Tìm lối ra cho tiền sử dụng đất vượt hạn mức
Các tỉnh ban hành nhiều hệ số điều chỉnh chênh lệch giữa giá thực tế với giá trong bảng giá đất, thay vì “phân biệt đối xử” với trường hợp chuyển mục đích sử dụng.
“Chúng tôi hết sức thất vọng” - chị Vũ Thị Thanh Hà, ngụ quận Thủ Đức, thốt lên trước thông tin UBND TP.HCM chưa ban hành hệ số tiền sử dụng đất để gỡ vướng cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức đất ở .
“Xử ép” chuyển mục đích sử dụng đất
Trong văn bản xin ý kiến Thủ tướng về tiền sử dụng đất với phần vượt hạn mức của hộ gia đình cá nhân, UBND TP có giải thích tại sao trường hợp chuyển mục đích sử dụng phải nộp theo giá thị trường. Cụ thể, TP e ngại nảy sinh nhiều phức tạp như có thể dẫn đến chuyển mục đích sử dụng tràn lan, phân lô hộ lẻ, gây thất thoát ngân sách, đầu cơ đất đai…
“Sự phân biệt hai đối tượng, bên công nhận quyền sử dụng thì được hưởng hệ số hai lần, bên chuyển mục đích sử dụng lại nộp theo giá thị trường như Quyết định 64/2011 là một bất hợp lý rất lớn” - luật sư Huỳnh Văn Nông nhận xét. Ông Nông dẫn chứng: Một người có 1.000 m2 đất nông nghiệp, không có giấy đỏ và xây dựng không phép căn nhà. Người này không chịu đi làm giấy tờ, giờ mới xin hợp thức hóa thì toàn bộ diện tích vượt hạn mức được công nhận chỉ phải đóng số tiền bằng hai lần bảng giá đất. Trong khi đó, người khác chấp hành nghiêm chỉnh quy định (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp), nay xin chuyển mục đích sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Số tiền họ phải đóng có thể lớn gấp nhiều lần so với người kia. “Chẳng khác nào pháp luật lại giúp đỡ người không chấp hành pháp luật, gây khó dễ cho người thực hiện nghiêm chỉnh chủ trương?” - luật sư Nông nêu câu hỏi.
Ông Nông cho rằng những lý giải của TP còn thiếu thuyết phục. “Đâu phải dân mang 10.000 m2 đất nông nghiệp đi chuyển mục đích sử dụng là chắc chắn sẽ được chấp thuận. Điều kiện tiên quyết là khu đất đó phải phù hợp quy hoạch đất ở. Nếu đất thuộc khu vực nông nghiệp thì dù hệ số K có bằng 10 đi nữa cũng không ai cho chuyển” - ông Nông phân tích. Do vậy, không thể có chuyện “chuyển mục đích tràn lan” khi trong tay Nhà nước có đủ công cụ để kiểm soát. Cụ thể, đó là quyền quy hoạch và quyền quyết định về điều kiện được chuyển mục đích sử dụng.
Cũng nói thêm, hiện Quyết định 19/2009 của UBND TP đưa ra yêu cầu nghiêm ngặt khi chuyển mục đích, tách thửa với khu đất lớn. Theo đó, khu đất lớn (1.000 m2 trở lên) phải làm hạ tầng, kết nối với khu vực thì mới được phép cho chuyển mục đích và tách thửa. Còn khu đất trên 2.000 m2 phải thực hiện như dự án. Nếu thấy điều kiện chưa đủ, TP có thể sửa quyết định này hoặc ban hành quy định mới. “Công cụ để quản lý đất đai nằm cả trong tay TP, vấn đề là TP có thực hiện tốt hay không mà thôi” - ông Nông bày tỏ.
TP phải gỡ, không đẩy khó cho dân
Vấn đề đặt ra ở đây: Nếu cho rằng hệ số K bằng hai lần là quá thấp so với giá thị trường nên sẽ dẫn tới thất thoát ngân sách, vậy tại sao TP không ban hành hệ số phù hợp hơn? Còn một khi yêu cầu nộp theo giá thị trường, TP phải có trách nhiệm hướng dẫn người dân biết cần nộp theo cách nào. Thế nhưng hiện các quận, huyện đều không tiếp nhận hồ sơ loại này, chỉ yêu cầu người dân chờ. Lý do là có hàng loạt vấn đề chưa được giải quyết như “Cơ quan nào thẩm định giá? Ai phải đi thẩm định, chủ nhà hay cơ quan thuế? Giá nào thì được chấp nhận? Phí ai trả?”. Đây là các câu hỏi mà TP phải có trách nhiệm trả lời.
Hiện tại, hầu như chỉ có TP.HCM bị vướng về việc nộp tiền sử dụng đất. Nhiều tỉnh, thành lấy bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, như cách làm từ trước đến nay. Một số tỉnh cũng vừa ban hành hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất và đều không phân chia hai đối tượng (công nhận và chuyển mục đích) để ban hành hai chính sách khác nhau như TP.HCM. Thay vào đó, họ có rất nhiều hệ số K để điều chỉnh chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. “Đây là một cách làm rất tốt, phù hợp thực tế, tạo thuận tiện cho người dân” - luật sư Nông nhận xét.
“Chúng tôi hết sức thất vọng” - chị Vũ Thị Thanh Hà, ngụ quận Thủ Đức, thốt lên trước thông tin UBND TP.HCM chưa ban hành hệ số tiền sử dụng đất để gỡ vướng cho trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức đất ở .
“Xử ép” chuyển mục đích sử dụng đất
Trong văn bản xin ý kiến Thủ tướng về tiền sử dụng đất với phần vượt hạn mức của hộ gia đình cá nhân, UBND TP có giải thích tại sao trường hợp chuyển mục đích sử dụng phải nộp theo giá thị trường. Cụ thể, TP e ngại nảy sinh nhiều phức tạp như có thể dẫn đến chuyển mục đích sử dụng tràn lan, phân lô hộ lẻ, gây thất thoát ngân sách, đầu cơ đất đai…
“Sự phân biệt hai đối tượng, bên công nhận quyền sử dụng thì được hưởng hệ số hai lần, bên chuyển mục đích sử dụng lại nộp theo giá thị trường như Quyết định 64/2011 là một bất hợp lý rất lớn” - luật sư Huỳnh Văn Nông nhận xét. Ông Nông dẫn chứng: Một người có 1.000 m2 đất nông nghiệp, không có giấy đỏ và xây dựng không phép căn nhà. Người này không chịu đi làm giấy tờ, giờ mới xin hợp thức hóa thì toàn bộ diện tích vượt hạn mức được công nhận chỉ phải đóng số tiền bằng hai lần bảng giá đất. Trong khi đó, người khác chấp hành nghiêm chỉnh quy định (xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp), nay xin chuyển mục đích sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Số tiền họ phải đóng có thể lớn gấp nhiều lần so với người kia. “Chẳng khác nào pháp luật lại giúp đỡ người không chấp hành pháp luật, gây khó dễ cho người thực hiện nghiêm chỉnh chủ trương?” - luật sư Nông nêu câu hỏi.
 Việc nộp tiền sử dụng đất phần vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng vẫn chưa được ngã ngũ. Ảnh: HTD |
Ông Nông cho rằng những lý giải của TP còn thiếu thuyết phục. “Đâu phải dân mang 10.000 m2 đất nông nghiệp đi chuyển mục đích sử dụng là chắc chắn sẽ được chấp thuận. Điều kiện tiên quyết là khu đất đó phải phù hợp quy hoạch đất ở. Nếu đất thuộc khu vực nông nghiệp thì dù hệ số K có bằng 10 đi nữa cũng không ai cho chuyển” - ông Nông phân tích. Do vậy, không thể có chuyện “chuyển mục đích tràn lan” khi trong tay Nhà nước có đủ công cụ để kiểm soát. Cụ thể, đó là quyền quy hoạch và quyền quyết định về điều kiện được chuyển mục đích sử dụng.
Cũng nói thêm, hiện Quyết định 19/2009 của UBND TP đưa ra yêu cầu nghiêm ngặt khi chuyển mục đích, tách thửa với khu đất lớn. Theo đó, khu đất lớn (1.000 m2 trở lên) phải làm hạ tầng, kết nối với khu vực thì mới được phép cho chuyển mục đích và tách thửa. Còn khu đất trên 2.000 m2 phải thực hiện như dự án. Nếu thấy điều kiện chưa đủ, TP có thể sửa quyết định này hoặc ban hành quy định mới. “Công cụ để quản lý đất đai nằm cả trong tay TP, vấn đề là TP có thực hiện tốt hay không mà thôi” - ông Nông bày tỏ.
TP phải gỡ, không đẩy khó cho dân
Vấn đề đặt ra ở đây: Nếu cho rằng hệ số K bằng hai lần là quá thấp so với giá thị trường nên sẽ dẫn tới thất thoát ngân sách, vậy tại sao TP không ban hành hệ số phù hợp hơn? Còn một khi yêu cầu nộp theo giá thị trường, TP phải có trách nhiệm hướng dẫn người dân biết cần nộp theo cách nào. Thế nhưng hiện các quận, huyện đều không tiếp nhận hồ sơ loại này, chỉ yêu cầu người dân chờ. Lý do là có hàng loạt vấn đề chưa được giải quyết như “Cơ quan nào thẩm định giá? Ai phải đi thẩm định, chủ nhà hay cơ quan thuế? Giá nào thì được chấp nhận? Phí ai trả?”. Đây là các câu hỏi mà TP phải có trách nhiệm trả lời.
Hiện tại, hầu như chỉ có TP.HCM bị vướng về việc nộp tiền sử dụng đất. Nhiều tỉnh, thành lấy bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất, như cách làm từ trước đến nay. Một số tỉnh cũng vừa ban hành hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất và đều không phân chia hai đối tượng (công nhận và chuyển mục đích) để ban hành hai chính sách khác nhau như TP.HCM. Thay vào đó, họ có rất nhiều hệ số K để điều chỉnh chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. “Đây là một cách làm rất tốt, phù hợp thực tế, tạo thuận tiện cho người dân” - luật sư Nông nhận xét.
Nhiều hệ số điều chỉnh, tùy theo khu vực
Tại Quyết định 67 về hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất trong năm 2012, đối với đất ở, UBND tỉnh Bình Dương công bố một bảng liệt kê gồm nhiều hệ số K khác nhau căn cứ theo trục đường, chi tiết đến từng huyện thị. Theo đó, hệ số cao nhất là 1,4 và thấp nhất là 1,1.
Gần tương tự, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng ban hành văn bản quy định hệ số điều chỉnh tiền sử dụng đất cho từng huyện. Nhiều tỉnh khác như Kon Tum, Bình Thuận… cũng đang xây dựng dự thảo theo cách trên.
Theo Pháp Luật TP
