Thiếu quy chuẩn xét giá cho thuê căn hộ dịch vụ
Trong quý III, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê TP HCM giảm giá 8% ở phân khúc hạng B và 4% ở hạng C do nguồn cung tăng. Tuy nhiên, cùng thị trường này, kết quả khảo sát của các đơn vị tư vấn vênh nhau đến 6-8%.
Khảo sát của VnExpress.net tại TP HCM, căn hộ dịch vụ cho thuê khu Nam TP HCM bắt đầu có xu hướng giảm giá 5-7% từ giữa quý III, thuộc phân khúc hạng B và C ở các quận xa trung tâm như Tân Bình, Phú Nhuận và khu Nam TP HCM. Còn căn hộ hạng A tuy không có sự giảm giá chào thuê trên thị trường nhưng khoảng cách giữa giá chào thuê và giá thực thuê lên đến vài trăm USD một căn hộ.
Báo cáo quý III tại TP HCM của CBRE, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê giảm giá ở phân khúc hạng B và C và tăng giá nhẹ ở hạng A. Cụ thể, giá chào thuê căn hạng A là 37,58 USD mỗi m2, tăng 1,1% so với quý II. Trong khi đó, hạng B lại giảm 8,2% so với quý trước, sụt xuống mức 25,61 USD mỗi m2. Tương tự, căn hộ hạng C cũng có giá chào thuê giảm 4,8%, hiện giá trung bình là 17,74% USD mỗi m2. Lý do giảm giá thuê căn hộ hạng B và C vì nguồn cung dòng sản phẩm này trên thị trường tăng trong quý này.
Tuy nhiên, trái với CBRE, Savills công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III mảng căn hộ dịch vụ hạng B và C không có sự sụt giảm giá. Còn căn hộ hạng A tăng 7% so với mức giá trung bình của toàn thị trường này. Sự tăng giá này được giải thích, vì một số tòa nhà hạng A có sự nâng cấp trang thiết bị trong quý III nên chủ đầu tư đã chủ động tăng giá chào thuê.
Tương tự, tại Hà Nội hai đơn vị này cũng đưa ra các kết quả khảo sát thị trường hoàn toàn đối lập về giá thuê căn hộ dịch vụ. Theo CBRE, sau khi giảm nhẹ vào quý 2, giá chào thuê căn hộ trung bình tăng 2% theo mỗi m2. Đối với dự án được quản lý bởi nhà điều hành nước ngoài, giá tăng mạnh tới 6%. Giá chào thuê trung bình của các tòa nhà có các đơn vị quản lý nước ngoài khoảng 40 USD mỗi m2, còn tòa nhà do chủ đầu tư tự quản lý có giá chào thuê thấp hơn, khoảng 20-25 USD mỗi m2.
Ngược lại, theo Savills, giá thuê trung bình hạng A và C giảm 2%, hạng B không thay đổi so với quý trước. Giá thuê hạng A (đã bao gồm phí dịch vụ và chưa tính thuế VAT) vào khoảng 33 USD mỗi m2. Hạng B, C lần lượt là 20 USD và 16 USD mỗi m2.
Giải thích về việc báo cáo thị trường vênh nhau của hai đơn vị, đại diện CBRE cho hay, mỗi đơn vị có các tiêu chí đánh giá khác nhau nên nhận định cũng khác nhau. Chẳng hạn, tại TP HCM, mức giá công bố đa phần là giá thực thuê (đã giao dịch trong quý), rất ít dữ liệu căn cứ vào giá chào thuê. Trên thực tế, giá chào thuê luôn cao hơn rất nhiều so với giá thuê đã được ký kết sau đó. Ngoài ra, CBRE cho biết thêm, đơn vị này chỉ khảo sát các căn hộ dịch vụ hạng A, phân theo hai tiêu chí là đơn vị quản lý của nước ngoài và chủ đầu tư tự quản lý. Trong khi đó, Savills phân theo các hạng A, B, C nên mức giá khác nhau.
Đại diện Savills Việt Nam cho rằng, mỗi đơn vị tư vấn có tiêu chí đánh giá, quy mô khảo sát và phương pháp nghiên cứu cũng như phân tích khác nhau nên mức giá đưa ra cũng không giống nhau. Vị này cũng tiết lộ thêm, mức giá thuê căn hộ dịch vụ do Savills công bố là giá chào thuê của chủ đầu tư chứ không phải giá thực thuê trên thị trường.
Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Phạm Sỹ Liêm cho rằng, thị trường bất động sản luôn mang tính chất địa phương, mỗi nơi một giá nên rất khó so sánh. Do đó, các nghiên cứu giá cả thị trường tăng hay giảm phải căn cứ vào từng vị trí, khu vực riêng. "Các đơn vị tư vấn trước khi công bố thông tin nên khu biệt vị trí khảo sát để người đọc dễ hình dung. Thêm vào đó, thông tin mỗi đơn vị đưa ra chỉ nên mang tính chất tham khảo", ông Liêm cho hay.
Dù các đơn vị khảo sát bất động sản đã lý giải về độ vênh của giá thuê căn hộ dịch vụ, song với nhiều người, cùng một thị trường và cùng một quy chuẩn hạng A, B, C nhưng lại có nhiều khung giá khác nhau thì khách thuê bị đánh đố. Đó là chưa kể đến cách xếp hạng căn hộ dịch vụ A, B, C hiện nay không có đơn vị trung gian công nhận.
Đây không phải là lần đầu tiên hai đơn vị tư vấn bất động sản đưa ra kết quả khảo sát vênh nhau. Trước đó, quý III/2010, CBRE và Savills từng công bố giá văn phòng cho thuê hạng A có độ lệch hơn 20 USD mỗi m2.
Khảo sát của VnExpress.net tại TP HCM, căn hộ dịch vụ cho thuê khu Nam TP HCM bắt đầu có xu hướng giảm giá 5-7% từ giữa quý III, thuộc phân khúc hạng B và C ở các quận xa trung tâm như Tân Bình, Phú Nhuận và khu Nam TP HCM. Còn căn hộ hạng A tuy không có sự giảm giá chào thuê trên thị trường nhưng khoảng cách giữa giá chào thuê và giá thực thuê lên đến vài trăm USD một căn hộ.
Báo cáo quý III tại TP HCM của CBRE, thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê giảm giá ở phân khúc hạng B và C và tăng giá nhẹ ở hạng A. Cụ thể, giá chào thuê căn hạng A là 37,58 USD mỗi m2, tăng 1,1% so với quý II. Trong khi đó, hạng B lại giảm 8,2% so với quý trước, sụt xuống mức 25,61 USD mỗi m2. Tương tự, căn hộ hạng C cũng có giá chào thuê giảm 4,8%, hiện giá trung bình là 17,74% USD mỗi m2. Lý do giảm giá thuê căn hộ hạng B và C vì nguồn cung dòng sản phẩm này trên thị trường tăng trong quý này.
Tuy nhiên, trái với CBRE, Savills công bố báo cáo thị trường bất động sản quý III mảng căn hộ dịch vụ hạng B và C không có sự sụt giảm giá. Còn căn hộ hạng A tăng 7% so với mức giá trung bình của toàn thị trường này. Sự tăng giá này được giải thích, vì một số tòa nhà hạng A có sự nâng cấp trang thiết bị trong quý III nên chủ đầu tư đã chủ động tăng giá chào thuê.
 Một số căn hộ dịch vụ tại trung tâm quận 1, TP HCM. Ảnh: Vũ Lê |
Tương tự, tại Hà Nội hai đơn vị này cũng đưa ra các kết quả khảo sát thị trường hoàn toàn đối lập về giá thuê căn hộ dịch vụ. Theo CBRE, sau khi giảm nhẹ vào quý 2, giá chào thuê căn hộ trung bình tăng 2% theo mỗi m2. Đối với dự án được quản lý bởi nhà điều hành nước ngoài, giá tăng mạnh tới 6%. Giá chào thuê trung bình của các tòa nhà có các đơn vị quản lý nước ngoài khoảng 40 USD mỗi m2, còn tòa nhà do chủ đầu tư tự quản lý có giá chào thuê thấp hơn, khoảng 20-25 USD mỗi m2.
Ngược lại, theo Savills, giá thuê trung bình hạng A và C giảm 2%, hạng B không thay đổi so với quý trước. Giá thuê hạng A (đã bao gồm phí dịch vụ và chưa tính thuế VAT) vào khoảng 33 USD mỗi m2. Hạng B, C lần lượt là 20 USD và 16 USD mỗi m2.
Giải thích về việc báo cáo thị trường vênh nhau của hai đơn vị, đại diện CBRE cho hay, mỗi đơn vị có các tiêu chí đánh giá khác nhau nên nhận định cũng khác nhau. Chẳng hạn, tại TP HCM, mức giá công bố đa phần là giá thực thuê (đã giao dịch trong quý), rất ít dữ liệu căn cứ vào giá chào thuê. Trên thực tế, giá chào thuê luôn cao hơn rất nhiều so với giá thuê đã được ký kết sau đó. Ngoài ra, CBRE cho biết thêm, đơn vị này chỉ khảo sát các căn hộ dịch vụ hạng A, phân theo hai tiêu chí là đơn vị quản lý của nước ngoài và chủ đầu tư tự quản lý. Trong khi đó, Savills phân theo các hạng A, B, C nên mức giá khác nhau.
 Căn hộ dịch vụ cho thuê ở Liễu Giai, Hà Nội giảm giá khoảng 5%. Ảnh: H.L |
Đại diện Savills Việt Nam cho rằng, mỗi đơn vị tư vấn có tiêu chí đánh giá, quy mô khảo sát và phương pháp nghiên cứu cũng như phân tích khác nhau nên mức giá đưa ra cũng không giống nhau. Vị này cũng tiết lộ thêm, mức giá thuê căn hộ dịch vụ do Savills công bố là giá chào thuê của chủ đầu tư chứ không phải giá thực thuê trên thị trường.
Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Phạm Sỹ Liêm cho rằng, thị trường bất động sản luôn mang tính chất địa phương, mỗi nơi một giá nên rất khó so sánh. Do đó, các nghiên cứu giá cả thị trường tăng hay giảm phải căn cứ vào từng vị trí, khu vực riêng. "Các đơn vị tư vấn trước khi công bố thông tin nên khu biệt vị trí khảo sát để người đọc dễ hình dung. Thêm vào đó, thông tin mỗi đơn vị đưa ra chỉ nên mang tính chất tham khảo", ông Liêm cho hay.
Dù các đơn vị khảo sát bất động sản đã lý giải về độ vênh của giá thuê căn hộ dịch vụ, song với nhiều người, cùng một thị trường và cùng một quy chuẩn hạng A, B, C nhưng lại có nhiều khung giá khác nhau thì khách thuê bị đánh đố. Đó là chưa kể đến cách xếp hạng căn hộ dịch vụ A, B, C hiện nay không có đơn vị trung gian công nhận.
Đây không phải là lần đầu tiên hai đơn vị tư vấn bất động sản đưa ra kết quả khảo sát vênh nhau. Trước đó, quý III/2010, CBRE và Savills từng công bố giá văn phòng cho thuê hạng A có độ lệch hơn 20 USD mỗi m2.
Căn hộ dịch vụ cho thuê là loại căn hộ được quản lý theo chuẩn khách sạn, chủ yếu cho người nước ngoài thuê có đầy đủ tất cả các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín như: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu... Trong khi đó, căn hộ cho thuê là nhà trong các dự án chung cư đã đi vào hoạt động, chủ nhà không dùng để ở mà kinh doanh cho thuê. Thông thường căn hộ cho thuê không có những dịch vụ tiện ích như căn hộ dịch vụ.
Theo VnExpress
