Mua nhà ở không cần qua công chứng
Bộ Xây dựng lập luận: Khi làm thủ tục sang tên, cơ quan cấp giấy phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý nên công chứng trên hợp đồng là thừa.
Bộ Xây dựng vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính. Theo đó, Bộ đề xuất hầu hết các hợp đồng về nhà ở không cần qua thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay.
Bớt thủ tục hành chính?
Cụ thể, với các hợp đồng mua bán, thế chấp, tặng cho, đổi nhà, thuê mua nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà của tổ chức kinh doanh bất động sản, hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu tháng thì người dân không phải làm thủ tục công chứng, chứng thực như hiện nay.
Lý giải cho việc đề xuất trên, một cán bộ Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nói: “Với trường hợp mua bán, tặng cho, đổi nhà ở, khi làm thủ tục sang tên cho người được nhận nhà, cơ quan cấp giấy phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của nhà đó. Mặc dù trước đó, cơ quan công chứng đã làm các việc này khi công chứng trên hợp đồng giữa các bên thì cơ quan cấp giấy cũng phải kiểm tra. Như vậy, việc công chứng trên hợp đồng là thừa”.
Trong việc thế chấp nhà đất ở ngân hàng để vay tiền thì người vay phải mang giấy chứng nhận nhà đất giao cho ngân hàng. Ngân hàng ghi nội dung vay tiền lên trang 4 của giấy đó. Vì vậy, cũng không cần công chứng hợp đồng vay tiền.
Với hợp đồng cho thuê nhà của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới sáu tháng. Đây là hợp đồng có giá trị nhỏ, vì vậy không cần qua thủ tục công chứng. Với hợp đồng cho thuê nhà của tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản, theo Luật Kinh doanh bất động sản cũng không phải làm thủ tục này. Việc bỏ thủ tục công chứng đối với các hợp đồng trên là bỏ bớt đi một thủ tục hành chính không cần thiết cho người dân, làm giảm công việc cho cơ quan công chứng.
“Theo đề xuất này, người dân chỉ phải công chứng đối với các hợp đồng cho thuê nhà trên sáu tháng và hợp đồng mượn nhà, hợp đồng trông coi nhà” - vị cán bộ cho biết.
Bên mua nhà đi làm giấy
Bộ Xây dựng cũng đề xuất: Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nhà đất. Trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức kinh doanh bất động sản hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở được đề xuất như sau:
Với trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên nhận quyền sở hữu nhà ở được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Đối với trường hợp mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thời điểm này được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua. Đối với trường hợp thuê mua nhà ở, thời điểm này được tính từ ngày bên thuê mua được cấp giấy chứng nhận nhà đất. Đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, thời điểm này được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Với trường hợp thừa kế nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế. Đối với trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì thời điểm này được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho.
Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tư pháp tổng hợp đề xuất trên để đưa vào Luật chung về sửa đổi, bổ sung các luật về cải cách thủ tục hành chính để trình Chính phủ quyết định.
Đề xuất khó khả thi
Việc Bộ Xây dựng đề xuất phương án hầu hết các hợp đồng về nhà ở không cần qua thủ tục công chứng, chứng thực nhằm đơn giản thủ tục hành chính có ý nghĩa tích cực là giảm phiền hà cho dân. Tuy nhiên, theo chúng tôi đề xuất trên rất khó khả thi trong tình hình hiện nay vì nhiều lẽ:
Trước hết, đề xuất đã đụng đến Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng và hàng loạt văn bản pháp luật khác.
Theo quy định hiện hành, phần lớn các hợp đồng văn bản liên quan đến nhà ở bắt buộc phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn.
Nếu thuận theo đề xuất của Bộ Xây dựng thì phải sửa đổi hàng loạt quy định liên quan. Điều này không dễ thực hiện.
Kế đến, chúng ta đang thực hiện công chứng nội dung, tức công chứng viên thực hiện công việc của “thẩm phán phòng hờ” nhằm phòng ngừa rủi ro cho hai bên và hạn chế tranh chấp phát sinh từ các giao dịch liên quan đến bất động sản nên không thể “loại bỏ” vai trò của thẩm phán phòng hờ này trong các giao dịch liên quan đến nhà ở.
Thực tế cho thấy hợp đồng, văn bản chuyển giao tài sản qua công chứng, chứng thực vẫn còn những kẽ hở để kẻ xấu lợi dụng, làm phát sinh tranh chấp. Không qua công chứng, chứng thực thì đâu là căn cứ để bên mua, bên nhận tài sản đi làm thủ tục sang tên như đề xuất của Bộ Xây dựng? Cơ quan cấp giấy sẽ dựa vào giấy tay để làm thủ tục sang tên?...
Theo Pháp Luật TP
