Thị trường BĐS suy giảm: đâu là những tín hiệu cảnh báo?
Từ đầu năm đến nay, dưới tác động của chính sách hạn chế tín dụng, cắt giảm đầu tư công nhằm kìm chế lạm phát, thị trường bất động sản (BĐS) thực sự suy giảm. Bên cạnh đó, nhìn tổng thể vào cả quá trình phát triển, thị trường BĐS nước ta đang bộc lộ nhiều bất cập.
Thị trường phát triển không đều, bị xiết chặt về vốn
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS hiện đang chứa đựng những mẫu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải giải quyết đó là: sự phát triển không đồng đều của thị trường BĐS giữa các địa bàn. Trong khi thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng; thị trường BĐS Đà Nẵng tăng bất thường. Tại Hà Nội, trong khi một số địa bàn có giao dịch bùng phát cục bộ, ở những địa bàn khác hầu như không có giao dịch.
Bên cạnh đó, trong khi thị trường BĐS đang rất cần vốn, thì hệ thống ngân hàng thi hành các biện pháp thắt chặt tín dụng. Điều này thể hiện trong Nghị quyết 11/2011/NQ-CP và Thông tư 01/2011/TT-NHNN về tiếp tục hạn chế tín dụng cho thị trường BĐS. Đó là một khó khăn vì thị trường BĐS Việt Nam, sau 3 năm điều chỉnh 2008-2010 đang rất cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên. Tuy vậy, một lần nữa, hệ thống ngân hàng, vì mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế, tiếp tục thắt chặt tín dụng đối với thị trường BĐS và thực hiện thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế.
Việc hạn chế giao dịch vàng miếng, giao dịch ngoại tệ trên thị trường tự do, về dài hạn sẽ hạn chế được các tác động đến lạm phát, trong ngắn hạn sẽ kích thích đầu tư vào bất cứ lĩnh vực gì, kể cả đầu tư vào BĐS vì số tiền dôi dư ra từ việc không được kinh doanh vàng miếng và ngoại tệ. Tuy nhiên số tiền này là có hạn. Hệ quả là, nếu nguồn tiền này được đầu tư vào BĐS thì cũng chỉ được một đến hai nhịp là hết. Vì vậy, nếu nó có tác động đến sự biến động trong thị trường BĐS thì cũng không mạnh và tính lan tỏa sẽ không rộng lớn.
Vẫn còn nhiều chính sách bất cập
Theo nhận định của PGS.TS. Lê Xuân Bá và TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS vẫn còn những tồn tại nhược điểm. Đó là thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư BĐS, về trái phiếu BĐS, về hệ thống thế chấp thứ cấp BĐS, về quỹ tiết kiệm BĐS hiện vẫn chưa có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS vẫn còn đang là một kỳ vọng đối với thị trường này. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.
Tiếp theo đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Thông tin thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS là nhà ở nói riêng rất kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án BĐS (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, nhà nước vẫn chưa quản lý được. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.
Hơn nữa, về chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp BĐS mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, hiện có tình trạng là người dân mua nhà của các doanh nghiệp trong nước thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Theo các chuyên gia, đó là những bất cập còn hiện hữu trong hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS, đòi hỏi phải được nghiên cứu giải quyết trong quy trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.
Mặt khác, theo các nhà đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án BĐS thường gặp rất nhiều khó khăn. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống.
Hơn nữa, chính sách phát triển thị trường BĐS còn thiếu tính chế tài. Các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất đã được các cấp chính quyền phê duyệt; tuy nhiên, việc thực hiện các quy hoạch này vừa thiếu tính nhất quán vừa không được thực hiện đầy đủ. Điều đặc biệt quan ngại là có nhiều quy hoạch được phê duyệt nhưng không được thực hiện. Một vấn đề khác cũng rất quan trọng là văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch còn bị phân tán, do nhiều cơ quan ban hành. Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình quy hoạch sử dụng đất, Bộ Xây dựng trình quy hoạch phát triển đô thị. Các quy hoạch này thiếu sự phối hợp liên ngành, thiếu tính tổng thể nên rất khó đi vào cuộc sống. Hơn nữa, kỷ cương thực hiện quy hoạch không nghiêm nên dẫn đến tình trạng hoặc là không thực hiện quy hoạch, hoặc là liên tục điều chỉnh quy hoạch.
Ngoài ra, nhiều vấn đề rất căn bản liên quan đến thị trường đất đai, BĐS vẫn chưa được ban hành. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, làm cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không được phân chia một cách thỏa đáng, hài hòa. Tất cả các bên liên quan đến vấn đề đền bù giải tỏa để phát triển dự án BĐS hiện đang còn nhiều khúc mắc. Hay như vấn đề thời hạn giao đất và hạn điền giao đất đã tỏ ra rất bất cập nhưng vẫn chưa được giải quyết. Đến năm 2013, thời hạn giao đất nông nghiệp từ năm 1993 đã hết. Vấn đề đặt ra là tiếp tục giao như hiện nay hay có chính sách nào khác rất cần được trả lời. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có kết luận…
Đáng chú ý, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế. Việc các dự án chậm triển khai, chậm tiễn độ đã được quy định là phải thu hồi. Tuy nhiên, cho đến nay, thống kê chưa đầy đủ cho thấy trên cả nước có khoảng 2500 dự BĐS đang triển khai. Tuy nhiên, số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều nhưng số dự án thu hồi còn rất nhỏ.
Nhìn chung, có thể thấy thị trường BĐS Việt Nam đã và đang phát triển. Chính sách phát triển thị trường BĐS của Việt Nam không ngừng hoàn thiện. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập. Tới đây, nhà nước cần phải tiếp tục hoàn thiện khung luật pháp, tổ chức tốt hơn việc thực thi luật pháp, chính sách, đồng thời phải nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS. Đặc biệt, cần một số văn bản quan trọng để tháo gỡ sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào hệ thống ngân hàng (thông qua nguồn tín dụng) như: Luật về thị trường thế chấp thứ cấp; Luật về quỹ tiết kiệm BĐS; Luật về quỹ đầu tư BĐS; Trái phiếu BĐS; Thuế BĐS... Có như vậy, thị trường BĐS mới vượt qua được cơn khó khăn hiện nay và phát triển.
Thị trường phát triển không đều, bị xiết chặt về vốn
Theo các chuyên gia, thị trường BĐS hiện đang chứa đựng những mẫu thuẫn gay gắt, bắt buộc phải giải quyết đó là: sự phát triển không đồng đều của thị trường BĐS giữa các địa bàn. Trong khi thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh suy giảm thì thị trường Hà Nội đang có những phân khúc nhất định vẫn biến động tăng; thị trường BĐS Đà Nẵng tăng bất thường. Tại Hà Nội, trong khi một số địa bàn có giao dịch bùng phát cục bộ, ở những địa bàn khác hầu như không có giao dịch.
Bên cạnh đó, trong khi thị trường BĐS đang rất cần vốn, thì hệ thống ngân hàng thi hành các biện pháp thắt chặt tín dụng. Điều này thể hiện trong Nghị quyết 11/2011/NQ-CP và Thông tư 01/2011/TT-NHNN về tiếp tục hạn chế tín dụng cho thị trường BĐS. Đó là một khó khăn vì thị trường BĐS Việt Nam, sau 3 năm điều chỉnh 2008-2010 đang rất cần một lượng vốn đủ lớn để có thể phục hồi và đi lên. Tuy vậy, một lần nữa, hệ thống ngân hàng, vì mục tiêu chống lạm phát và ổn định kinh tế, tiếp tục thắt chặt tín dụng đối với thị trường BĐS và thực hiện thắt chặt tổng cầu thông qua thắt chặt nguồn tín dụng nhưng lại không có các kênh hấp thu tài chính thay thế.
Việc hạn chế giao dịch vàng miếng, giao dịch ngoại tệ trên thị trường tự do, về dài hạn sẽ hạn chế được các tác động đến lạm phát, trong ngắn hạn sẽ kích thích đầu tư vào bất cứ lĩnh vực gì, kể cả đầu tư vào BĐS vì số tiền dôi dư ra từ việc không được kinh doanh vàng miếng và ngoại tệ. Tuy nhiên số tiền này là có hạn. Hệ quả là, nếu nguồn tiền này được đầu tư vào BĐS thì cũng chỉ được một đến hai nhịp là hết. Vì vậy, nếu nó có tác động đến sự biến động trong thị trường BĐS thì cũng không mạnh và tính lan tỏa sẽ không rộng lớn.
 Khu Trung hòa Nhân chính Hà Nội. |
Vẫn còn nhiều chính sách bất cập
Theo nhận định của PGS.TS. Lê Xuân Bá và TS. Trần Kim Chung - Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, hệ thống cơ chế chính sách liên quan đến thị trường BĐS vẫn còn những tồn tại nhược điểm. Đó là thị trường BĐS Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường BĐS Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường BĐS cần nguồn vốn trung và dài hạn. Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư BĐS, về trái phiếu BĐS, về hệ thống thế chấp thứ cấp BĐS, về quỹ tiết kiệm BĐS hiện vẫn chưa có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường BĐS vẫn còn đang là một kỳ vọng đối với thị trường này. Hệ quả là, thị trường BĐS luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng.
Tiếp theo đó, thị trường BĐS Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán. Thông tin thị trường BĐS nói chung, thị trường BĐS là nhà ở nói riêng rất kém minh bạch. Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt. Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án BĐS (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu. Mặc dù Luật Kinh doanh BĐS đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn giao dịch BĐS nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn. Tình hình mua các sản phẩm BĐS tại các dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ, nhà nước vẫn chưa quản lý được. Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền... để mua các sản phẩm từ khi dự án được hình thành.
Hơn nữa, về chủ thể đầu tư, các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Trong khi đó, các chủ đầu tư trong nước có thể được giao đất dài hạn. Đồng thời, việc thế chấp BĐS mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam. Vì vậy, hiện có tình trạng là người dân mua nhà của các doanh nghiệp trong nước thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà còn nếu mua của chủ đầu tư nước ngoài thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Theo các chuyên gia, đó là những bất cập còn hiện hữu trong hệ thống chính sách phát triển thị trường BĐS, đòi hỏi phải được nghiên cứu giải quyết trong quy trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật trong thời gian tới.
Mặt khác, theo các nhà đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất. Các doanh nghiệp khi bắt đầu tìm hiểu, tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án BĐS thường gặp rất nhiều khó khăn. Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống.
Hơn nữa, chính sách phát triển thị trường BĐS còn thiếu tính chế tài. Các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội cũng như phát triển đô thị, quy hoạch sử dụng đất đã được các cấp chính quyền phê duyệt; tuy nhiên, việc thực hiện các quy hoạch này vừa thiếu tính nhất quán vừa không được thực hiện đầy đủ. Điều đặc biệt quan ngại là có nhiều quy hoạch được phê duyệt nhưng không được thực hiện. Một vấn đề khác cũng rất quan trọng là văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch còn bị phân tán, do nhiều cơ quan ban hành. Bộ Kế hoạch và Đầu tư trình quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường trình quy hoạch sử dụng đất, Bộ Xây dựng trình quy hoạch phát triển đô thị. Các quy hoạch này thiếu sự phối hợp liên ngành, thiếu tính tổng thể nên rất khó đi vào cuộc sống. Hơn nữa, kỷ cương thực hiện quy hoạch không nghiêm nên dẫn đến tình trạng hoặc là không thực hiện quy hoạch, hoặc là liên tục điều chỉnh quy hoạch.
Ngoài ra, nhiều vấn đề rất căn bản liên quan đến thị trường đất đai, BĐS vẫn chưa được ban hành. Chính sách đền bù, giải phóng mặt bằng còn nhiều bất cập, làm cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân đều không được phân chia một cách thỏa đáng, hài hòa. Tất cả các bên liên quan đến vấn đề đền bù giải tỏa để phát triển dự án BĐS hiện đang còn nhiều khúc mắc. Hay như vấn đề thời hạn giao đất và hạn điền giao đất đã tỏ ra rất bất cập nhưng vẫn chưa được giải quyết. Đến năm 2013, thời hạn giao đất nông nghiệp từ năm 1993 đã hết. Vấn đề đặt ra là tiếp tục giao như hiện nay hay có chính sách nào khác rất cần được trả lời. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có kết luận…
Đáng chú ý, hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS vẫn còn nhiều hạn chế. Việc các dự án chậm triển khai, chậm tiễn độ đã được quy định là phải thu hồi. Tuy nhiên, cho đến nay, thống kê chưa đầy đủ cho thấy trên cả nước có khoảng 2500 dự BĐS đang triển khai. Tuy nhiên, số dự án chậm tiến độ hay chậm triển khai là khá nhiều nhưng số dự án thu hồi còn rất nhỏ.
Nhìn chung, có thể thấy thị trường BĐS Việt Nam đã và đang phát triển. Chính sách phát triển thị trường BĐS của Việt Nam không ngừng hoàn thiện. Tuy nhiên vẫn còn nhiều hạn chế, bất cập. Tới đây, nhà nước cần phải tiếp tục hoàn thiện khung luật pháp, tổ chức tốt hơn việc thực thi luật pháp, chính sách, đồng thời phải nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ quản lý lĩnh vực BĐS. Đặc biệt, cần một số văn bản quan trọng để tháo gỡ sự phụ thuộc của thị trường BĐS vào hệ thống ngân hàng (thông qua nguồn tín dụng) như: Luật về thị trường thế chấp thứ cấp; Luật về quỹ tiết kiệm BĐS; Luật về quỹ đầu tư BĐS; Trái phiếu BĐS; Thuế BĐS... Có như vậy, thị trường BĐS mới vượt qua được cơn khó khăn hiện nay và phát triển.
Theo Hà Nội Mới
