các khách mời doanh nhân, xem tình hình làm ăn năm 2011 ra sao, dự báo 2012 "nóng lạnh" thế nào, thị trường có hồi phục được không... Ông Nguyễn Văn Đực mở đầu rất "sốc": "Tôi không chọn "nóng" hay "lạnh" khi nói về thị trường, mà chọn "sống" hay "chết": Năm 2012 theo tôi là một cuộc chiến khốc liệt "tồn tại hay không tồn tại" của các doanh nghiệp bất động sản và mỗi doanh nghiệp phải có chiến lược riêng để giải quyết bài toán này".

Nhận định đó của một doanh nhân từng lăn lộn nhiều năm trong ngành lập tức khuấy động không khí. Mọi người tranh luận sôi nổi, người đồng ý, người cho rằng không đến mức như vậy. Ông Huỳnh Dư An đại diện cho phía phản biện: "Đặt ra vấn đề sống chết có vẻ... rùng rợn quá. Theo tôi, thực chất đây là quá trình thay đổi chủ. Đất nền, căn hộ, biệt thự... vẫn còn nằm yên đó, chỉ là sẽ được thay đổi chủ sở hữu mà thôi. Bây giờ, người mua nắm thế chủ động và có một lượng lớn khách hàng đang đặt lệnh mua nếu có bất động sản thỏa mãn các điều kiện của họ. Điều này đặc biệt đúng trong phân khúc mua bán dự án. Dĩ nhiên điều kiện của người mua là giá rất rẻ, nhưng đến một lúc nào đó thì có lẽ cũng có những người bán phải chấp nhận bán để cắt lỗ. Theo tôi, năm 2012, sóng mua và bán sẽ gặp nhau. Người mua là những công ty và khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, trong cũng như ngoài nước, dự tính đầu tư lâu dài nên không tính chuyện lãi lỗ ngắn hạn. Nếu năm 2013-2014 thị trường bật lên thì tốt, nếu chưa thì họ cũng không quá lo lắng".

Đồng ý là sẽ có sự đổi chủ, nhưng ông Huỳnh Bửu Sơn đặt câu hỏi "Ai sẽ là chủ?" và cho biết: "Một doanh nhân nước ngoài đang làm cho một tập đoàn bất động sản lớn phân tích với tôi và dự đoán phải 18 tháng nữa thị trường bất động sản mới có thể phục hồi. Tôi có người bạn hợp tác với một doanh nghiệp nước ngoài làm một dự án lớn, nay đối tác ấy sẵn sàng bồi thường khoản tiền lớn để được rút ra. Tôi nghĩ đây là suy thoái chung toàn cầu, nên nhiều khả năng chúng ta phải chấp nhận hệ quả và chờ đợi".

Thị trường bất động sản nước ta, theo ông Huỳnh Bửu Sơn, giống thị trường chứng khoán ở chỗ tính chất đầu cơ rất lớn, dễ gây sai lệch thông tin nếu chỉ dựa vào thông tin của một lớp người có sẵn tiền đầu cơ. Sự kỳ vọng về nguồn vốn đầu tư FDI, về thu nhập cao của một bộ phận dân chúng khiến người ta đổ xô xây văn phòng, cao ốc, căn hộ cao cấp..., giờ kinh tế khó khăn, mọi thứ phải ngưng lại.

Ở phân khúc khu mua sắm và thương mại, theo ông Huỳnh Dư An, hiện nhiều tập đoàn siêu thị lớn vẫn xem Việt Nam là mảnh đất màu mỡ, nhưng vì nhiều lý do khác nhau nên chưa thâm nhập. Còn những doanh nghiệp đã tham gia thị trường rồi thì đang săn lùng những vị trí đẹp. Ông An dự báo: "Có lẽ chỉ khoảng hai ba năm nữa TP. Hồ Chí Minh sẽ có thêm nhiều đại siêu thị, trung tâm mua sắm lớn như Metro Cash & Carry, Lotte, v.v...". Tỏ vẻ hoài nghi, ông Nguyễn Văn Đực hỏi lại: "Theo tôi biết, đầu tư FDI vào bất động sản đang xuống thê thảm. Cách đây 3-5 năm, con số này khoảng trên 10 tỉ USD mỗi năm, năm 2011 chỉ còn 600 triệu USD. Với sự suy giảm như vậy, sao anh vẫn lạc quan?". Ông An lý giải: "Do thị trường này có sự khác biệt so với lĩnh vực xây dựng căn hộ. Nước ta là thị trường tiêu dùng lớn. Mà trong bán lẻ thì đơn vị đầu tư siêu thị thường đặt mục tiêu giá mua hoặc thuê mặt bằng rất thấp, khi giá thị trường bất động sản xuống thấp chính là cơ hội cho các đại siêu thị phát triển". Ông Alan Phan không chia sẻ quan điểm này và kể trong một chuyến đi Thái Lan gần đây, ông tình cờ gặp một vị phó giám đốc kinh doanh của Wal Mart. Với câu hỏi "Vì sao các ông chưa vào Việt Nam?", câu trả lời từ đại diện của Wal Mart là chắc phải hai mươi năm nữa, vì khi đó doanh thu mới có khả năng bù đắp cho chi phí. McDonald's và nhiều tên tuổi lớn khác cũng chung suy nghĩ đó.

Trở lại phân khúc chính trên thị trường là các căn hộ, câu hỏi đặt ra là vì sao nhiều doanh nghiệp tập trung xây căn hộ cao cấp, diện tích lớn? Theo ông Nguyễn Văn Đực, có ba nguyên nhân, thứ nhất là do lòng tham của chủ đầu tư. Bán được một căn hộ cao cấp có lãi gấp nhiều lần so với một căn hộ nhỏ. Nguyên nhân thứ hai do nhà đầu tư thứ cấp, vì mưu cầu lợi nhuận cao từ việc mua đi bán lại, đã bỏ vốn vào cho doanh nghiệp xây dựng, xếp hàng mua căn hộ cao cấp từ khi dự án còn nằm trên giấy... Nguyên nhân thứ ba đến từ các chính sách của Nhà nước, đặc biệt từ phía Bộ Xây dựng. Ông Đực nói: "Những quy định, thủ tục của Bộ Xây dựng khuyến khích những căn hộ từ 100m2 trở lên cho bốn người, chứ không khuyến khích chủ đầu tư làm căn hộ nhỏ. Vì định hướng như vậy, nên thị trường đã tạo ra quá nhiều sản phẩm không phù hợp với sức mua. Cộng thêm với khủng hoảng kinh tế, chính sách tiền tệ thắt chặt, ngân hàng siết cho vay mua nhà, đã đưa đến tình trạng hiện nay, là khủng hoảng thừa và thiếu. Thừa những căn hộ giá 2-4 tỉ đồng, thiếu những căn hộ dưới 1 tỉ đồng, vắng bóng hoàn toàn căn hộ dưới 500 triệu đồng". Ông Huỳnh Bửu Sơn bổ sung nguyên nhân rằng đa số người mua là nhà đầu cơ - mua đi bán lại - chứ không phải là người mua cuối cùng để ở, nên họ ít quan tâm đến nhà có giá trị thấp. Chủ dự án thì dựa vào vốn tự có, vốn của nhà đầu tư thứ cấp và vốn vay ngân hàng. Khi hai nguồn vốn sau không còn, họ không thể đảm đương nổi chi phí nữa.

PHẢI CHĂNG "CĂN HỘ NHỎ" LÀ XU THẾ? BAO NHIÊU PHẦN TRĂM DỰ ÁN CHƯA HOÀN THIỆN ĐANG "ĐẮP MỀN"? LỐI RA CHO NHÀ Ở XÃ HỘI.

Ông Nguyễn Văn Đực cho biết, từ mấy năm trước, công ty của ông đã xin được giấy phép xây dựng những căn hộ nhỏ diện tích 40 - 50m2 với giá khoảng 600-700 triệu đồng/căn. Nghĩa là thay vì làm một căn hộ 80 - 100m2 cho bốn người, Đất Lành làm hai căn hộ 40 - 50m2 cho hai người, tổng diện tích và tổng số người trong diện tích đó giống nhau nhưng đối tượng khách hàng khác nhau. Ông Đực cho biết: "Thị trường đa số vẫn là những căn hộ dành cho gia đình bốn người, hai vợ chồng và hai đứa con. Vậy còn người thích sống độc thân, hoặc vợ chồng mới cưới, hai vợ chồng già sống với nhau khi con cái đã đi xa... thì sao? Nhóm sản phẩm cung ứng cho họ rất ít, chúng tôi đi vào phân khúc đó, nên tỷ lệ bán được là trên 90%, trong khi nhiều doanh nghiệp chọn sai phân khúc, cho ra toàn những sản phẩm căn hộ 80 - 100m2 giờ không bán được. Mà một dự án có tỷ lệ bán được dưới 50% sẽ không đủ kinh phí để xây dựng tiếp, dẫn đến hiện tượng các dự án đang chờ hoàn thiện phải "đắp mền" để đó. Ví dụ, một chủ dự án bỏ ra 200 tỉ đồng, vay ngân hàng 300 tỉ đồng, thu trước khách hàng 200 tỉ đồng, hiện nợ đơn vị thi công 50 tỉ đồng, công trình gần xong thì không còn tiền để hoàn thiện. Như vậy, số tiền 750 tỉ đồng ấy đang là một khối bê tông, không là sản phẩm để sử dụng được. Phải "trùm mền" như vậy, chưa kể khoản 10-15 tỉ đồng phí điều hành mỗi năm, chủ đầu tư phải trả lãi sáu chục tỉ đồng một năm, tiền đâu để trả nếu không cho họ vay tiếp để hoàn thiện rồi thu lại tiền từ bán sản phẩm? Chuyện này đã trở nên phổ biến trong năm 2011, với tỷ lệ có thể tới 40 - 50% số dự án. Khi một dự án tuyên bố phá sản, bị ngân hàng phát mãi, nếu chỉ thu đủ số tiền trả cho ngân hàng, nhà đầu tư đương nhiên mất hết vốn, nhưng còn tiền của người mua căn hộ đã góp vốn và của đơn vị thi công thì sao, ai sẽ giải quyết?".


Là nhà đầu tư và phân phối, nên ông Vũ Hoàng Bá có cái nhìn khá rõ nét về thị trường giao dịch. Ông Bá tỏ ra lạc quan: "Bất cứ thời điểm nào cũng có nhu cầu mua bán và phân khúc nào cũng có đối tượng khách hàng riêng. Khách của phân khúc cao cấp dù ít nhưng vẫn có, một căn hộ ở khu Thảo Điền giá 6-10 tỉ đồng vẫn có khách mua, một tháng bán được 4-5 căn. Phân khúc có nhu cầu thực với giá 600-700 triệu đồng/căn bán được khoảng 20-30 căn/tháng. Dĩ nhiên, tâm lý của đa số khách mua hiện nay là chờ giá giảm nữa. Theo tôi, có thể giá đã gần đáy rồi, nếu tính toán dựa trên giá đất, giá vốn và giá thành xây dựng. Người mua đầu tư còn chờ độ rộng của đáy, hy vọng nó còn kéo dài, chưa vội mua mà dùng tiền đầu tư vào chỗ khác lãi cao hơn. Riêng số người có nhu cầu thực sự vẫn tìm mua, nên căn hộ diện tích nhỏ và đất nền vẫn giao dịch tốt. Gần đây, chúng tôi đầu tư 200 nền ở Đức Hòa, Long An, cách trung tâm TP. Hồ Chí Minh khoảng 25km, giá 3,3 triệu đồng/m2 (mỗi nền khoảng 300 triệu đồng), chỉ 3-4 tuần đã bán hết. Nhiều người cho biết họ muốn mua mà không tìm được những dự án tốt như vậy".

Nghe đến đây, ông Huỳnh Bửu Sơn chợt hỏi: "Còn một phân khúc rất quan trọng là những dự án nhà ở xã hội, sản phẩm này có nhiều không và có bán cho đúng người không?". Ông Nguyễn Văn Đực trả lời: "Nhà ở xã hội gồm ba loại, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho công nhân và ký túc xá sinh viên. Ba mảng này cực kỳ quan trọng, Luật Nhà ở cũng đưa ra nhưng Bộ Xây dựng và chính quyền địa phương dù bàn bạc nhiều lần vẫn chưa thực hiện được là bao, vì chưa có một chiến lược rõ ràng, không có cơ quan nào chịu trách nhiệm cả, cứ phó mặc cho doanh nghiệp". Theo ông Huỳnh Bửu Sơn, các dự án nhà ở xã hội chưa thực hiện được là do không có cơ chế tài chính thích hợp. Ông Sơn nói: "Giả sử mức thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng là thu nhập thấp, thì một gia đình gồm hai vợ chồng chỉ có thể trả góp cho ngân hàng khoảng 2 triệu đồng một tháng, chưa đủ tiền lãi vay. Nếu không có một cơ chế tài chính riêng, chỉ phó mặc cho doanh nghiệp thì rất khó thực hiện, không doanh nghiệp nào chịu nổi khi họ phải vay ngân hàng với lãi suất 18 - 20%/năm như hiện nay".

Từng kinh doanh ở nhiều nơi, ông Alan Phan cho biết, chuyện xảy ra với thị trường bất động sản Việt Nam không khác mấy so với những gì ông từng chứng kiến ở Trung Quốc, Liên Xô trước đây, khi chính phủ can thiệp chưa hiệu quả vào chính sách xây dựng, nhà đất. Ông nói: "Chính vì lý do này mà dự báo về thị trường bất động sản Việt Nam là rất khó. Thị trường bị chi phối bởi quá nhiều thứ, từ chính sách, những rào cản pháp lý, cho đến các nhóm lợi ích liên kết với nhau để bơm giá lên. Thị trường bất động sản ở nước nào cũng luôn có những lúc xảy ra tình trạng bong bóng, khi thiên hạ đổ xô vào một phân khúc nào đó khiến giá bị đẩy lên, tới khi giá vượt quá khả năng của người mua thì giá lại điều chỉnh, đi xuống. Tuy nhiên, thị trường bao giờ cũng là kẻ chiến thắng cuối cùng. Năm, mười năm sau thị trường bất động sản sẽ phải phát triển trở lại, bởi nhà ở là một nhu cầu thực. Tại Việt Nam, như anh Bá nói, giá đất cao như vậy thì không thể xây căn hộ với giá rẻ hơn được, tuy nhiên tôi nghĩ giá đất ấy đã bị thổi phồng".

Theo ông Alan Phan, Nhà nước chỉ nên can thiệp vào những lĩnh vực buộc phải can thiệp, như nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ở Mỹ, chính phủ có hai biện pháp để hỗ trợ. Thứ nhất là cho người mua nhà vay với lãi suất rất thấp (1 - 2%/năm); thứ hai, với những người thuê nhà thì được cho tiền trực tiếp, chẳng hạn thuê nhà hết 1.000 USD thì chỉ phải trả 500 USD. Nghĩa là chính phủ chỉ hỗ trợ cho người nghèo, còn thì để cho thị trường tự điều chỉnh. Ông Alan Phan hóm hỉnh: "May là lúc này Chính phủ đang phải quan tâm đến chuyện lớn hơn, tiếp tục thắt chặt tiền tệ để kiềm chế lạm phát, để thị trường bất động sản tự vận hành, nên mọi sự trở lại tự nhiên hơn, thay vì méo mó như trước".

LỐI RA NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN? CẦN THÁO GỠ CÁC THỦ TỤC, CHÍNH SÁCH CHƯA HỢP LÝ

ới một góc nhìn lạc quan, ông Huỳnh Dư An cho rằng ở TP. Hồ Chí Minh, số căn hộ mới chưa có đầu ra chỉ khoảng 40 ngàn và với thị trường gần 10 triệu dân, trong đó một bộ phận không nhỏ đủ tiền để mua một căn hộ, thì số "dư" đó không nhiều. Năm 2011, TP. Hồ Chí Minh tiêu thụ khoảng 60 ngàn xe hơi mới và chỉ cần 1/3 số người mua xe này nghĩ đến chuyện mua nhà thì sẽ có hơn 20 ngàn căn hộ được tiêu thụ, số căn hộ dư lập tức giảm một nửa, chưa kể tạo ra hiệu ứng khiến những người chưa đủ tiền rục rịch vay mượn để mua. Theo ông An, chuyện đó có thể chưa diễn ra trong năm 2012, nhưng ai chấp nhận mạo hiểm sẽ chọn được sản phẩm tốt.

Một lối ra cho thị trường chính là mua căn hộ cho thuê. Theo ông An, tâm lý tiêu dùng thay đổi mạnh so với mười năm trước đây, hiện giới trẻ khu vực văn phòng có thu nhập cao và tâm lý hưởng thụ cao hơn. Họ muốn sử dụng điện thoại đẹp, laptop xịn, xe đẳng cấp, ở nhà sang trọng, tiện nghi, nên nếu chưa đủ tiền mua nhà tốt thì có thể sẵn sàng thuê nhà đẹp chứ ít muốn mua nhà không đẹp. Những người mua đầu tư một căn hộ giá 2-3 tỉ đồng trước đây chỉ quan tâm chờ giá lên để bán, nay có thể đem cho thuê. Khi đến sàn giao dịch, họ thường không đặt nặng vấn đề khi nào thị trường hồi phục, mà hỏi "Tôi mua căn này thì cho thuê mỗi tháng được bao nhiêu?". Giá cho thuê so với mức đầu tư ở nhiều dự án là tốt, từ 5 - 10%/năm. Xu hướng này ngày càng rõ nét, giống với xu hướng chung của thế giới, tạo nên một phân khúc đầu tư vào nhà cho thuê.

Không lạc quan như vậy, ông Nguyễn Văn Đực cho rằng để tháo gỡ phần nào những khó khăn trước mắt, Nhà nước phải có những hành động cụ thể, phù hợp với thực tế. Đừng có những giải pháp như của Bộ Xây dựng là đưa bất động sản từ lĩnh vực phi sản xuất về lĩnh vực sản xuất, để trông chờ vào vốn vay từ ngân hàng. Bởi chính các ngân hàng phải tự cứu mình trước, khi họ đang đối mặt với căng thẳng về thanh khoản, nợ xấu và phải hỗ trợ nhiều khu vực khác ưu tiên cần vốn hơn như nông nghiệp, xuất khẩu...

Ông Huỳnh Bửu Sơn cho rằng tình hình nợ trong bất động sản hiện nay là theo kiểu dây chuyền, khi người ta không thể biến những khoản nợ ấy thành dòng tiền để lưu thông. Nhà nước phải can thiệp bằng cách thay đổi chính sách, trước hết là công nhận sở hữu tư nhân về đất đai cho căn hộ, chứ chỉ cấp quyền sở hữu trong 20 năm, thậm chí 50 năm thì vẫn không tạo sự an tâm cho người mua. Sau đó, là sửa chữa những quy định còn chưa hợp lý. Ông Vũ Hoàng Bá đưa ra ví dụ quy định buộc các chung cư phải tuân theo tỷ lệ bao nhiêu phần trăm căn hộ có diện tích 45m2, bao nhiêu phần trăm diện tích 73 - 95m2 và trên 100m2 là không hợp lý. Vì sao không để chủ đầu tư tự quyết định tỷ lệ này? Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư không thích xây chung cư cho những người mua căn hộ 500-600 triệu đồng ở chung với những người mua căn hộ 2-4 tỉ đồng, bởi nếu xây kiểu cao cấp thì những căn hộ nhỏ không bán được, còn xây kiểu bình dân thì các căn diện tích lớn không ai mua. Ông Huỳnh Dư An thì đề cập đến quy định người mua nhà chung cư không được phép giao dịch trong thời gian đã nhận nhà và chưa có sổ hồng. Điều thiếu hợp lý ở chỗ việc chờ cấp sổ hồng có khi mất tới vài năm, nhưng nếu không nhận bàn giao nhà (để có thể giao dịch) thì lại không hoàn tất thủ tục để làm sổ hồng, theo thông tư 16 của nghị định 71. "Vậy sao người ta dám mua căn hộ? - Ông An đặt câu hỏi - Nếu người ta cần tiền, chấp nhận bán lỗ và được phép bán thì họ mới dám tham gia thị trường chứ!".

Để giải quyết tình trạng ứ đọng trên thị trường một cách thiết thực, ông Nguyễn Văn Đực đề nghị Nhà nước nên có cơ chế cho những chủ đầu tư đang hoàn thiện dự án hoặc người mua để ở có nhu cầu mua căn hộ dưới 1 tỉ đồng được vay tiền. Ông Huỳnh Bửu Sơn đồng ý và bổ sung một ý quan trọng là làm sao để cho người có nhà, dù chưa hoàn thiện đi nữa, có thể bán được. Ông Sơn nói: "Luôn có người sẵn sàng mua những sản phẩm - dù là chưa hoàn thiện - miễn là giá rẻ. Một mét vuông giá 10 triệu đồng mà tôi kẹt tiền nên chỉ bán với giá 5-7 triệu đồng thôi, sẽ có nhiều người muốn mua. Được vậy sẽ có dòng tiền đầu tư mới, quan trọng nhất là tăng tính thanh khoản cho thị trường. Đừng sợ rằng làm như thế là khuyến khích đầu cơ, để rồi quy định người dân hễ mua nhà thì phải ở! Cần biết rằng tính đầu cơ luôn có trong thị trường bất động sản, không thừa nhận là không được, cứ cấm đoán sẽ dẫn đến tình trạng như hiện nay. Cứ mở cơ chế ra như vậy thì không cần đến nguồn vốn ngân hàng, chỉ cần vốn trong xã hội là đã đủ để thị trường hồi phục". Ông Alan Phan cung cấp thêm thông tin là một nước quản lý thị trường chặt chẽ như Trung Quốc cũng chỉ quy định là ai mua nhà thứ hai được phép vay tối đa 50% trị giá căn nhà, mua nhà thứ ba thì không được vay ngân hàng nữa mà thôi. Ông Huỳnh Dư An cho rằng nếu muốn tạo điều kiện cho thị trường hơn nữa, Nhà nước có thể thực hiện những biện pháp như thống nhất cách tính thuế, đơn giản hóa thủ tục hành chính mua bán bất động sản, mở rộng đối tượng mua nhà nhằm khuyến khích người nước ngoài, Việt kiều tham gia,...

Qua những gì mà các khách mời chia sẻ, có thể thấy rằng, tùy vào sự thay đổi từ phía doanh nghiệp và chính sách của các ban ngành có liên quan, mà thị trường bất động sản 2012 sẽ đi theo chiều hướng nào. Hy vọng đó sẽ là một hướng hợp lý với sự phát triển chung của cả nền kinh tế.