Nhiều kẽ hở trong việc giao đất - Tin thị trường - Bài viết

Góp ý cho cơ chế thu hồi đất, các chuyên gia cho rằng, khiếu nại đất đai của người dân phần lớn do giá bồi thường khi thu hồi đất thấp, trong khi nhà đầu tư thực hiện dự án lại bán ra thị trường với giá rất cao. Thực tế, với những dự án có mục đích công cộng như trường học, bệnh viện... người dân rất ít khi có phản ứng.

Thu hồi đất nhưng không làm dự án mà cho thuê làm... sân bóng mini.

Còn nhiều kẽ hở
 
Phản ánh “nhiều kẽ hở trong việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất hiện nay”, luật sư Vũ Xuân Tiền, Công ty Tư vấn VFAM Việt Nam cho rằng, áp dụng “tràn lan” cơ chế thu hồi bằng các quyết định hành chính “có thể làm gia tăng sự lạm quyền và tham nhũng về đất đai dẫn tới khiếu nại kéo dài”. Số vụ khiếu nại, tố cáo về đất đai hiện chiếm tới gần 70% tổng số các vụ việc khiếu nại, tố cáo thời gian qua là “điều rất không bình thường”.
 
Góp ý cụ thể về vấn đề này trong dự án Luật Đất đai (sửa đổi), luật sư Vũ Xuân Tiền kiến nghị, cần thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

Ông Vũ Xuân Tiền cho rằng, việc giao đất, cho thuê đất, quyết định trưng mua quyền sử dụng đất chỉ phân cấp tới Chủ tịch UBND cấp huyện. Khi Nhà nước trưng thu phải đưa ra thời hạn cụ thể chứ không phải trưng thu vĩnh viễn. Như vậy sẽ khiến cho người có đất bị thu hồi xóa bỏ tâm lý bị tước đoạt. Việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính chỉ áp dụng trong trường hợp trưng mua không thực hiện được, vi phạm pháp luật đất đai hoặc chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện.

Luật sư Lê Thanh Sơn, Trưởng Văn phòng luật sư AIC cũng cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trao quá nhiều quyền cho cơ quan quản lý Nhà nước. Điều này cũng có thể dẫn tới sự lạm quyền và tăng nguy cơ tham nhũng về đất đai. Một số luật sư tỏ ra chưa mấy tin tưởng vào dự thảo khẳng định Luật Đất đai (sửa đổi). Có người nói thẳng, “chưa có gì đảm bảo cho Luật này sống lâu hơn các Luật Đất đai trước đây với thời gian tồn tại trung bình chỉ 4 năm đã phải “dỡ” ra làm lại”.
 
Tù mù cơ chế định giá
 
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có một điểm mới là sự thay đổi trong cơ chế định giá đất. Theo đó, nguyên tắc định giá đất cũng được sửa đổi “giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường” thay cho nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Đồng thời, bỏ quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 1-1 hàng năm.

Thế nhưng, thay đổi này cũng chưa nhận được sự đồng tình từ phía các chuyên gia. Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, ông Nguyễn Ngọc Tuấn nói thẳng, nguyên tắc “phù hợp giá thị trường” còn mù mờ hơn khái niệm “sát giá thị trường” đang áp dụng hiện nay do không có căn cứ để tính. Ông nói: “Từ khi định giá đến khi đền bù, đấu giá... đã có sự khác biệt rất lớn về giá đất”.
 
Đáng lưu ý, dự thảo luật cũng đổi mới theo hướng Nhà nước không áp dụng cơ chế thu hồi đất giao cho dự án mà thu hồi theo quy hoạch rồi đưa ra đấu giá, có cho phép cơ chế giá thỏa thuận. Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, như thế là chưa đi trúng vấn đề cần đổi mới, là làm gì để có đất cho đầu tư phát triển dự án. Cơ chế giá đất thỏa thuận hiện nay đang tắc do nhà đầu tư và người bị thu hồi đất không thống nhất được giá đền bù.

Ông phân tích: “Khiếu nại đông người chỉ xảy ra ở các dự án giá bồi thường cho dân thấp nhưng khi có đất, nhà đầu tư lại bán với giá rất cao. Do đó, phải có cơ chế giá đất phù hợp để giải quyết lợi ích địa tô hợp lý mới chấm dứt khiếu kiện, tranh chấp”.
 
Cũng về vấn đề này, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, ông Phạm Sỹ Liêm đề nghị áp dụng nguyên tắc “giá công bằng” thay cho nguyên tắc giá đất “phù hợp giá thị trường”. Ở đây, “giá công bằng” được hiểu là giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự và cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại.
 

 Theo ANTĐ