Làm gì để giảm giá nhà thu nhập thấp?
Giá nhà đất đang trong giai đoạn sụt giảm nhiều, trong khi đó dư luận thì cho rằng một số dự án nhà thu nhập thấp (TNT) trên địa bàn Hà Nội vẫn còn cao, người dân khó có thể mua được nhà.
Tuy nhiên các DN lại phản ánh, do việc triển khai các dự án nhà TNT gặp quá khó khăn nên ắt ảnh hưởng tới giá nhà. Có ý kiến cho rằng việc các cơ quan chức năng vào cuộc thanh tra toàn bộ các dự án NTNT đã triển khai trong thời gian qua sẽ là cơ sở để giải quyết mối “mâu thuẫn” và rút ngắn khoảng cách giữa bên bán và bên mua.
Nhà TNT có còn là cứu cánh?
Vào thời điểm cuối năm 2010 khi giá nhà đất vẫn đang trong cơn sốt, thì việc mua được căn hộ TNT tại CT1 Ngô Thì Nhậm Hà Đông đối với vợ chồng anh Lê Văn Hảo, thực sự là cứu cánh. Thời điểm đó không thể tìm đâu ra dự án nhà thương mại nào có giá dưới 15 triệu đ/m2, thấp nhất cũng phải 18 - 20 triệu đ/m2, trong khi giá nhà TNT Ngô Thì Nhậm được bán giá chỉ có 9,8 triệu đ/m2 (bao gồm cả VAT), nhà gần hoàn thiện người mua mới phải đóng tiền. Để mua được nhà tại dự án này, người mua phải bốc thăm với tỷ lệ 1 chọi 4, chọi 5, mua được căn hộ coi như vận may đã đến, không ai phàn nàn về giá bán nhà.
Theo anh Hảo, điều may mắn hơn nữa đối với người mua nhà tại đây đó là sau hơn một năm vào ở, người dân hoàn toàn yên tâm vào chất lượng khu nhà. Hết thời hạn bảo hành, những hỏng hóc, xuống cấp của khu nhà xảy ra không đáng kể… Những công dân mới của chung cư CT1 Ngô Thì Nhậm rõ ràng là chưa hết hoan hỉ với vận may mua được nhà giá rẻ nhưng chất lượng không được thấp. Anh Trần Thanh Tùng, chủ căn hộ 910 CT1 phản ánh: Chất lượng khu nhà không kém gì các dự án nhà thương mại, xứng với số tiền người dân đã bỏ ra mua nhà…
Cho đến thời điểm này, khi giá nhà đang bị sụt giảm rất nhiều, một số nhà TNT khác như Kiến Hưng, Sài Đồng, Đặng Xá… đang được bán với giá trên dưới 10 triệu đ/m2 thì không còn “hót” như trước nữa, thậm chí nhiều người đã đóng tiền mua nay tính nước trả lại nhà do không lo được tiền đóng tiếp. Dư luận cũng dấy lên giá bán nhà TNT như vậy là cao so với thị trường, phải có cách để hạ giá nhà hơn nữa người TNT mới có thể mua được nhà…
Ưu đãi không đáng là bao
Thực tế, việc triển khai các dự án nhà TNT cũng như để người dân mua được nhà TNT có nhiều điều đáng phải bàn. Theo quy định, các dự án nhà TNT khi triển khai được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ về nguồn vốn vay, hỗ trợ về khoa học công nghệ… Người mua nhà cũng được ưu đãi, tiếp cận nguồn vốn để mua nhà. Việc triển khai các dự án nhà TNT hiện nay hầu hết vẫn như triển khai nhà thương mại có hỗ trợ của nhà nước, DN vẫn phải đi lo quỹ đất sạch, vẫn phải mua VLXD, vay vốn ngân hàng theo giá thị trường. Đây cũng chính là những yếu tố ảnh hưởng tới giá thành nhà. Theo các DN, giá nhà phụ thuộc vào từng thời điểm, nhất là khi thị trường vật tư bị biến động, lãi suất ngân hàng cao… Vào thời điểm 2010 - 2011, giá thị trường vật tư đội lên 20 - 30%, lãi suất ngân hàng cũng lên mức trên 20%, không tránh khỏi các dự án TNT có giá trên 10 triệu.
Từ thực tế triển khai của Hà Nội, ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà ở cho biết: Theo quy định DN được miễn giảm thuế VAT và thuế thu nhập DN, tuy nhiên việc miễn giảm chỉ được thực hiện trong năm 2009, nhưng hầu hết các dự án TNT đều khởi công năm 2010. Cũng chỉ duy nhất dự án Đặng Xá của VIGLACERA được vay vốn từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển, còn lại các dự án đều phải thế chấp để vay thương mại. Tiền sử dụng đất được miễn giảm nhưng phân bổ cho nhà cao tầng thì cũng không đáng kể, không kéo giá nhà xuống được nhiều.
Qua thanh tra một vài dự án nhà TNT đầu tiên vừa qua, đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng cũng cho biết, với các hỗ trợ được đặt ra nhưng thực tế các DN làm nhà TNT mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất, trong khi lãi bị khống chế 10%.
Giảm giá bằng cách nào?
Cùng một DN thực hiện các dự án nhà TNT là Cty CP VINACONEX Xuân Mai, dự án nhà CT1 trước đây có giá 9,8 triệu đ/m2 và dự án Kiến Hưng đang được bán có giá tạm tính 11,6 triệu đ/m2, nhưng đại diện của VINACONEX Xuân Mai cho biết, họ có thể (đang chuẩn bị triển khai) làm nhà TNT tại Bình Dương với giá chưa đến 5 triệu đ/m2. Những căn hộ sẽ có diện tích nhỏ từ 30m2 được thiết kế hiện đại gồm đủ phòng ngủ riêng, phòng khách, bếp… bảo đảm đủ công năng cho sinh hoạt của một gia đình.
Thực tế khi phối hợp cùng với chủ đầu tư khác xây dựng dự án nhà TNT tại Bình Dương, VINACONEX không phải lo quỹ đất sạch cũng như nguồn vốn để triển khai dự án. Kết hợp với mô hình công nghệ, VLXD đã có sẵn, DN này hoàn toàn có khả năng làm nhà TNT giá thực sự rẻ.
Câu chuyện trên phần nào cho thấy nếu các DN được hưởng đầy đủ những cơ chế chính sách hỗ trợ theo quy định họ có thể giảm được giá nhà TNT đến mức giá người TNT chịu được. Một DN khác đang triển khai dự án nhà TNT cũng khẳng định: Nếu không phải trả lãi vay ngân hàng cao trong suốt thời gian dài, giá nhà TNT đã có thể giảm rất nhiều. Ông Đặng Hoàng Huy - Giám đốc VINACONEX Xuân Mai kiến nghị: Các địa phương cần có sẵn quỹ đất sạch, DN triển khai dự án sẽ rút ngắn được thời gian GPMB, tạo thuận lợi rất nhiều cho việc triển khai dự án nhà TNT.
Có lẽ cũng chính vì điều này mà vừa qua Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính cũng đề xuất cần có một ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT, bởi nếu được hưởng ưu đãi về thuế và tín dụng có thể giảm giá bán căn hộ nhỏ xuống 30 - 40%...
Điều quan trọng nữa hiện nay theo các chuyên gia kinh tế, xây dựng đó là phải sớm hỗ trợ người mua nhà về nguồn vốn mua nhà. Nhiều người dân phản ánh, nếu giá nhà có giảm đi nữa mà không vay đâu được tiền thì cũng không thể mua được nhà. Những dự án nhà TNT làm ra không bán được, các DN sẽ càng gặp khó khăn do không thu được vốn, người dân thì mất cơ hội mua được nhà, các chương trình phát triển nhà ở càng trở nên khó khăn…
Tuy nhiên các DN lại phản ánh, do việc triển khai các dự án nhà TNT gặp quá khó khăn nên ắt ảnh hưởng tới giá nhà. Có ý kiến cho rằng việc các cơ quan chức năng vào cuộc thanh tra toàn bộ các dự án NTNT đã triển khai trong thời gian qua sẽ là cơ sở để giải quyết mối “mâu thuẫn” và rút ngắn khoảng cách giữa bên bán và bên mua.
 |
Bốc thăm mua nhà thu nhập thấp.
Nhà TNT có còn là cứu cánh?
Vào thời điểm cuối năm 2010 khi giá nhà đất vẫn đang trong cơn sốt, thì việc mua được căn hộ TNT tại CT1 Ngô Thì Nhậm Hà Đông đối với vợ chồng anh Lê Văn Hảo, thực sự là cứu cánh. Thời điểm đó không thể tìm đâu ra dự án nhà thương mại nào có giá dưới 15 triệu đ/m2, thấp nhất cũng phải 18 - 20 triệu đ/m2, trong khi giá nhà TNT Ngô Thì Nhậm được bán giá chỉ có 9,8 triệu đ/m2 (bao gồm cả VAT), nhà gần hoàn thiện người mua mới phải đóng tiền. Để mua được nhà tại dự án này, người mua phải bốc thăm với tỷ lệ 1 chọi 4, chọi 5, mua được căn hộ coi như vận may đã đến, không ai phàn nàn về giá bán nhà.
Theo anh Hảo, điều may mắn hơn nữa đối với người mua nhà tại đây đó là sau hơn một năm vào ở, người dân hoàn toàn yên tâm vào chất lượng khu nhà. Hết thời hạn bảo hành, những hỏng hóc, xuống cấp của khu nhà xảy ra không đáng kể… Những công dân mới của chung cư CT1 Ngô Thì Nhậm rõ ràng là chưa hết hoan hỉ với vận may mua được nhà giá rẻ nhưng chất lượng không được thấp. Anh Trần Thanh Tùng, chủ căn hộ 910 CT1 phản ánh: Chất lượng khu nhà không kém gì các dự án nhà thương mại, xứng với số tiền người dân đã bỏ ra mua nhà…
Cho đến thời điểm này, khi giá nhà đang bị sụt giảm rất nhiều, một số nhà TNT khác như Kiến Hưng, Sài Đồng, Đặng Xá… đang được bán với giá trên dưới 10 triệu đ/m2 thì không còn “hót” như trước nữa, thậm chí nhiều người đã đóng tiền mua nay tính nước trả lại nhà do không lo được tiền đóng tiếp. Dư luận cũng dấy lên giá bán nhà TNT như vậy là cao so với thị trường, phải có cách để hạ giá nhà hơn nữa người TNT mới có thể mua được nhà…
Ưu đãi không đáng là bao
Thực tế, việc triển khai các dự án nhà TNT cũng như để người dân mua được nhà TNT có nhiều điều đáng phải bàn. Theo quy định, các dự án nhà TNT khi triển khai được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế, hỗ trợ về nguồn vốn vay, hỗ trợ về khoa học công nghệ… Người mua nhà cũng được ưu đãi, tiếp cận nguồn vốn để mua nhà. Việc triển khai các dự án nhà TNT hiện nay hầu hết vẫn như triển khai nhà thương mại có hỗ trợ của nhà nước, DN vẫn phải đi lo quỹ đất sạch, vẫn phải mua VLXD, vay vốn ngân hàng theo giá thị trường. Đây cũng chính là những yếu tố ảnh hưởng tới giá thành nhà. Theo các DN, giá nhà phụ thuộc vào từng thời điểm, nhất là khi thị trường vật tư bị biến động, lãi suất ngân hàng cao… Vào thời điểm 2010 - 2011, giá thị trường vật tư đội lên 20 - 30%, lãi suất ngân hàng cũng lên mức trên 20%, không tránh khỏi các dự án TNT có giá trên 10 triệu.
Từ thực tế triển khai của Hà Nội, ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà ở cho biết: Theo quy định DN được miễn giảm thuế VAT và thuế thu nhập DN, tuy nhiên việc miễn giảm chỉ được thực hiện trong năm 2009, nhưng hầu hết các dự án TNT đều khởi công năm 2010. Cũng chỉ duy nhất dự án Đặng Xá của VIGLACERA được vay vốn từ Ngân hàng Đầu tư và Phát triển, còn lại các dự án đều phải thế chấp để vay thương mại. Tiền sử dụng đất được miễn giảm nhưng phân bổ cho nhà cao tầng thì cũng không đáng kể, không kéo giá nhà xuống được nhiều.
Qua thanh tra một vài dự án nhà TNT đầu tiên vừa qua, đại diện Thanh tra Bộ Xây dựng cũng cho biết, với các hỗ trợ được đặt ra nhưng thực tế các DN làm nhà TNT mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất, trong khi lãi bị khống chế 10%.
Giảm giá bằng cách nào?
Cùng một DN thực hiện các dự án nhà TNT là Cty CP VINACONEX Xuân Mai, dự án nhà CT1 trước đây có giá 9,8 triệu đ/m2 và dự án Kiến Hưng đang được bán có giá tạm tính 11,6 triệu đ/m2, nhưng đại diện của VINACONEX Xuân Mai cho biết, họ có thể (đang chuẩn bị triển khai) làm nhà TNT tại Bình Dương với giá chưa đến 5 triệu đ/m2. Những căn hộ sẽ có diện tích nhỏ từ 30m2 được thiết kế hiện đại gồm đủ phòng ngủ riêng, phòng khách, bếp… bảo đảm đủ công năng cho sinh hoạt của một gia đình.
Thực tế khi phối hợp cùng với chủ đầu tư khác xây dựng dự án nhà TNT tại Bình Dương, VINACONEX không phải lo quỹ đất sạch cũng như nguồn vốn để triển khai dự án. Kết hợp với mô hình công nghệ, VLXD đã có sẵn, DN này hoàn toàn có khả năng làm nhà TNT giá thực sự rẻ.
Câu chuyện trên phần nào cho thấy nếu các DN được hưởng đầy đủ những cơ chế chính sách hỗ trợ theo quy định họ có thể giảm được giá nhà TNT đến mức giá người TNT chịu được. Một DN khác đang triển khai dự án nhà TNT cũng khẳng định: Nếu không phải trả lãi vay ngân hàng cao trong suốt thời gian dài, giá nhà TNT đã có thể giảm rất nhiều. Ông Đặng Hoàng Huy - Giám đốc VINACONEX Xuân Mai kiến nghị: Các địa phương cần có sẵn quỹ đất sạch, DN triển khai dự án sẽ rút ngắn được thời gian GPMB, tạo thuận lợi rất nhiều cho việc triển khai dự án nhà TNT.
Có lẽ cũng chính vì điều này mà vừa qua Hiệp hội các nhà đầu tư tài chính cũng đề xuất cần có một ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm cổ phần chi phối thực hiện cung cấp tín dụng ưu đãi cho mọi hoạt động xây dựng nhà TNT, bởi nếu được hưởng ưu đãi về thuế và tín dụng có thể giảm giá bán căn hộ nhỏ xuống 30 - 40%...
Điều quan trọng nữa hiện nay theo các chuyên gia kinh tế, xây dựng đó là phải sớm hỗ trợ người mua nhà về nguồn vốn mua nhà. Nhiều người dân phản ánh, nếu giá nhà có giảm đi nữa mà không vay đâu được tiền thì cũng không thể mua được nhà. Những dự án nhà TNT làm ra không bán được, các DN sẽ càng gặp khó khăn do không thu được vốn, người dân thì mất cơ hội mua được nhà, các chương trình phát triển nhà ở càng trở nên khó khăn…
Theo Báo Xây Dựng
