Trước bài toán nan giải về vốn trong lúc thị trường đóng băng, lãi suất ngân hàng lên tới gần 30%, ông Nicholas Holt - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu thị trường - Knight Frank Việt Nam có những chia sẻ về tình hình tài chính Bất động sản trong năm 2011, trong đó đề cập tới 5 giải pháp về vốn cho các chủ đầu tư.
Ảnh minh họa
Trước tiên, ông có đề cập đến giải pháp huy động vốn thông qua hình thức bán hàng (chung cư, căn hộ) trước khi hoàn thành dự án. Về hiệu quả, đây là kênh huy động vốn được nhiều doanh nghiệp thực hiện thông qua hình thức chia lô bán nền, góp vốn căn hộ qua nhiều giai đoạn trước khi hoàn thành. Huy động vốn thông qua kênh này khá phổ biến, và được hầu hết các chủ dự án áp dụng.
Nhưng thực tế Bộ Xây dựng đã có đề xuất cấm phân lô bán nền, cùng với những quy định trong nghị định 71 đã làm cho việc huy động vốn thông qua cách trên không còn khả thi, gặp nhiều khó khăn. Với thị trường im ắng, lao dốc, nhà đầu tư đã không còn vội vàng mà tỉnh táo, thận trọng hơn trước khi bỏ vốn vào các dự án. Người có nhu cầu thực sự thì khó có khả năng chi trả do giá của các căn hộ còn quá cao. Thực trạng nhiều dự án không cam kết đúng thời gian, tiến độ hoàn thành cũng làm cho người mua không còn mặn mà.
Thứ 2, một phương pháp huy động vốn lâu dài của các dự án được ông Nicholas Holt nói đến là sự liên doanh, liên kết giữa các công ty. Sự liên kết này có thể về mặt tài chính, chuyên môn giữa các doanh nghiệp trong nước hoặc với các doanh nghiệp nước ngoài. Trong lúc thị trường ảm đạm, suy giảm đối với các doanh nghiệp bất động sản, sự liên kết sẽ mang lại nguồn vốn lớn và là kênh huy động tiềm năng đặc biệt liên doanh với các công ty nước ngoài - tiềm năng lớn về tiền, chuyên môn, khả năng hội nhập.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản Việt Nam còn thiếu minh bạch trong thông tin, thiếu tính chuyên nghiệp cũng làm cho các công ty nước ngoài thận trọng, chưa thu hút được nhiều doanh nghiệp.
Với các chính sách và thực tế thị trường đã chứng minh chỉ những công ty lớn, trường vốn, chuyên nghiệp mới đáp ứng được nhu cầu thị trường. Nên để tồn tại, việc liên kết giữa các công ty là điều tất yếu nhất nếu các chủ đầu tư nhỏ lẻ muốn tồn tại và phát triển.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có thể huy động vốn bằng hình thức phát hành cổ phiếu. Sau thành công trong việc phát hành trái phiếu chuyển đổi của Vincom năm 2009, nhiều công ty bất động sản có uy tín đang nhìn nhận thị trường trái phiếu quốc tế như là một kênh huy động hấp dẫn trong việc đáp ứng các nhu cầu về vốn.
Mặc dù trái phiếu doanh nghiệp là một giải pháp, nhưng xếp hạng tín dụng của các doanh nghiệp Việt Nam và lãi suất cao làm cho việc phát hành trái phiếu trở thành một giải pháp kém hấp dẫn. Cộng với việc thị trường chứng khoán ảm đạm, thì chỉ những công ty bất động sản lớn,có kế hoạch rõ ràng, minh bạch mới nhận được sự tin cậy của người dân.
Cách huy động vốn thứ 4 mà ông Nicholas Holt đề cập: huy động vốn từ những người có nhiều tiền mặt. Để làm được điều này thì các chủ đầu tư phải có kế hoạch phân tích, nắm bắt được tâm lý người mua - những người có nhu cầu nhà ở thực sự. Thực tế thị trường đã chứng minh ở các thành phố trung tâm nhu cầu về nhà ở của người dân rất lớn, khả năng chi trả cho các căn hộ có giá dao động từ 1 - 1.2 tỷ/căn trong người dân chiếm khá đông (mức này cũng phù hợp với thu nhập hiện nay của công nhân, viên chức). Để nắm được nguồn vốn từ những khách hàng tiềm năng này thì các nhà đầu tư cần phải biết phân tích thị trường, xây dựng những khu đô thị, chung cư phù hợp với tài chính người dân: nhất là ở phân khúc căn hộ tầm trung, chung cư mini, nhà thu nhập thấp...
Cuối cùng giải pháp thứ 5 mà các doanh nghiệp có thể trông vào là nguồn vốn từ quỹ đầu tư bất động sản. Phó Giám đốc Bộ phận nghiên cứu thị trường của Knight Frank Việt Nam đã chỉ ra: "Thiếu tính thanh khoản và nhiều quy mô dự án được xem là một vấn đề nhất quán khi huy động vốn trong lĩnh vực này. Lượng tiền nhàn rỗi ở Việt Nam còn nhiều, cá nhân nắm giữ hoặc nói cách khác, lượng tiền nhàn rỗi này có thể tiếp cận thị trường bất động sản theo một cách nào đó. Một giải pháp đã được ghi nhận ở Phương Tây và đang gia tăng sử dụng tại Đông Á là tính linh động, minh bạch thuế, chứng khoán hóa bất động sản, và Quỹ tín thác bất động sản (REITs). Mặc dù các hình thức này đã từng được kêu gọi tại Việt Nam, đặc biệt là từ Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020, nhưng hành lang pháp lý và thị trường chứng khoán trong nước chưa đủ hoàn thiện cho loại hình đầu tư này".
Giải pháp về vốn cho doanh nghiệp bất động sản không phải là ít, điều quan trọng mỗi doanh nghiệp cần lựa chọn cho mình hướng đi đúng để có thể vượt qua trong lúc thị trường khó khăn hiện nay. Đây cũng được coi như sự sàng lọc đối với các chủ đầu tư thiếu chuyện nghiệp và kế hoạch phát triển đúng đắn.
Hà Phương
Theo Bantinnhadat
