"Ngó" láng giềng học tập việc phát triển nhà ở
Trong các nước Châu Á, Singapore được xem như là một quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Hiện nay trên 90% dân số Singapore sống ở các khu chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể trong từng giai đoạn.
Trong Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, của Bộ Xây dựng, Bộ đã đưa ra kinh nghiệm của một số nước thành công trong phát triển nhà ở. VnMedia xin giới thiệu những kinh nghiệm này:
Trong các nước Châu Á, Singapore được xem như là một quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng mà cơ quan điều hành chương trình này là Hội đồng phát triển Nhà ở Singapore (HDB) được thành lập vào tháng 2/1960.
Mỗi năm HDB nhận được từ ngân sách Nhà nước bình quân khoảng 1,2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội. Từ đó đến nay, HDB đã xây dựng được trên 800.000 căn hộ các loại với các tiện nghi cần thiết cho người ở theo từng đối tượng.
Hiện nay trên 90% dân số Singapore sống ở các khu chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể trong từng giai đoạn.
Những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng tổ chức những Tổng công ty Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà ở để ổn định thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.
Đối với các quốc gia mà Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở như Ấn Độ, Bangladesh… thì hầu như thị trường nhà ở đều do tư nhân kiểm soát. Do không có chính sách hỗ trợ của Nhà nước nên ở các quốc gia này đều xảy ra tình trạng các chủ đầu tư đều chỉ chú trọng xây dựng nhà ở đắt tiền mà chỉ những người có thu nhập cao mới có thể mua được. Còn người thu nhập thấp chỉ sống trong các nhà ổ chuột.
Xây dựng hệ thống tài chính hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà ở
Theo nhận định của Bộ Xây dựng, từ kinh nghiệm phát triển nhà của các nước cho thấy một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và các quy định liên quan đến chính sách quản lý các cơ sở tài chính.
Theo chia sẻ, từ kinh nghiệm tham khảo mô hình phát triển nhà của các nước cho thấy hệ thống tin dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức khác và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở. Các cơ sở tài chính là các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, các Công ty tín dụng, các Công ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm của Nhà nước và ngân hàng nhà ở thuộc Chính phủ.
Trong đó, Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) chiếm vị trí quan trọng nhất trên thị trường. GHB đã phát triển mạnh mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh thành của Thái Lan và đã thành công trong việc huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu. GHB được quản lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường để tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở.
Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc. Thông qua hệ thống này, người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai cần phải tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Chính nhờ nguồn điện tiết kiệm gửi vào Quỹ này mà HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình.
Ở Nhật Bản có hệ thống Công ty cho vay tài chính nhà ở. Hệ thống tài chính nhà ở của Nhật Bản chủ yếu là Tổ chức cho vay của nhà nước. Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống là có nhà ở riêng.
Công ty cho vay vốn nhà ở của Chính phủ (GHLC) được thành lập từ năm 1950 với mục đích tao ra các khoản cho vay dài hạn, với lãi suất thấp dành cho xây dựng hoặc mua nhà ở nhằm đảm bảo cho mọi người dân có thể có được nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của bản thân.
Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, “Ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hưu tích luỹ khế ước nhà ở kết hợp với các khoản cho vay tư nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Trong suốt 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được 14,8 triệu căn hộ, chiếm 30% lượng nhà được xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh Thế giới lần II ở Nhật Bản. Số tiền cho vay của GHLC chiếm 60% giá trị căn hộ. GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất trên thế giới, với khoảng 30-40% tổng số khoản cho vay về nhà ở của Nhật Bản.
Từ sau cuộc khủng hoảng dầu khí lần thứ nhất (1973), GHLC thực hiện vai trò thay thế quan trọng nhằm ổn định nền kinh tế đất nước, bởi vì việc xây dựng nhà ở đã ảnh hưởng rộng khắp trên nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hoá chất và máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất…
Vừa có đường vừa có phố
Ở các nước như Úc, Đức, Canada… khi mở đường, đồng thời giải phóng mặt bằng hai bên đường vào 50m sau đó quy hoạch đầu tư nhà ở và các công trình kiến trúc đô thị. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch địa tô do đầu tư hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Trung Quốc là nước đã áp dụng kinh nghiệm này rất thành công trong việc nâng cấp các đô thị. Đặc biệt là ở Bắc Kinh đã tạo được những đường phố rất hiện đại.
Ở Đài Loan, những người dân có nhà ở được ra mặt đường mới mở, nếu chuyển nhượng đất đai thì Nhà nước sẽ thu lại phần chênh lệch tăng thêm do Nhà nước đầu tư đường mà có thông qua chính sách định giá trước và sau khi mở đường.
Giải pháp này để chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, hạn chế sự biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân
Bài học về khủng hoảng tài chính năm 1997 ở Thái Lan do ngân hàng đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản (35% tổng dư nợ trong hệ thống nhân hàng), khi thị trường bất động sản suy giảm, ngân hàng mất khả năng chi trả gây khủng hoảng tài chính lan toả sang khủng hoảng kinh tế.
Cuộc khủng hoảng tài chính ở Hoa Kỳ cũng bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá BĐS thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dàng ở mức “dưới chuẩn”, từ đó dẫn tới tình trạng các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản, đẩy “bong bóng” của thị trường bất động sản Mỹ bùng nổ. Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng 9 năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006. Tính ra trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi đã tăng gấp 3 lần. Nghĩa là người dân vay ngân hàng mua bất động sản năm nay thì sang năm bán đi là có lãi. Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản kiếm lời, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng chóng mặt. Theo thống kê từ năm 1997-2007, bình quân mỗi năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), nước Mỹ có khoảng 18 triệu căn hộ bỏ không, trong đó có trên 13 triệu ngôi nhà bỏ không hoàn toàn suốt cả năm.
Do tiền đầu tư bất động sản tại Mỹ dường như do cả Châu Âu và nhiều nước trẻn thế giới đóng góp thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá” bất động sản thế chấp, vì vậy, người Mỹ xây nhà để kinh doanh gần như không xét đến nhu cầu.
Kiểm soát về đầu tư nước ngoài vào khu vực phát triển nhà ở
Khi Trung Quốc mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản đã trở thành một mảng đầu tư hấp dẫn. Trong giai đoạn 1991-1995, nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản chiếm khoảng 10% tổng mức vốn đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc. Do yếu tố lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tại một số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư bất động sản đạt hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn tối thiểu cũng đạt tỷ lệ 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác. Tuy nhiên, do đầu tư nước ngoài vào nghiệp bất động sản quá nóng dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung về đất đai, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng cao. Trong nửa cuối năm 1993, Chính phủ Trung Quốc đã phải thực hiện biện pháp tăng cường việc kiểm soát nhằm giảm bớt sức nóng của thị trường bất động sản.
Trong Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030, của Bộ Xây dựng, Bộ đã đưa ra kinh nghiệm của một số nước thành công trong phát triển nhà ở. VnMedia xin giới thiệu những kinh nghiệm này:
Trong các nước Châu Á, Singapore được xem như là một quốc gia có mô hình giải quyết nhà ở thành công nhất. Mô hình này dựa trên chương trình nhà ở công cộng mà cơ quan điều hành chương trình này là Hội đồng phát triển Nhà ở Singapore (HDB) được thành lập vào tháng 2/1960.
Mỗi năm HDB nhận được từ ngân sách Nhà nước bình quân khoảng 1,2 tỷ USD để xây dựng nhà ở xã hội. Từ đó đến nay, HDB đã xây dựng được trên 800.000 căn hộ các loại với các tiện nghi cần thiết cho người ở theo từng đối tượng.
Hiện nay trên 90% dân số Singapore sống ở các khu chung cư cao tầng, trong đó 81% mua nhà HDB bằng hình thức vay tiền trả dần với lãi suất căn cứ vào tình hình cụ thể trong từng giai đoạn.
Những nước phát triển như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng tổ chức những Tổng công ty Nhà nước đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cung ứng nhà ở để ổn định thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.
Đối với các quốc gia mà Nhà nước không trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở như Ấn Độ, Bangladesh… thì hầu như thị trường nhà ở đều do tư nhân kiểm soát. Do không có chính sách hỗ trợ của Nhà nước nên ở các quốc gia này đều xảy ra tình trạng các chủ đầu tư đều chỉ chú trọng xây dựng nhà ở đắt tiền mà chỉ những người có thu nhập cao mới có thể mua được. Còn người thu nhập thấp chỉ sống trong các nhà ổ chuột.
Xây dựng hệ thống tài chính hỗ trợ đa số người lao động tạo lập nhà ở
Theo nhận định của Bộ Xây dựng, từ kinh nghiệm phát triển nhà của các nước cho thấy một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và các quy định liên quan đến chính sách quản lý các cơ sở tài chính.
Theo chia sẻ, từ kinh nghiệm tham khảo mô hình phát triển nhà của các nước cho thấy hệ thống tin dụng nhà ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức khác và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở. Các cơ sở tài chính là các ngân hàng thương mại, các Công ty tài chính, các Công ty tín dụng, các Công ty bảo hiểm nhân thọ, ngân hàng tiết kiệm của Nhà nước và ngân hàng nhà ở thuộc Chính phủ.
 |
Trong đó, Ngân hàng nhà ở Chính phủ (GHB) chiếm vị trí quan trọng nhất trên thị trường. GHB đã phát triển mạnh mạng lưới dịch vụ tới hầu hết các tỉnh thành của Thái Lan và đã thành công trong việc huy động nguồn vốn bằng việc nhận các khoản tiền đặt cọc tài khoản tiết kiệm đặc biệt và phát hành trái phiếu. GHB được quản lý hiệu quả với chi phí vận hành rất thấp và đã cung cấp các khoản vốn vay nhà ở với mức lãi suất thấp nhất trên thị trường để tạo điều kiện cho những người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở.
Ở Singapore có hệ thống tiết kiệm nhà ở bắt buộc. Thông qua hệ thống này, người có nhu cầu mua nhà ở trong tương lai cần phải tiết kiệm một khoản tiền nhất định và được phép vay vốn với lãi suất thấp hơn lãi suất trên thị trường. Chính nhờ nguồn điện tiết kiệm gửi vào Quỹ này mà HDB có nguồn vốn lớn xây dựng nhà ở và cũng nhờ tiết kiệm mà người dân dễ dàng mua được nhà ở của cơ quan này để trở thành chủ sở hữu căn hộ của mình.
Ở Nhật Bản có hệ thống Công ty cho vay tài chính nhà ở. Hệ thống tài chính nhà ở của Nhật Bản chủ yếu là Tổ chức cho vay của nhà nước. Chính phủ có biện pháp nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống là có nhà ở riêng.
Công ty cho vay vốn nhà ở của Chính phủ (GHLC) được thành lập từ năm 1950 với mục đích tao ra các khoản cho vay dài hạn, với lãi suất thấp dành cho xây dựng hoặc mua nhà ở nhằm đảm bảo cho mọi người dân có thể có được nhà ở phù hợp với điều kiện thu nhập của bản thân.
Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm, “Ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hưu tích luỹ khế ước nhà ở kết hợp với các khoản cho vay tư nhân và trợ cấp từ tổng tài khoản của ngân sách quốc gia. Trong suốt 45 năm kể từ khi thành lập, GHLC đã xây dựng được 14,8 triệu căn hộ, chiếm 30% lượng nhà được xây dựng từ khi kết thúc chiến tranh Thế giới lần II ở Nhật Bản. Số tiền cho vay của GHLC chiếm 60% giá trị căn hộ. GHLC có số người vay thế chấp lớn nhất trên thế giới, với khoảng 30-40% tổng số khoản cho vay về nhà ở của Nhật Bản.
Từ sau cuộc khủng hoảng dầu khí lần thứ nhất (1973), GHLC thực hiện vai trò thay thế quan trọng nhằm ổn định nền kinh tế đất nước, bởi vì việc xây dựng nhà ở đã ảnh hưởng rộng khắp trên nhiều lĩnh vực của hoạt động kinh tế như vật liệu xây dựng, sắt thép, công nghiệp hoá chất và máy móc, đồ điện tiêu dùng, đồ gỗ, công nghiệp dịch vụ và trang trí nội thất…
Vừa có đường vừa có phố
Ở các nước như Úc, Đức, Canada… khi mở đường, đồng thời giải phóng mặt bằng hai bên đường vào 50m sau đó quy hoạch đầu tư nhà ở và các công trình kiến trúc đô thị. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết được chênh lệch địa tô do đầu tư hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Trung Quốc là nước đã áp dụng kinh nghiệm này rất thành công trong việc nâng cấp các đô thị. Đặc biệt là ở Bắc Kinh đã tạo được những đường phố rất hiện đại.
Ở Đài Loan, những người dân có nhà ở được ra mặt đường mới mở, nếu chuyển nhượng đất đai thì Nhà nước sẽ thu lại phần chênh lệch tăng thêm do Nhà nước đầu tư đường mà có thông qua chính sách định giá trước và sau khi mở đường.
Giải pháp này để chủ động điều hành thị trường phát triển bền vững, hạn chế sự biến động gây ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc dân
Bài học về khủng hoảng tài chính năm 1997 ở Thái Lan do ngân hàng đầu tư quá mức vào thị trường bất động sản (35% tổng dư nợ trong hệ thống nhân hàng), khi thị trường bất động sản suy giảm, ngân hàng mất khả năng chi trả gây khủng hoảng tài chính lan toả sang khủng hoảng kinh tế.
Cuộc khủng hoảng tài chính ở Hoa Kỳ cũng bắt nguồn từ việc gia tăng nguồn vốn tài trợ để mua bán nhà ở thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá BĐS thế chấp” trong khi hệ thống kiểm soát không theo kịp và việc cho vay mua nhà ở dễ dàng ở mức “dưới chuẩn”, từ đó dẫn tới tình trạng các nhà đầu tư và người dân đổ xô vào kinh doanh bất động sản, đẩy “bong bóng” của thị trường bất động sản Mỹ bùng nổ. Thị trường bất động sản Mỹ tăng liên tục trong vòng 9 năm kể từ năm 1997 đến cuối năm 2006. Tính ra trong vòng 10 năm qua, giá nhà ở Mỹ tăng liên tục khoảng 20% mỗi năm và có nơi đã tăng gấp 3 lần. Nghĩa là người dân vay ngân hàng mua bất động sản năm nay thì sang năm bán đi là có lãi. Điều này thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản kiếm lời, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng chóng mặt. Theo thống kê từ năm 1997-2007, bình quân mỗi năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Đến thời điểm trước khủng hoảng (năm 2007), nước Mỹ có khoảng 18 triệu căn hộ bỏ không, trong đó có trên 13 triệu ngôi nhà bỏ không hoàn toàn suốt cả năm.
Do tiền đầu tư bất động sản tại Mỹ dường như do cả Châu Âu và nhiều nước trẻn thế giới đóng góp thông qua kỹ thuật “chứng khoán hoá” bất động sản thế chấp, vì vậy, người Mỹ xây nhà để kinh doanh gần như không xét đến nhu cầu.
Kiểm soát về đầu tư nước ngoài vào khu vực phát triển nhà ở
Khi Trung Quốc mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện đầu tư và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tư được mua đất có thời hạn (tối đa 99 năm) để đầu tư và kinh doanh nhà ở.
Đối với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản đã trở thành một mảng đầu tư hấp dẫn. Trong giai đoạn 1991-1995, nhà đầu tư nước ngoài vào bất động sản chiếm khoảng 10% tổng mức vốn đầu tư nước ngoài tại Trung Quốc. Do yếu tố lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư nước ngoài là các toà nhà công sở, thương mại, các trung tâm thương mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tại một số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tư bất động sản đạt hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn tối thiểu cũng đạt tỷ lệ 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác. Tuy nhiên, do đầu tư nước ngoài vào nghiệp bất động sản quá nóng dẫn đến sự thiếu hụt nguồn cung về đất đai, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng cao. Trong nửa cuối năm 1993, Chính phủ Trung Quốc đã phải thực hiện biện pháp tăng cường việc kiểm soát nhằm giảm bớt sức nóng của thị trường bất động sản.
Theo Vnmedia
