Thị trường bất động sản VN chưa minh bạch - Tin thị trường - Bài viết

Ông Troy Griffiths - Giám đốc toàn quốc, Bộ phận Nghiên cứu và Định giá của Savills Việt Nam nhận định về cơ hội thu hút doanh nghiệp nước ngoài đầu tư bất động sản tại Việt Nam xung quanh câu chuyện "tương lai cho bất động sản Việt Nam"

Theo ông Troy Griffiths, trong vòng 10 năm tới, VN sẽ có hai thành phố nằm trong số các thành phố phát triển nhanh nhất thế giới. Với tỷ lệ đô thị hóa thì hai đô thị này cần đón đầu phát triển.

Ông Troy Griffiths cũng lạc quan cho rằng năm 2011 sẽ ghi nhận những dòng vốn ngoại đổ vào thị trường và Việt Nam cũng có nhiều cơ hội trong việc nâng cao năng lực cạnh tranh cho thị trường bất động sản.

Trong buổi báo cáo tổng kết thị trường bất động sản (BĐS) quý 4/2010, Savills Việt Nam có dẫn ra những nghiên cứu của tổ chức nước ngoài cho rằng, các nhà đầu tư nước ngoài nên nắm giữ các sản phẩm tại thị trường BĐS của Việt Nam. Vậy hiện nay luồng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường này như thế nào?

Có hai dòng đầu tư chính đối với người nước ngoài, đó là đầu tư vào các BĐS sẵn có để tìm kiếm khoản thu nhập an toàn cho các cổ đông và đầu tư vào các cơ hội phát triển BĐS. Do thiếu hụt nguồn sản phẩm BĐS tại Việt Nam nên dòng đầu tư thứ nhất có ít cơ hội. Tuy nhiên, việc phát triển BĐS vẫn phổ biến và sẽ tiếp tục duy trì khi mà lãi suất trong nước còn khá cao. Nhìn chung, điều đó có nghĩa là vốn đầu tư phát triển sẽ được tìm kiếm từ bên ngoài và thông thường dưới hình thức liên doanh với đối tác nước ngoài.

Việt Nam tuy có nguồn đất dồi dào nhưng thiếu kinh nghiệm và mức lãi suất cạnh tranh nên sẽ khó để phát triển BĐS từ nguồn lực trong nước. Hiện nay một số thị trường nước ngoài có sự quan tâm mạnh mẽ đối với thị trường Việt Nam như Hàn Quốc, Nhật Bản, Malaysia và gần đây nhất là Ấn Độ. 

Phân khúc thị trường nào, sản phẩm nào được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm? Sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài sẽ tác động thế nào đến bức tranh chung của thị trường BĐS Việt Nam?

Các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm nhiều nhất đến phát triển BĐS để ở và bán lẻ bởi hai loại hình này cung cấp cơ hội lớn từ triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ tại Việt Nam. BĐS để ở có các đặc tính về xã hội học riêng biệt để duy trì sự quan tâm trong một thời gian. BĐS bán lẻ là phân khúc tài sản năng động nhất và sẽ tiếp tục cung cấp nhiều cơ hội do các hình thức bán lẻ đang trong tiến trình phát triển.

Khi vào Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài có thể mang đến những kinh nghiệm từ các thị trường đã phát triển. Điều này đặc biệt quan trọng khi mà việc phát triển và quản lý các BĐS để ở và bán lẻ trở nên phức tạp hơn. Các chủ đầu tư trong nước khôn ngoan cần phải tận dụng nguồn lực bên ngoài để tìm kiếm các lợi thế trong cạnh tranh. 

Vì sao trong cả một năm 2010 mà Savills Việt Nam chỉ tư vấn được cho một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường Việt Nam? Hiện cái gì là khó khăn, nút thắt trong gọi vốn đầu tư và triển khai dự án trong lĩnh vực này?

Trước hết, tôi xin giải thích lại rằng, loại BĐS chúng ta đang nói đến là loại được phân loại, có chất lượng, quy mô, khả năng sinh lời, điều kiện pháp lý… thỏa mãn các tiêu chí của các nhà đầu tư nước ngoài, mà họ có thể quan tâm đầu tư - tên đầy đủ tiếng Anh là Institutional Grade Property. Hiện tại, loại BĐS đủ các điều kiện đầu tư nêu trên để chào cho các nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường Việt Nam là rất ít. Cả năm 2010, chỉ duy nhất Savills thực hiện môi giới thành công một thương vụ duy nhất về loại hình BĐS này.

Savills tư vấn cho cả khách hàng Việt Nam lẫn nước ngoài. Vì các dịch vụ BĐS của Savills rất rộng nên khách hàng thường thuê chúng tôi qua nhiều dự án để đảm bảo sự tiếp nối thông qua chu trình vòng đời, từ nghiên cứu, phát triển và bán hàng. Từ kinh nghiệm thực tế, chúng tôi cho rằng, khó  khăn có thể xảy ra khi kết nối kỳ vọng của chủ đầu tư trong nước với vốn và kinh nghiệm nước ngoài. Điều mấu chốt là kỳ vọng của các bên phải thực tiễn để đảm bảo việc triển khai dự án hiệu quả.

Ông cho rằng Việt Nam đứng ở vị trí không mấy cạnh tranh so với các nước trong khu vực về độ hấp dẫn trong thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS. Vậy thì, giả dụ, nếu ông đóng vai trò của quỹ đầu tư đi gọi vốn vào thị trường này, ông sẽ dẫn ra những điểm gì để thu hút được vốn?

Đây là một câu hỏi thú vị vì tôi rất tin rằng Việt Nam có lợi thế cạnh tranh. Tuy nhiên, tôi muốn nói rằng, Việt Nam cần hiểu rõ những gì mình có thể đưa ra khi so sánh với các đối thủ cạnh tranh trong khu vực. Nhiều nước trong khu vực đã chịu ảnh hưởng nặng nề của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu và các vấn đề chính trị gần đây, vì vậy mà giảm lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút vốn trong khu vực.

Tuy nhiên, vấn đề giá cả và sự rủi ro vẫn tồn tại. Chẳng hạn, việc Việt Nam thiếu một thị trường BĐS minh bạch sẽ khiến các chủ đầu tư nước ngoài có thể nhanh chóng lựa chọn các nước trong khu vực để đầu tư. Với mức độ minh bạch trên thị trường tiếp tục thấp như hiện nay thì các nhà đầu tư sẽ yêu cầu tỷ suất thu hồi vốn cao hơn nhằm bù đắp các rủi ro cộng thêm.

Ông có đưa ra khuyến nghị Việt Nam cần phải điều chỉnh chính sách để có thể cạnh tranh được tốt hơn so với các quốc gia láng giềng cũng đang đẩy mạnh cải tổ sau khủng hoảng kinh tế. Cụ thể, theo ông, Việt Nam nên tập trung vào điều gì?

Hai vấn đề luôn được đề cập đó là cơ sở hạ tầng và vấn đề minh bạch hóa trong các giao dịch BĐS. Trong bối cảnh cạnh tranh, Việt Nam đi sau các nước láng giềng, vì thế những ưu thế mà chúng ta đưa ra đều dễ dàng bị vượt qua. Đã có những cam kết mạnh mẽ đối với các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng, tuy nhiên điều này hầu hết chỉ nhằm bắt kịp nhu cầu tăng trưởng dân số chung.

Rõ ràng, các cơ sở hạ tầng của Việt Nam chưa thể cạnh tranh trong khu vực nếu không có các yếu tố nền tảng như năng lượng điện dồi dào, kết nối giao thông và liên thông quốc tế. Nếu không đẩy mạnh các dự án chủ chốt, có khả năng là chúng ta sẽ đi sau các quốc gia trong khu vực và vì thế phải nhượng bộ bằng các ưu đãi.

Trong vòng 10 năm tới, Việt Nam sẽ có hai thành phố nằm trong số các thành phố phát triển nhanh nhất thế giới. Với tỷ lệ đô thị hóa thì hai đô thị này cần phải đón đầu phát triển các cơ sở hạ tầng để đảm bảo tiến trình phát triển có trình tự và hiệu quả.

Việc minh bạch hóa trong các giao dịch BĐS sẽ là vấn đề tiếp diễn cần phải được lưu ý. Một hệ thống rõ ràng trong việc đăng ký chủ quyền và chuyển giao chủ quyền là giải pháp hữu hiệu nhất. 

Theo ông nhìn nhận, tạo dựng những khu công nghiệp lớn hay những khu đô thị xanh, hay những khu nghỉ dưỡng đẳng cấp là hướng đầu tư có thể cần được khuyến khích ở Việt Nam giai đoạn tới đây?

Trong 3 lĩnh vực đầu tư được đề cập như trên, điều quan trọng nhất là chúng ta cần nhìn về tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong thập niên tới. Bất cứ lĩnh vực nào có thể kích thích tiêu dùng trong nước đều quan trọng. Khu đô thị sẽ theo sau khu công nghiệp, các chủ đầu tư ngày càng hiểu rõ về môi trường và nhận biết về yếu tố “xanh” trong đô thị và các nguyên tắc thiết kế tốt. Các khu nghỉ dưỡng cao cấp sẽ chỉ phục vụ cho một phân khúc nhỏ có thu nhập cao và ngành du lịch hỗ trợ sẽ là một nguồn lực cho sự phát triển bền vững.

Liệu nguồn đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS của Việt Nam có khả quan trong năm 2011?

Nhìn chung là có. Chúng tôi đang kỳ vọng lượng đầu tư vừa phải diễn ra trong nửa đầu năm theo sau việc Quốc hội sẽ đề cập đến các vấn đề kinh tế nền tảng như tiền tệ và thị trường vốn. Nửa cuối năm 2011 sẽ có nhiều triển vọng tốt.

Ông có thể đưa ra một số lời khuyên với các doanh nghiệp đang muốn đầu tư vào thị trường BĐS của Việt Nam?

Các doanh nghiệp nước ngoài cần tìm kiếm các đối tác trong nước tốt và tăng cường mối quan hệ này sớm, nhất là khi Việt Nam sẽ có một giai đoạn dài tăng trưởng bền vững có lợi cho các bên. Các chủ đầu tư khi vào bàn đàm phán cần đưa ra được nhiều lợi thế mà mình có thể đem lại thay vì chỉ với yếu tố về vốn khi mà kinh nghiệm nước ngoài thường rất có giá trị.

Xin trân trọng cảm ơn ông!

Lưu Hương (thực hiện)
Theo Diễn đàn Doanh nghiệp