Thị trường bất động sản: Khó “ấm” lại trong thời gian tới!
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản (BĐS) muốn hồi phục phải có một nguồn vốn đủ mạnh đổ vào.
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản (BĐS) muốn hồi phục phải có một nguồn vốn đủ mạnh đổ vào. Muốn vậy thì phương án các ngân hàng mở "van tín dụng" với bất động sản là khả thi nhất. Nhưng điều này khó có khả năng thành hiện thực trong bối cảnh hiện nay.
Dư cung nhà giá cao
Trong báo cáo mới đây, Công ty Savills Việt Nam - doanh nghiệp tư vấn BĐS uy tín ở Việt Nam - cho rằng: "Nguồn cầu với trên 50% dân số dưới độ tuổi 35, thị trường căn hộ để bán có tiềm năng phát triển trong dài hạn". Khó ai có thể phủ nhận tiềm năng này, tuy nhiên, với sự đóng băng của thị trường từ năm 2008 đến nay thì người ta quan tâm nhiều hơn đến những câu trả lời mang tính ngắn hạn hơn là "dài hạn" như trên! Còn nữa, thật không may, những số liệu đáng tin cậy nhất trong ngắn hạn lại chỉ phản ánh nguồn cung cho thị trường ngày càng tăng trong khi mức cầu thì lại hết sức mù mịt. Cũng theo báo cáo của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, tính đến quý 3, tổng nguồn cung sơ cấp từ 21 dự án đang mở bán là khoảng 9.000 căn, nguồn cung thứ cấp là hơn 49.000 căn. Trong vòng 3 năm tới, ước tính sẽ có 67 dự án sẽ gia nhập thị trường. Còn ở một giai đoạn ngắn hạn hơn, thì sẽ có 15 dự án xác định với khoảng 11.000 căn có thể sẽ được mở bán trong quý 4/2011.
Như vậy, dư cung là điều không thể phủ nhận. Tình huống xấu này cũng khó có thể thay đổi trong ngắn hạn. Bởi cũng theo Savills Việt Nam, tại thị trường sơ cấp, giá chào bán đang dao động từ 1.100 USD đến 3.200 USD/m2. Còn theo một Công ty BĐS uy tín khác là CBRE Việt Nam, trong tổng số 99.056 căn hộ đã chào bán trong quý 3 thì có đến 62.061 căn thuộc phân khúc trung cấp, tức có giá khoảng từ 1.080 USD/m2 trở lên. Nghĩa là, mặt hàng căn hộ trung cấp đang chiếm ưu thế tuyệt đối về lượng cung trên thị trường.
Với diện tích căn hộ dao động từ 80 - 150 m2/căn, giá mỗi căn hộ được xếp hạng trung cấp như thế sẽ vào khoảng 2 - 3 tỷ đồng. Loại căn hộ giá 2 - 3 tỷ đồng, cũng là sản phẩm chiếm số đa số trong các sản phẩm được chào bán với giá tuyên bố là "giá gốc" tại các gian hàng của Hội chợ Triển lãm BĐS và Nhà ở 2011, tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia Hà Nội trong các ngày từ 21 - 23/10. Tuy nhiên, mức giá 2 - 3 tỷ đồng không phải mức giá mong đợi của đa phần người có nhu cầu cao về nhà ở tại các đô thị hiện nay.
Mong manh hy vọng mở "van"
Sau một thời gian dài điều chỉnh, hiện giá của hàng hoá BĐS vẫn đang vượt xa khả năng chi trả thực tế của người dân. Theo các khảo sát bỏ túi của các công ty BĐS, căn hộ khoảng 1 tỷ đồng đang có nhu cầu thực cao nhất. Tức là, nếu không có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng, thì những người có nhu cầu mua nhà để ở, không thể nào tiếp cận được sản phẩm căn hộ có giá cao vượt xa cầu thực của mình (loại căn hộ 2-3 tỷ tầm trung đang dư thừa). Mặt khác, thị trường BĐS cũng như bất cứ thị trường nào khác, không thể chỉ trông chờ vào cầu thực của những người mua nhà để ở. Thị trường BĐS muốn khởi sắc trở lại thì phải thu hút được dòng vốn của những nhà đầu tư, từ tiền tiết kiệm hoặc từ vốn vay ngân hàng của các nhà đầu tư.
Theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, lượng vốn trong dân hiện nay là rất lớn. BĐS muốn khởi sắc trong thời gian sắp tới, ngoài việc mở cửa của ngân hàng thì phải tìm cách thu hút được dòng vốn đang nằm trong dân. Đó cũng là nhận định của nhiều chuyên gia khác, nhưng làm sao để các nhà đầu tư quay trở lại với BĐS thì lại là chuyện khác. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, vàng vẫn được cho là kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn nhất với giới đầu tư. Thế nên, BĐS muốn khởi sắc trở lại chỉ còn một cách đó là nhờ vào bàn tay Nhà nước, đó là mở lại dòng vốn từ ngân hàng. Chỉ có dòng vốn lớn từ ngân hàng mới đủ sức tạo ra một cơn gió mới cho thị trường.
Đã có chuyên gia từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, năm 2011 là một phép thử hay đối với các doanh nghiệp BĐS về năng lực vốn nhưng phép thử không thể kéo dài quá lâu. Nếu BĐS không được giải cứu, doanh nghiệp BĐS sẽ "chết" và theo sau nó là cả hệ thống thị trường. Các ngân hàng sẽ vỡ theo vì không thể thanh lý toàn bộ BĐS cầm cố. Vì vậy, cứu BĐS bây giờ cũng là cứu ngân hàng và hệ thống tài chính.
Hàng loạt các vụ vỡ nợ trên thị trường tín dụng “đen” có thể là một lời cảnh báo cho nguy cơ đổ vỡ hàng loạt này. Tuy nhiên, ngay lập tức đòi hỏi một liều thuốc mạnh từ ngân hàng để giải cứu cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay là rất khó.
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, trong thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản (BĐS) muốn hồi phục phải có một nguồn vốn đủ mạnh đổ vào. Muốn vậy thì phương án các ngân hàng mở "van tín dụng" với bất động sản là khả thi nhất. Nhưng điều này khó có khả năng thành hiện thực trong bối cảnh hiện nay.
Dư cung nhà giá cao
Trong báo cáo mới đây, Công ty Savills Việt Nam - doanh nghiệp tư vấn BĐS uy tín ở Việt Nam - cho rằng: "Nguồn cầu với trên 50% dân số dưới độ tuổi 35, thị trường căn hộ để bán có tiềm năng phát triển trong dài hạn". Khó ai có thể phủ nhận tiềm năng này, tuy nhiên, với sự đóng băng của thị trường từ năm 2008 đến nay thì người ta quan tâm nhiều hơn đến những câu trả lời mang tính ngắn hạn hơn là "dài hạn" như trên! Còn nữa, thật không may, những số liệu đáng tin cậy nhất trong ngắn hạn lại chỉ phản ánh nguồn cung cho thị trường ngày càng tăng trong khi mức cầu thì lại hết sức mù mịt. Cũng theo báo cáo của Savills Việt Nam, tại Hà Nội, tính đến quý 3, tổng nguồn cung sơ cấp từ 21 dự án đang mở bán là khoảng 9.000 căn, nguồn cung thứ cấp là hơn 49.000 căn. Trong vòng 3 năm tới, ước tính sẽ có 67 dự án sẽ gia nhập thị trường. Còn ở một giai đoạn ngắn hạn hơn, thì sẽ có 15 dự án xác định với khoảng 11.000 căn có thể sẽ được mở bán trong quý 4/2011.
Như vậy, dư cung là điều không thể phủ nhận. Tình huống xấu này cũng khó có thể thay đổi trong ngắn hạn. Bởi cũng theo Savills Việt Nam, tại thị trường sơ cấp, giá chào bán đang dao động từ 1.100 USD đến 3.200 USD/m2. Còn theo một Công ty BĐS uy tín khác là CBRE Việt Nam, trong tổng số 99.056 căn hộ đã chào bán trong quý 3 thì có đến 62.061 căn thuộc phân khúc trung cấp, tức có giá khoảng từ 1.080 USD/m2 trở lên. Nghĩa là, mặt hàng căn hộ trung cấp đang chiếm ưu thế tuyệt đối về lượng cung trên thị trường.
Với diện tích căn hộ dao động từ 80 - 150 m2/căn, giá mỗi căn hộ được xếp hạng trung cấp như thế sẽ vào khoảng 2 - 3 tỷ đồng. Loại căn hộ giá 2 - 3 tỷ đồng, cũng là sản phẩm chiếm số đa số trong các sản phẩm được chào bán với giá tuyên bố là "giá gốc" tại các gian hàng của Hội chợ Triển lãm BĐS và Nhà ở 2011, tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia Hà Nội trong các ngày từ 21 - 23/10. Tuy nhiên, mức giá 2 - 3 tỷ đồng không phải mức giá mong đợi của đa phần người có nhu cầu cao về nhà ở tại các đô thị hiện nay.
 |
Mong manh hy vọng mở "van"
Sau một thời gian dài điều chỉnh, hiện giá của hàng hoá BĐS vẫn đang vượt xa khả năng chi trả thực tế của người dân. Theo các khảo sát bỏ túi của các công ty BĐS, căn hộ khoảng 1 tỷ đồng đang có nhu cầu thực cao nhất. Tức là, nếu không có sự hỗ trợ từ phía ngân hàng, thì những người có nhu cầu mua nhà để ở, không thể nào tiếp cận được sản phẩm căn hộ có giá cao vượt xa cầu thực của mình (loại căn hộ 2-3 tỷ tầm trung đang dư thừa). Mặt khác, thị trường BĐS cũng như bất cứ thị trường nào khác, không thể chỉ trông chờ vào cầu thực của những người mua nhà để ở. Thị trường BĐS muốn khởi sắc trở lại thì phải thu hút được dòng vốn của những nhà đầu tư, từ tiền tiết kiệm hoặc từ vốn vay ngân hàng của các nhà đầu tư.
Theo một chuyên gia trong lĩnh vực BĐS, lượng vốn trong dân hiện nay là rất lớn. BĐS muốn khởi sắc trong thời gian sắp tới, ngoài việc mở cửa của ngân hàng thì phải tìm cách thu hút được dòng vốn đang nằm trong dân. Đó cũng là nhận định của nhiều chuyên gia khác, nhưng làm sao để các nhà đầu tư quay trở lại với BĐS thì lại là chuyện khác. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn hiện nay, vàng vẫn được cho là kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn nhất với giới đầu tư. Thế nên, BĐS muốn khởi sắc trở lại chỉ còn một cách đó là nhờ vào bàn tay Nhà nước, đó là mở lại dòng vốn từ ngân hàng. Chỉ có dòng vốn lớn từ ngân hàng mới đủ sức tạo ra một cơn gió mới cho thị trường.
Đã có chuyên gia từ Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, năm 2011 là một phép thử hay đối với các doanh nghiệp BĐS về năng lực vốn nhưng phép thử không thể kéo dài quá lâu. Nếu BĐS không được giải cứu, doanh nghiệp BĐS sẽ "chết" và theo sau nó là cả hệ thống thị trường. Các ngân hàng sẽ vỡ theo vì không thể thanh lý toàn bộ BĐS cầm cố. Vì vậy, cứu BĐS bây giờ cũng là cứu ngân hàng và hệ thống tài chính.
Hàng loạt các vụ vỡ nợ trên thị trường tín dụng “đen” có thể là một lời cảnh báo cho nguy cơ đổ vỡ hàng loạt này. Tuy nhiên, ngay lập tức đòi hỏi một liều thuốc mạnh từ ngân hàng để giải cứu cho thị trường BĐS trong bối cảnh hiện nay là rất khó.
Lo lắng ngày càng lớn hơn
Trong tuyên bố mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết cơ quan này "khuyến khích sáp nhập, hợp nhất và mua lại tổ chức tín dụng". Đây là tín hiệu cho thấy sẽ một sự cải tổ lớn trong hệ thống ngân hàng. Giới kinh doanh BĐS, vì thế có lý do để lo lắng rằng tiến trình cải tổ này có thể làm chậm lại các biện pháp giải cứu BĐS từ phía ngân hàng.
Theo Gia Đình
