Văn phòng cho thuê vẫn khởi sắc
Chịu tác động tiêu cực chung của thị trường do tình trạng cung vượt cầu, cũng như tình trạng siết tín dụng… thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP. HCM trong 2 quý vừa qua vẫn có diễn biến khá tích cực.
Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao
Theo số liệu thống kê, tính đến quý 2/2011, thị trường Tp.HCM có trên 1,7 triệu m2 mặt bằng văn phòng gồm 9 tòa nhà hạng A, 42 tòa nhà hạng B và 219 tòa nhà hạng C. Giá thuê mặt bằng văn phòng ở Tp.HCM có giảm nhẹ, như giá văn phòng ở mức 40 USD ++/tháng/m2.
Theo đánh giá của CBRE tại TP. HCM, các tòa nhà văn phòng hạng A vẫn đạt kết quả kinh doanh tốt mặc dù chịu “bão tín dụng” chung của thị trường. Với 18 cao ốc văn phòng được xem là có chất lượng tốt nhất là Kumho, Metropolitan, Sun Wah, Diamond Plaza, Saigon Center, Melinh Point Tower, A&B Tower, Centec, saigon Tower, Green Power, Vincom, Saigon Trade Center, Maritime Bank Tower, Ree Tower, Flemington, Bitexco Financial Tower, E Town, Centre Point. Trong đó có 10 tòa nhà có tỉ lệ lấp đầy từ 95% trở lên.
Trong đó, các tòa nhà có tỉ lệ thuê cao tập trung hầu hết ở quận 1, đối với các tòa nhà văn phòng xa trung tâm chỉ có 3 tòa là Centre Point (Phú Nhuận), Flemington (quận 11), E Town (Tân Bình) là được lấp đầy khách thuê. So sánh với cùng kỳ, nhu cầu hỏi thuê mặt bằng văn phòng trong quý 2/2011 có giảm chút ít.
Theo dự báo, trong năm nay TP. HCM sẽ không có tòa hạng A nào được hoàn thành. Tiến độ xây những tòa nhà dự kiến hoàn thành vào 2013 - 2014 cũng đang bị chựng lại do áp lực lãi suất và lạm phát.
Còn tại Hà Nội, trong quý 2/2011, kết quả kinh doanh của phân khúc văn phòng hạng A cũng có sự khởi sắc với tỷ lệ lấp đầy tăng 7,74% và giá thuê trung bình tăng 3,4 USD so với quý 1/2011. Đây là mức tăng lớn nhất sau 6 quý liên tiếp và là lần đầu tiên thị trường đã phá mốc 90% và 40 USD.
Trong khi hạng A kinh doanh tốt hơn thì hạng B lại có kết quả kém đi. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê trung bình giảm từ 87,9% xuống 83,6% và từ 26,1 USD/m2/tháng xuống còn 25,1 USD/m2/tháng. Dự báo trong năm nay sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B được chào ra thị trường.
Nhiều dự báo khả quan
Thực tế cho thấy, giá thuê văn phòng đã giảm khá mạnh trong hai năm vừa qua. Và nhu cầu thuê văn phòng thời hậu khủng hoảng vẫn tăng lên do nhiều doanh nghiệp nhân cơ hội này mở rộng diện tích văn phòng hoặc nâng cấp văn phòng làm việc lên các toà nhà chất lượng hơn.
Theo nhận định của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng đang nóng lên với sự ra đời các tòa nhà văn phòng mới. Năm nay có thể là một năm lạc quan đối với phân khúc này. Phân khúc bán lẻ sẽ có nhiều cơ hội phát triển do tăng trưởng bán lẻ cao và lực lượng dân số tiêu dùng đông. Nếu kinh tế ổn định vào 6 tháng cuối năm thì nhu cầu thực thuê sẽ tốt hơn.
Số liệu thống kê cũng cho thấy, những khách hàng lớn có nhu cầu thuê mặt bằng từ đầu năm đến nay là các đơn vị có nhu cầu thuê mặt bằng để mở rộng mô hình hoạt động. Nhu cầu thuê văn phòng trọn gói đang gia tăng, trong khi nhu cầu mặt bằng văn phòng truyền thống lại giảm.
Nguyên nhân là do nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn bước vào kinh doanh tại Việt Nam ngay từ bây giờ nhưng với tình hình chưa khả quan nên chỉ muốn tìm kiếm những văn phòng diện tích nhỏ nhưng có đầy đủ trang thiết bị, hoạt động quy mô vừa phải để chờ nền kinh tế tốt hơn, lúc đó sẽ chuyển ra thuê ở các tòa nhà văn phòng truyền thống.
Trong khi đó, do nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, nên nhà đầu tư không thể tạo "sóng" được. Đối với nhà đầu tư thứ cấp, việc sở hữu mặt bằng cho thuê bán lẻ trong trung tâm thương mại (TTTM) có vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng, Thẩm mỹ cao, giá cho thuê ngắn hạn cao sẽ giúp họ có kế hoạch kinh doanh ổn định về dài hạn. Nếu họ tổ chức tự doanh sẽ tránh được việc giá thuê liên tục điều chỉnh tăng và cạnh tranh cao khi gia hạn hợp đồng thuê. Còn nếu nhà đầu tư cho thuê lại ngắn hạn, giá thuê cao sẽ đem lại nguồn thu nhập ổn định cho họ.
Ngoài ra, để thu hút khách hàng trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn, thời gian qua, các chủ tòa nhà cho thuê mặt bằng đã có nhiều chính sách kích cầu. Chẳng hạn, miễn tiền thuê một thời gian để bù đắp cho khách thuê về chi phí trang trí nội thất bằng cách tính tiền thuê theo từng năm và năm đầu tiên có giá thuê thấp hơn mức giá thỏa thuận, giá cho thuê sẽ tăng dần theo mỗi năm nhưng luôn thấp hơn giá thỏa thuận; miễn hoặc giảm phí chỗ đậu xe, treo bảng hiệu quảng cáo; có điều khoản được phép mở rộng hay thu hẹp văn phòng; cho quyền ưu tiên chấm dứt hợp đồng; thanh toán, đặt cọc linh hoạt hơn; có thể xem xét lại giá thuê theo từng giai đoạn.
Bên cạnh đó, do chi phí tăng cao, dịch vụ văn phòng chia sẻ đang được nhiều doanh nghiệp sử dụng cho việc kinh doanh. Các dịch vụ này những năm trước chủ yếu là văn phòng giao dịch của các công ty nước ngoài đặt tại Việt Nam. Nếu thuê diện tích càng lớn và cam kết thuê lâu dài thì càng nhận được nhiều ưu đãi và các dịch vụ hậu cần, nhà cung cấp nào càng chuyên nghiệp thì càng thu hút khách hàng. Theo dự báo, có thể trong tương lai dịch vụ văn phòng chia sẻ sẽ tăng nhanh và là xu hướng sử dụng của nhiều công ty.
 Dịch vụ văn phòng cho thuê sẽ là xu hướng sử dụng của nhiều công ty trong tương lai. |
Tỷ lệ lấp đầy ở mức cao
Theo số liệu thống kê, tính đến quý 2/2011, thị trường Tp.HCM có trên 1,7 triệu m2 mặt bằng văn phòng gồm 9 tòa nhà hạng A, 42 tòa nhà hạng B và 219 tòa nhà hạng C. Giá thuê mặt bằng văn phòng ở Tp.HCM có giảm nhẹ, như giá văn phòng ở mức 40 USD ++/tháng/m2.
Theo đánh giá của CBRE tại TP. HCM, các tòa nhà văn phòng hạng A vẫn đạt kết quả kinh doanh tốt mặc dù chịu “bão tín dụng” chung của thị trường. Với 18 cao ốc văn phòng được xem là có chất lượng tốt nhất là Kumho, Metropolitan, Sun Wah, Diamond Plaza, Saigon Center, Melinh Point Tower, A&B Tower, Centec, saigon Tower, Green Power, Vincom, Saigon Trade Center, Maritime Bank Tower, Ree Tower, Flemington, Bitexco Financial Tower, E Town, Centre Point. Trong đó có 10 tòa nhà có tỉ lệ lấp đầy từ 95% trở lên.
Trong đó, các tòa nhà có tỉ lệ thuê cao tập trung hầu hết ở quận 1, đối với các tòa nhà văn phòng xa trung tâm chỉ có 3 tòa là Centre Point (Phú Nhuận), Flemington (quận 11), E Town (Tân Bình) là được lấp đầy khách thuê. So sánh với cùng kỳ, nhu cầu hỏi thuê mặt bằng văn phòng trong quý 2/2011 có giảm chút ít.
Theo dự báo, trong năm nay TP. HCM sẽ không có tòa hạng A nào được hoàn thành. Tiến độ xây những tòa nhà dự kiến hoàn thành vào 2013 - 2014 cũng đang bị chựng lại do áp lực lãi suất và lạm phát.
Còn tại Hà Nội, trong quý 2/2011, kết quả kinh doanh của phân khúc văn phòng hạng A cũng có sự khởi sắc với tỷ lệ lấp đầy tăng 7,74% và giá thuê trung bình tăng 3,4 USD so với quý 1/2011. Đây là mức tăng lớn nhất sau 6 quý liên tiếp và là lần đầu tiên thị trường đã phá mốc 90% và 40 USD.
Trong khi hạng A kinh doanh tốt hơn thì hạng B lại có kết quả kém đi. Tỷ lệ lấp đầy trung bình và giá thuê trung bình giảm từ 87,9% xuống 83,6% và từ 26,1 USD/m2/tháng xuống còn 25,1 USD/m2/tháng. Dự báo trong năm nay sẽ có thêm 240.000m2 diện tích văn phòng hạng A và B được chào ra thị trường.
Nhiều dự báo khả quan
Thực tế cho thấy, giá thuê văn phòng đã giảm khá mạnh trong hai năm vừa qua. Và nhu cầu thuê văn phòng thời hậu khủng hoảng vẫn tăng lên do nhiều doanh nghiệp nhân cơ hội này mở rộng diện tích văn phòng hoặc nâng cấp văn phòng làm việc lên các toà nhà chất lượng hơn.
Theo nhận định của CBRE Việt Nam, thị trường văn phòng đang nóng lên với sự ra đời các tòa nhà văn phòng mới. Năm nay có thể là một năm lạc quan đối với phân khúc này. Phân khúc bán lẻ sẽ có nhiều cơ hội phát triển do tăng trưởng bán lẻ cao và lực lượng dân số tiêu dùng đông. Nếu kinh tế ổn định vào 6 tháng cuối năm thì nhu cầu thực thuê sẽ tốt hơn.
Số liệu thống kê cũng cho thấy, những khách hàng lớn có nhu cầu thuê mặt bằng từ đầu năm đến nay là các đơn vị có nhu cầu thuê mặt bằng để mở rộng mô hình hoạt động. Nhu cầu thuê văn phòng trọn gói đang gia tăng, trong khi nhu cầu mặt bằng văn phòng truyền thống lại giảm.
Nguyên nhân là do nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn bước vào kinh doanh tại Việt Nam ngay từ bây giờ nhưng với tình hình chưa khả quan nên chỉ muốn tìm kiếm những văn phòng diện tích nhỏ nhưng có đầy đủ trang thiết bị, hoạt động quy mô vừa phải để chờ nền kinh tế tốt hơn, lúc đó sẽ chuyển ra thuê ở các tòa nhà văn phòng truyền thống.
Trong khi đó, do nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, nên nhà đầu tư không thể tạo "sóng" được. Đối với nhà đầu tư thứ cấp, việc sở hữu mặt bằng cho thuê bán lẻ trong trung tâm thương mại (TTTM) có vị trí đắc địa, chất lượng xây dựng, Thẩm mỹ cao, giá cho thuê ngắn hạn cao sẽ giúp họ có kế hoạch kinh doanh ổn định về dài hạn. Nếu họ tổ chức tự doanh sẽ tránh được việc giá thuê liên tục điều chỉnh tăng và cạnh tranh cao khi gia hạn hợp đồng thuê. Còn nếu nhà đầu tư cho thuê lại ngắn hạn, giá thuê cao sẽ đem lại nguồn thu nhập ổn định cho họ.
Ngoài ra, để thu hút khách hàng trong bối cảnh thị trường gặp nhiều khó khăn, thời gian qua, các chủ tòa nhà cho thuê mặt bằng đã có nhiều chính sách kích cầu. Chẳng hạn, miễn tiền thuê một thời gian để bù đắp cho khách thuê về chi phí trang trí nội thất bằng cách tính tiền thuê theo từng năm và năm đầu tiên có giá thuê thấp hơn mức giá thỏa thuận, giá cho thuê sẽ tăng dần theo mỗi năm nhưng luôn thấp hơn giá thỏa thuận; miễn hoặc giảm phí chỗ đậu xe, treo bảng hiệu quảng cáo; có điều khoản được phép mở rộng hay thu hẹp văn phòng; cho quyền ưu tiên chấm dứt hợp đồng; thanh toán, đặt cọc linh hoạt hơn; có thể xem xét lại giá thuê theo từng giai đoạn.
Bên cạnh đó, do chi phí tăng cao, dịch vụ văn phòng chia sẻ đang được nhiều doanh nghiệp sử dụng cho việc kinh doanh. Các dịch vụ này những năm trước chủ yếu là văn phòng giao dịch của các công ty nước ngoài đặt tại Việt Nam. Nếu thuê diện tích càng lớn và cam kết thuê lâu dài thì càng nhận được nhiều ưu đãi và các dịch vụ hậu cần, nhà cung cấp nào càng chuyên nghiệp thì càng thu hút khách hàng. Theo dự báo, có thể trong tương lai dịch vụ văn phòng chia sẻ sẽ tăng nhanh và là xu hướng sử dụng của nhiều công ty.
Theo Tầm Nhìn
