Lời khuyên cho người mua chung cư mini
Mặc dù được nghị định 71 của Chính phủ công nhận về mặt pháp lý và giao dịch nhưng phân khúc chung cư mini vẫn còn nhiều vướng mắc và bất cập. Nhà nước chưa thể quản lý sát sao và người mua vẫn phải chịu nhiều rủi ro. Vậy phải làm như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho chính mình?
Hiện nay chưa có bất cứ văn bản nào đưa ra khái niệm cụ thể về chung cư mini. Nhà nước không có quy định về “chung cư mini” mà chỉ có quy định về nhà ở riêng lẻ, do hộ gia đình cá nhân phát triển và nhà ở dự án do doanh nghiệp phát triển. Theo quy định chung cư mini phải có diện tích tối thiểu từ 30m2 trở lên. Với diện tích nhỏ nên giá tiền của các chung cư mini được xem là phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính, trong bối cảnh giá nhà quá cao so với thu nhập thực tế của nhiều người. Hiện nay tại quận Thanh Xuân giá chung cư mini rơi vào khoảng từ 700 triệu - 1.2 tỷ / 1 căn, còn giá chung cư khác từ 1.6 tỷ trở lên, tùy theo vị trí và chất lượng.
Sổ đỏ - điều kiện cần và đủ
Nhà nước cũng quy định việc mua bán chung cư mini chỉ được diễn ra khi có sổ đỏ (đây cũng là ranh giới để phân biệt rõ giữa chung cư mini và phòng trọ khép kín). Theo quy định của Nghị định 71, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ tại một khu nhà chung cư mini, phòng quản lý đô thị phải kiểm tra rất nhiều yếu tố như: quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm…
Nhưng thực tế hiện nay, rất nhiều người dân đã ở trong các căn hộ mini mà chưa hề có sổ đỏ, việc rao bán chung cư mini được tiến hành khi công trình xây dựng chưa xong hay mới bắt đầu khởi công. Giao dịch chỉ được thực hiện thông qua giấy chứng nhận giữa hai bên mua và bán, trong đó các chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao sổ đỏ để người mua yên tâm. Nhưng trong cam kết lại không ghi rõ thời gian cụ thể người mua sẽ nhận được sổ. Nhiều gia đình dọn về ở nhưng sổ đỏ thì chưa thấy đâu, còn chủ đầu tư thì cứ hứa hết lần này đến lần khác.
Để xây dựng khu nhà chung cư mini, chủ đầu tư phải được các cơ quan như Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng… cấp phép. Đồng thời phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng, an toàn, phòng chống cháy nổ, an ninh… Quy định là thế nhưng các chủ đầu tư thì khá dễ dàng lách luật. Đa số các chủ nhà chỉ làm các thủ tục giống như xin giấy phép xây nhà ở để không phải nộp một số khoản thuế, lệ phí. Sau đó khi thi công họ điều chỉnh lại thiết kế, xây thành nhiều phòng khép kín để bán, làm sai mục đích sử dụng so với đăng ký ban đầu. Chắc chắn những chung cư này sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Việc chưa có sổ đỏ khi sử dụng nhà sẽ làm người mua chịu rất nhiều rủi ro, vì không có giấy tờ hợp pháp nào để được pháp luật bảo vệ. Khi có rắc rối xảy ra, người mua phải cậy nhờ đến tòa án và giải quyết được những vụ việc này không đơn giản chút nào, vì tất cả giấy tờ chỉ là viết tay. Không có sổ đỏ có nghĩa là tài sản của họ chưa được nhà nước chứng thực, chủ đầu tư có đem cầm cố, bán căn nhà cho người thứ ba thì người mua ban đầu cũng không biết được.
Vậy là ngang nhiên tồn tại thực tế chung cư mini buôn bán rầm rộ nhưng nằm ngoài tầm kiểm soát của hệ thống văn bản pháp luật. Chịu nhiều thiệt thòi nhất vẫn là người.
Thủ tục xin sổ đỏ cho chung cư mini
Để đảm bảo quyền lợi cho chính bản thân mình và tránh tình trạng "tiền mất tật mang", những người có ý định mua chung cư mini nên thận trọng:
Nếu có thể, tốt nhất chỉ nên mua chung cư mini khi chủ đầu tư đã có sổ đỏ. Khi đã dọn đến ở nên làm thủ tục xin cấp sổ để đảm bảo cho tương lai, trách rủi ro. Theo quy định, để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini, chủ nhà phải có các loại giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Bản sao hợp đồng mua căn hộ;
- Bản sao Giấy phép xây dựng nhà ở đó (đối với trường hợp xây dựng nhà ở phải có Giấy phép xây dựng) kèm theo các bản vẽ: bản vẽ mặt bằng của từng tầng và bản vẽ mặt bằng của từng căn hộ do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có chức năng về đo vẽ thực hiện đo vẽ.
- Sơ đồ nhà ở, đất ở.
Hồ sơ sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (quận). Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Để tránh rủi ro, người mua nên kiểm tra đầy đủ các giấy tờ trên trước khi thực hiện giao dịch với chủ đầu tư.
Người dân còn nên tính đến độ an toàn của khu chung cư: chiều cao của chung cư phải phù hợp với diện tích đất, nếu mảnh đất chỉ hơn 100m² mà xây lên nhiều tầng thì sẽ rất nguy hiểm.
Điều quan trọng hơn là nên đến tận nơi để xem xét cụ thể chất lượng của căn nhà: phải đảm bảo có đầy đủ các yếu tố cơ bản của 1 chung cư: hệ thống phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, hầm để xe, không gian chung, vấn đề an ninh ...
Một trong những chung cư mini trên đường Nguyễn Khánh Toàn, quận Cầu Giấy
Ảnh: DĐDN
Ảnh: DĐDN
Hiện nay chưa có bất cứ văn bản nào đưa ra khái niệm cụ thể về chung cư mini. Nhà nước không có quy định về “chung cư mini” mà chỉ có quy định về nhà ở riêng lẻ, do hộ gia đình cá nhân phát triển và nhà ở dự án do doanh nghiệp phát triển. Theo quy định chung cư mini phải có diện tích tối thiểu từ 30m2 trở lên. Với diện tích nhỏ nên giá tiền của các chung cư mini được xem là phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính, trong bối cảnh giá nhà quá cao so với thu nhập thực tế của nhiều người. Hiện nay tại quận Thanh Xuân giá chung cư mini rơi vào khoảng từ 700 triệu - 1.2 tỷ / 1 căn, còn giá chung cư khác từ 1.6 tỷ trở lên, tùy theo vị trí và chất lượng.
Sổ đỏ - điều kiện cần và đủ
Nhà nước cũng quy định việc mua bán chung cư mini chỉ được diễn ra khi có sổ đỏ (đây cũng là ranh giới để phân biệt rõ giữa chung cư mini và phòng trọ khép kín). Theo quy định của Nghị định 71, khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho từng căn hộ tại một khu nhà chung cư mini, phòng quản lý đô thị phải kiểm tra rất nhiều yếu tố như: quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm…
Nhưng thực tế hiện nay, rất nhiều người dân đã ở trong các căn hộ mini mà chưa hề có sổ đỏ, việc rao bán chung cư mini được tiến hành khi công trình xây dựng chưa xong hay mới bắt đầu khởi công. Giao dịch chỉ được thực hiện thông qua giấy chứng nhận giữa hai bên mua và bán, trong đó các chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao sổ đỏ để người mua yên tâm. Nhưng trong cam kết lại không ghi rõ thời gian cụ thể người mua sẽ nhận được sổ. Nhiều gia đình dọn về ở nhưng sổ đỏ thì chưa thấy đâu, còn chủ đầu tư thì cứ hứa hết lần này đến lần khác.
Để xây dựng khu nhà chung cư mini, chủ đầu tư phải được các cơ quan như Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Xây dựng… cấp phép. Đồng thời phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về xây dựng, an toàn, phòng chống cháy nổ, an ninh… Quy định là thế nhưng các chủ đầu tư thì khá dễ dàng lách luật. Đa số các chủ nhà chỉ làm các thủ tục giống như xin giấy phép xây nhà ở để không phải nộp một số khoản thuế, lệ phí. Sau đó khi thi công họ điều chỉnh lại thiết kế, xây thành nhiều phòng khép kín để bán, làm sai mục đích sử dụng so với đăng ký ban đầu. Chắc chắn những chung cư này sẽ không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Việc chưa có sổ đỏ khi sử dụng nhà sẽ làm người mua chịu rất nhiều rủi ro, vì không có giấy tờ hợp pháp nào để được pháp luật bảo vệ. Khi có rắc rối xảy ra, người mua phải cậy nhờ đến tòa án và giải quyết được những vụ việc này không đơn giản chút nào, vì tất cả giấy tờ chỉ là viết tay. Không có sổ đỏ có nghĩa là tài sản của họ chưa được nhà nước chứng thực, chủ đầu tư có đem cầm cố, bán căn nhà cho người thứ ba thì người mua ban đầu cũng không biết được.
Vậy là ngang nhiên tồn tại thực tế chung cư mini buôn bán rầm rộ nhưng nằm ngoài tầm kiểm soát của hệ thống văn bản pháp luật. Chịu nhiều thiệt thòi nhất vẫn là người.
Thủ tục xin sổ đỏ cho chung cư mini
Để đảm bảo quyền lợi cho chính bản thân mình và tránh tình trạng "tiền mất tật mang", những người có ý định mua chung cư mini nên thận trọng:
Nếu có thể, tốt nhất chỉ nên mua chung cư mini khi chủ đầu tư đã có sổ đỏ. Khi đã dọn đến ở nên làm thủ tục xin cấp sổ để đảm bảo cho tương lai, trách rủi ro. Theo quy định, để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho căn hộ chung cư mini, chủ nhà phải có các loại giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;
- Bản sao hợp đồng mua căn hộ;
- Bản sao Giấy phép xây dựng nhà ở đó (đối với trường hợp xây dựng nhà ở phải có Giấy phép xây dựng) kèm theo các bản vẽ: bản vẽ mặt bằng của từng tầng và bản vẽ mặt bằng của từng căn hộ do chủ nhà tự đo vẽ hoặc thuê tổ chức có chức năng về đo vẽ thực hiện đo vẽ.
- Sơ đồ nhà ở, đất ở.
Hồ sơ sẽ được nộp tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (quận). Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Để tránh rủi ro, người mua nên kiểm tra đầy đủ các giấy tờ trên trước khi thực hiện giao dịch với chủ đầu tư.
Người dân còn nên tính đến độ an toàn của khu chung cư: chiều cao của chung cư phải phù hợp với diện tích đất, nếu mảnh đất chỉ hơn 100m² mà xây lên nhiều tầng thì sẽ rất nguy hiểm.
Điều quan trọng hơn là nên đến tận nơi để xem xét cụ thể chất lượng của căn nhà: phải đảm bảo có đầy đủ các yếu tố cơ bản của 1 chung cư: hệ thống phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, hầm để xe, không gian chung, vấn đề an ninh ...
Hà Phương
Theo Bantinnhadat
