Không chỉ là quyền lợi cục bộ của ngân hàng
Nếu Ngân hàng Nhà nước không tạo điều kiện cho các ngân hàng thương mại, thị trường bất động sản sẽ hỗn loạn, TS Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Quản trị kinh doanh - ĐH Ngân hàng TPHCM, nhận định.
* Công văn 8844 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thông báo nới lỏng tín dụng đối với 4 nhóm bất động sản. Nhưng đã xuất hiện những ý kiến cho rằng, trên danh nghĩa là tạo điều kiện cho người nghèo, người khó khăn về nhà ở có điều kiện mua nhà, nhưng thực chất là hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Ông bình luận gì về nhận định này?
Ba nhóm đầu không có gì là lớn lắm, nhưng nhóm thứ 4 mới đáng nói và gây ra nhiều ý kiến. Sức ép từ phía các ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản rất nặng. Đây là quyền lợi của ba phía: ngân hàng, người dân, công ty bất động sản. Cứ ép như thế này thì tương lai sang năm, chưa biết sẽ thế nào.
Nhưng hiện tại, ngân hàng chịu sức ép phải làm thế nào để đè dư nợ tín dụng cho vay phi sản xuất xuống 16%. Gốc rễ vấn đề là ở đấy! Bây giờ NHNN gạt 4 lĩnh vực này ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất thì ông ngân hàng sướng quá chứ.
* Như vậy, NHNN tạo điều kiện cho ngân hàng thoát hiểm và Công văn 8844 thực chất là một dạng hợp lý hóa hay nói cách khác là “tái cơ cấu” dư nợ tín dụng, chuyển một số lĩnh vực ra khỏi nhóm phi sản xuất?
Đúng là có tạo điều kiện thật, nên NHNN mới đưa ra một phương án khả thi cho ngân hàng. Nếu không, ngân hàng sẽ tìm cách ép ông bất động sản. Không trả thì ngân hàng sẽ phát mại. Nhưng như vậy, thị trường bất động sản sẽ hỗn loạn. Cho nên, ở đây rõ ràng quyết định nêu trên làm giảm sức ép cho ngân hàng, nhưng đây không phải là quyền lợi cục bộ cho ngân hàng.
Thị trường bất động sản đang căng cứng sẽ chùng lại một tý. Ai đó bảo Công văn 8844 không có tác dụng gì hay chỉ để trấn an thì tôi không đồng ý. Rõ ràng nó làm cho thị trường chùng lại, dịu hơn dễ thở hơn chứ không phải chỉ để cho ngân hàng chạy kịp chỉ tiêu. Nếu mà để chạy cho kịp chỉ tiêu thì kiểu gì ngân hàng cũng chạy được. Nhưng như thế, thị trường bất động sản đang bị rò rỉ tiếp tục bị rò rỉ, bị xì hơi và không có lợi cho nền kinh tế.
Trong Nghị quyết 11 của Chính phủ có một chủ trương mà không thực hiện là mình làm trái. Đó là các chính sách phải phục vụ đời sống của người dân, cụ thể là quyền có nhà ở. Rõ ràng, ai cũng thông cảm vì phải thắt chặt tiền tệ, chống lạm phát. Nhưng trong quá trình ấy, vẫn phải đảm bảo nội dung 5 của Nghị quyết 11 (về nhà ở của người dân). Nới tín dụng thế nào để vừa đảm bảo hoạt động của ngân hàng vừa để thị trường chùng xuống. Thế nhưng cũng phải có cơ hội cho người mua nhà chứ.
Nhưng nhiều người cho rằng, với các điều kiện ngặt nghèo về tín dụng như hiện nay, cơ hội thực sự đối với những đối tượng khó khăn về nhà ở gần như là bằng không…
Về lý thuyết thì có, nhưng thực tiễn diễn biến thì lại khác: Ngân hàng hoặc đã hết quota cho vay, hoặc nếu còn người mua nhà tiếp cận đâu có dễ. Giả sử anh tiếp cận được, thì lãi vay để mua nhà thuộc loại cao mà với thu nhập của dân như thế này, cộng với cơ cấu vay (ví dụ anh vay một nửa số tiền), tôi khẳng định là không ai chịu nổi.
* Có thể tưởng tượng tình huống hiện giờ như thế này được không: chúng ta đang trên một con đường tắc cả hai chiều. Để khơi thông, người ta buộc phải tạo điều kiện cho một chiều đi. Chiều này đi thì mới kéo chiều kia đi. Nhưng vấn đề ở chỗ là cái “con cá” lẽ ra cần được giữ lại thì nó cũng luồn thoát luôn?Dư luận họ đang e ngại vấn đề đó. Ngoài những doanh nghiệp mua bán nhà cho người thu nhập thấp thì cũng có những đại gia buôn bán qua lại đầu cơ kiếm lời sẽ nhân dịp này “thoát nạn”. Ông nghĩ sao?
Thì đó là mình đang nói từ góc độ người dân. Kinh doanh bất động sản cũng có 2 loại: một là chủ đầu tư, một là đi buôn ở thị trường thứ cấp. Về nhóm ưu đãi thứ 4 đó, người ta bảo (mà tôi cũng thấy thế) như là đánh đố, không giải quyết được. Còn khi công trình đến lúc chuẩn bị hoàn thiện, sơn, quét vôi là xong thì cần gì phải vay vốn. Điều này có phần như ý anh nói, tức là tạo điều kiện cho anh để anh có một kênh mà thoát.
* Theo ông, vì sao NHNN quyết định nới bớt nút thắt cho thị trường bất động sản trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao, và vì sao lại là thời điểm này?
Hiện nay nếu không nới thì thị trường bất động sản không phục vụ được người dân, và cũng đang bị ép rất nặng rồi. Lẽ ra tỷ lệ 16% không được ấn định cho từng ngân hàng, và lẽ ra phải làm trước đó rồi, giờ đến khi căng quá mới làm đó chứ. Nếu như giải toả được thị trường bất động sản trong điều kiện giá như hiện giờ thì thực tế mà nói sẽ giải quyết được nhiều thứ.
Thực ra chúng ta không hề nới lỏng tiền tệ, tức là tổng tín dụng không tăng tý nào (vì có ai vay được đâu). Vấn đề là chỗ này: đưa dư nợ xuống 16% là để tránh rủi ro ở lĩnh vực bất động sản.
Tại vì 16% là riêng cho lĩnh vực phi sản xuất thôi. Nhưng mà cả phi sản xuất và sản xuất anh không được tăng trưởng quá so với năm ngoái 15%. Thế thì các ngân hàng hiện nay gần như là hết quota rồi.
Đá bóng thì thôi thổi còi
Có ý kiến mới đây phát biểu trên báo chí đề xuất giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông này ngoài vai trò quản lý nhà nước, còn kiêm vị trí chủ chốt của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ông bình luận gì về tính chính danh trong phát ngôn ấy.
Theo tôi, đứng trong hiệp hội thì ông ấy phát biểu với tư cách là chủ tịch. Nếu ông ấy phát biểu với tư cách là quản lý nhà nước thì tất nhiên ông phải phát biểu cho cơ quan của ông rồi. Vấn đề là nội dung phát biểu của ông ấy về vấn đề gì. Về tư cách phát biểu thì … thường những người phát biểu người ta khôn lắm.
Ví dụ như tôi với góc độ là người dân tôi nói khác, với góc độ là trưởng khoa tôi nói khác chứ. Nhưng nếu tôi vừa quản lý nhà nước và vừa là gánh vai của hội thì tôi sẽ có một người phát ngôn riêng của hội.
* Trên thế giới, có nước nào có tình trạng một quan chức chính phủ lại kiêm đứng đầu một hiệp hội nghề nghiệp liên quan mật thiết đến nhau như vậy không?Như vậy có đảm bảo tính minh bạch và chính danh trong các quyết định hành chính?
Ở nước ta cũng có những trường hợp như anh Cao Sĩ Kiêm là thống đốc cũ sau khi nghỉ hưu thì qua làm hiệp hội. Giờ anh Cao Sĩ Kiêm là chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ. Như vậy là rõ ràng nhất. Chứ vừa đá bóng vừa thổi còi sao được.
Cám ơn ông.
 |
Nới tín dụng để nhiều người dân có cơ hội mua nhà. Ảnh: Hồng Vĩnh.
* Công văn 8844 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa thông báo nới lỏng tín dụng đối với 4 nhóm bất động sản. Nhưng đã xuất hiện những ý kiến cho rằng, trên danh nghĩa là tạo điều kiện cho người nghèo, người khó khăn về nhà ở có điều kiện mua nhà, nhưng thực chất là hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản. Ông bình luận gì về nhận định này?
Ba nhóm đầu không có gì là lớn lắm, nhưng nhóm thứ 4 mới đáng nói và gây ra nhiều ý kiến. Sức ép từ phía các ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản rất nặng. Đây là quyền lợi của ba phía: ngân hàng, người dân, công ty bất động sản. Cứ ép như thế này thì tương lai sang năm, chưa biết sẽ thế nào.
Nhưng hiện tại, ngân hàng chịu sức ép phải làm thế nào để đè dư nợ tín dụng cho vay phi sản xuất xuống 16%. Gốc rễ vấn đề là ở đấy! Bây giờ NHNN gạt 4 lĩnh vực này ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất thì ông ngân hàng sướng quá chứ.
* Như vậy, NHNN tạo điều kiện cho ngân hàng thoát hiểm và Công văn 8844 thực chất là một dạng hợp lý hóa hay nói cách khác là “tái cơ cấu” dư nợ tín dụng, chuyển một số lĩnh vực ra khỏi nhóm phi sản xuất?
Đúng là có tạo điều kiện thật, nên NHNN mới đưa ra một phương án khả thi cho ngân hàng. Nếu không, ngân hàng sẽ tìm cách ép ông bất động sản. Không trả thì ngân hàng sẽ phát mại. Nhưng như vậy, thị trường bất động sản sẽ hỗn loạn. Cho nên, ở đây rõ ràng quyết định nêu trên làm giảm sức ép cho ngân hàng, nhưng đây không phải là quyền lợi cục bộ cho ngân hàng.
Thị trường bất động sản đang căng cứng sẽ chùng lại một tý. Ai đó bảo Công văn 8844 không có tác dụng gì hay chỉ để trấn an thì tôi không đồng ý. Rõ ràng nó làm cho thị trường chùng lại, dịu hơn dễ thở hơn chứ không phải chỉ để cho ngân hàng chạy kịp chỉ tiêu. Nếu mà để chạy cho kịp chỉ tiêu thì kiểu gì ngân hàng cũng chạy được. Nhưng như thế, thị trường bất động sản đang bị rò rỉ tiếp tục bị rò rỉ, bị xì hơi và không có lợi cho nền kinh tế.
Trong Nghị quyết 11 của Chính phủ có một chủ trương mà không thực hiện là mình làm trái. Đó là các chính sách phải phục vụ đời sống của người dân, cụ thể là quyền có nhà ở. Rõ ràng, ai cũng thông cảm vì phải thắt chặt tiền tệ, chống lạm phát. Nhưng trong quá trình ấy, vẫn phải đảm bảo nội dung 5 của Nghị quyết 11 (về nhà ở của người dân). Nới tín dụng thế nào để vừa đảm bảo hoạt động của ngân hàng vừa để thị trường chùng xuống. Thế nhưng cũng phải có cơ hội cho người mua nhà chứ.
Nhưng nhiều người cho rằng, với các điều kiện ngặt nghèo về tín dụng như hiện nay, cơ hội thực sự đối với những đối tượng khó khăn về nhà ở gần như là bằng không…
Về lý thuyết thì có, nhưng thực tiễn diễn biến thì lại khác: Ngân hàng hoặc đã hết quota cho vay, hoặc nếu còn người mua nhà tiếp cận đâu có dễ. Giả sử anh tiếp cận được, thì lãi vay để mua nhà thuộc loại cao mà với thu nhập của dân như thế này, cộng với cơ cấu vay (ví dụ anh vay một nửa số tiền), tôi khẳng định là không ai chịu nổi.
* Có thể tưởng tượng tình huống hiện giờ như thế này được không: chúng ta đang trên một con đường tắc cả hai chiều. Để khơi thông, người ta buộc phải tạo điều kiện cho một chiều đi. Chiều này đi thì mới kéo chiều kia đi. Nhưng vấn đề ở chỗ là cái “con cá” lẽ ra cần được giữ lại thì nó cũng luồn thoát luôn?Dư luận họ đang e ngại vấn đề đó. Ngoài những doanh nghiệp mua bán nhà cho người thu nhập thấp thì cũng có những đại gia buôn bán qua lại đầu cơ kiếm lời sẽ nhân dịp này “thoát nạn”. Ông nghĩ sao?
Thì đó là mình đang nói từ góc độ người dân. Kinh doanh bất động sản cũng có 2 loại: một là chủ đầu tư, một là đi buôn ở thị trường thứ cấp. Về nhóm ưu đãi thứ 4 đó, người ta bảo (mà tôi cũng thấy thế) như là đánh đố, không giải quyết được. Còn khi công trình đến lúc chuẩn bị hoàn thiện, sơn, quét vôi là xong thì cần gì phải vay vốn. Điều này có phần như ý anh nói, tức là tạo điều kiện cho anh để anh có một kênh mà thoát.
* Theo ông, vì sao NHNN quyết định nới bớt nút thắt cho thị trường bất động sản trong bối cảnh lạm phát đang ở mức cao, và vì sao lại là thời điểm này?
Hiện nay nếu không nới thì thị trường bất động sản không phục vụ được người dân, và cũng đang bị ép rất nặng rồi. Lẽ ra tỷ lệ 16% không được ấn định cho từng ngân hàng, và lẽ ra phải làm trước đó rồi, giờ đến khi căng quá mới làm đó chứ. Nếu như giải toả được thị trường bất động sản trong điều kiện giá như hiện giờ thì thực tế mà nói sẽ giải quyết được nhiều thứ.
Thực ra chúng ta không hề nới lỏng tiền tệ, tức là tổng tín dụng không tăng tý nào (vì có ai vay được đâu). Vấn đề là chỗ này: đưa dư nợ xuống 16% là để tránh rủi ro ở lĩnh vực bất động sản.
 TS Lê Thẩm Dương. |
Đá bóng thì thôi thổi còi
Có ý kiến mới đây phát biểu trên báo chí đề xuất giải cứu thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông này ngoài vai trò quản lý nhà nước, còn kiêm vị trí chủ chốt của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam. Ông bình luận gì về tính chính danh trong phát ngôn ấy.
Theo tôi, đứng trong hiệp hội thì ông ấy phát biểu với tư cách là chủ tịch. Nếu ông ấy phát biểu với tư cách là quản lý nhà nước thì tất nhiên ông phải phát biểu cho cơ quan của ông rồi. Vấn đề là nội dung phát biểu của ông ấy về vấn đề gì. Về tư cách phát biểu thì … thường những người phát biểu người ta khôn lắm.
Ví dụ như tôi với góc độ là người dân tôi nói khác, với góc độ là trưởng khoa tôi nói khác chứ. Nhưng nếu tôi vừa quản lý nhà nước và vừa là gánh vai của hội thì tôi sẽ có một người phát ngôn riêng của hội.
* Trên thế giới, có nước nào có tình trạng một quan chức chính phủ lại kiêm đứng đầu một hiệp hội nghề nghiệp liên quan mật thiết đến nhau như vậy không?Như vậy có đảm bảo tính minh bạch và chính danh trong các quyết định hành chính?
Ở nước ta cũng có những trường hợp như anh Cao Sĩ Kiêm là thống đốc cũ sau khi nghỉ hưu thì qua làm hiệp hội. Giờ anh Cao Sĩ Kiêm là chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp vừa và nhỏ. Như vậy là rõ ràng nhất. Chứ vừa đá bóng vừa thổi còi sao được.
Cám ơn ông.
Bốn nhóm bất động sản được cởi trói tín dụng
1. Nhu cầu vốn để sửa chữa nhà và mua nhà để ở mà nguồn trả nợ bằng tiền lương, tiền công của khách hàng vay.
2. Xây dựng nhà để bán, cho thuê cho người thu nhập thấp, công nhân lao động tại các KCN, KCX, khu kinh tế.
3. Xây dựng nhà ở cho công nhân KCN nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở do UBND cấp tỉnh ban hành mà chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập DN.
4. Xây dựng các công trình, dự án phát triển nhà ở sắp hoàn thiện và sẽ được bàn giao, đưa vào sử dụng trước ngày 1-1-2012 theo nội dung hợp đồng trong hoạt động xây dựng giữa chủ đầu tư và nhà thầu, hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản.
(Nguồn: Công văn 8844/NHNN-CSTT)
Theo Tiền Phong
