Thấy gì từ “báo cáo liên ngành” về thị trường bất động sản?
Khi quả bóng không còn nằm trong chân của Bộ Xây dựng, số phận của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2012 sẽ phụ thuộc vào nhất cử nhất động của những người có thẩm quyết quyết định về việc giảm lãi suất mấy lần và giảm bao nhiêu phần trăm.
 |
“Báo cáo liên ngành” và lần đầu tiên của nó
Một lần nữa, lần cuối cùng của năm 2011, Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ báo cáo về thị trường bất động sản. Nhưng khác hẳn với tính “đơn phương” của những lần trước, lần đầu tiên trong báo cáo này lại có sự tham gia của Ngân hàng nhà nước (NHNN).
Đó là một sắc thái đáng lưu tâm trong bối cảnh mà những động thái khởi động về chính sách cho thị trường BĐS mới chỉ mấp mô trên con đường gập ghềnh của nó.
Con số nợ của doanh nghiệp BĐS đối với ngân hàng thương mại (NHTM) và tỷ lệ nợ xấu có thể được xem là những đặc trưng nổi bật nhất trong báo cáo trên. Không khác với tỷ lệ nợ xấu BĐS 4.14% mà thống đốc Nguyễn Văn Bình đã thông tin trước Quốc hội trong một phiên trả lời chất vấn vào cuối tháng 11/2011, bản báo cáo cuối năm của Bộ Xây dựng đã lặp lại vấn đề này.
Nhưng sự lặp lại đã được đào sâu hơn: với tình hình nợ tồn đọng và kéo dài của doanh nghiệp BĐS, có thể xảy ra một khả năng xấu là hiện tượng mất thanh khoản cục bộ ở một số NHTM.
Trong số khoảng 40 NHTM hiện nay, NHNN đã phân loại ra nhóm “xấu” - 8 ngân hàng. Sau đó, lại có thông tin khoảng 14 ngân hàng “có vấn đề”. Cùng lúc, tỷ lệ nợ xấu BĐS được một số chuyên gia, không chỉ là chuyên gia phân tích độc lập mả cả những người là thành viên của Hội đồng tư vấn chính sách tài chính và tiền tệ quốc gia, nâng lên ở mức gấp đôi hoặc thậm chí gấp ba lần tỷ lệ 4.14% mà thống đốc Nguyễn Văn Bình đã công bố.
Rõ ràng hơn, đã có một mâu thuẫn nào đó, mâu thuẫn rất đáng kể để từ đó giới điều hành đi tới dự báo về khả năng “mất thanh khoản cục bộ tại một số ngân hàng”.
Vấn đề trên lại có liên quan mật thiết đến những động thái của Chính phủ đối với thị trường BĐS.
Xâu chuỗi với quá khứ
Không phải “bỗng dưng” mà vào giữa tháng 11 năm trước, NHNN đã phát đi thông điệp “cởi trói” cho 4 nhóm BĐS khỏi khu vực phi sản xuất. Cũng không phải ngẫu nhiên mà trước đó 10 ngày, chính cơ quan này đã tỏ ra quan tâm đặc biệt đến tình hình nợ BĐS tại tất cả các tổ chức tín dụng.
“Mối lo lớn nhất của Chính phủ là nợ xấu BĐS” - một vị chuyên gia có thẩm quyền đã xác nhận như thế.
Hiên nhiên, nợ xấu BĐS đang trở thành bản chất của một bộ phận ngân hàng, để nếu hình thức không thể được thay đổi thì tự thân bản chất sẽ khó lòng được cải hóa.
Những mối dây quan hệ bắt chéo đan xen giữa hệ thống NHTM và các doanh nghiệp BĐS từ lâu nay đã kiến tạo nên một thứ bản chất rất khó đổi thay. Vì sao dư nợ tín dụng BĐS giảm nhưng lại có hiện tượng một số khoản mục cho vay xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, đặc biệt vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán, cho thuê và kể cả vay xây dựng văn phòng (cao ốc) tăng cao bất thường?
Mặc dù hoàn toàn chưa có một đánh giá hay xác nhận chính thức nào từ phía cơ quan chức năng, nhưng điều mà nhiều doanh ngiệp BĐS thì thầm to nhỏ với nhau từ lâu nay, cũng là điều mà dư luận đặt nghi vấn không ngớt, là đã xảy ra hiện tượng đảo nợ giữa một số ngân hàng với doanh nghiệp BĐS.
Thời điểm đảo nợ rất có thể đã rơi vào cuối tháng 6/2011 - thời hạn cuối mà các ngân hàng phải kéo giảm tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22% theo yêu cầu của NHNN, và vào cuối năm 2011 - tương ứng với tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất 16%.
Và cũng có một mối dây liên hệ rất đáng chú ý giữa hiện tượng đảo nợ trên với chủ trương loại trừ 4 nhóm đối tượng BĐS khỏi khu vực phi sản xuất.
Logic tiếp theo của vấn đề này là sự hình thành một bộ “tiêu chí” về các nhóm đối tượng BĐS thuộc khu vực sản xuất - điều mà NHNN đã dự tính công bố vào đầu tháng 11/2011, nhưng cũng như trường hợp dự thảo nghị định về quản lý kinh doanh vàng, đến nay vẫn chưa ban hành.
Quả bóng nằm trong chân ai?
Tuy nhiên, cho đến giờ, có thể hiểu là cỗ máy đã được khởi động một cách trơn tru. Sau hành động đầu tiên của NHNN giúp giải tỏa áp lực cho các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS về nợ vay vào thời điểm 31/12/2011, một chỉ thị về thị trường BĐS đã được Chính phủ cho ra đời.
Tiếp theo chỉ thị trên, những gương mặt điều hành đã dần “đăng đàn”, với những phát ngôn liên đới đến sự phục hồi của thị trường BĐS. Không khó để thấy trước rằng trong thời gian tới, một số tiêu chí về các nhóm BĐS thuộc khu vực sản xuất sẽ có thể được NHNN chính thức công bố, và điều này sẽ tạo điều kiện cho các ngân hàng lớn nhỏ xem xét cụ thể những nhóm nào cần hạn chế cho vay, trong khi có thể đẩy mạnh hơn trong việc cung cấp tín dụng đối với những nhóm khác.
Cần nhắc lại, vào cuối tháng 12/2011, lần đầu tiên đã có một báo cáo mang tính “liên ngành” giữa Bộ Xây dựng và NHNN, thay cho những báo cáo riêng rẽ trước đây của từng cơ quan.
Còn nếu tính từ thời điểm từ giữa đến cuối năm 2011, Bộ Xây dựng đã có ít nhất 3 bản báo cáo về thị trường BĐS cho Thủ tướng Chính phủ.
Nhưng khác với thái độ tự tin trong hai lần báo cáo trước, bản báo cáo lần thứ ba của năm 2011 lại cho thấy dường như quả bóng không còn nằm trong chân của Bộ Xây dựng nữa.
Mà “trung phong của đội tuyển quốc gia” đang nổi lên lại là vai trò của NHNN.
Lẽ dĩ nhiên, số phận của thị trường BĐS trong năm 2012 sẽ phụ thuộc vào nhất cử nhất động của những người có thẩm quyết quyết định về việc giảm lãi suất mấy lần và giảm bao nhiêu phần trăm.
Theo Vietstock
