Khó cứu BĐS vì giá nhà quá cao
Sau hàng loạt kiến nghị "nóng rẫy" của cộng đồng doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS nhất là khu vực phía Nam và tiếp đó là một chuỗi động thái cứu nguy từ Ngân hàng Nhà nước, bức tranh của thị trường cũng như diện mạo của doanh nghiệp BĐS chưa vì thế mà khả dĩ hơn trong quý I/2012.
Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam trình bày, trên các sàn giao dịch BĐS, tỷ trọng giao dịch của các nhóm cổ phiếu BĐS đã thấp hơn các ngành nghề khác. Vấn đề tồn đọng, tồn kho hàng hóa đã trở thành nỗi ám ảnh mang tính dây chuyền của các doanh nghiệp có liên quan.
Tính đến quý I/2012, mức tăng hàng tồn kho của một số ngành như sản xuất xi măng, vôi vữa đã lên tới con số 55% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này ở ngành sản xuất thép là 59,1%. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, mức ROE trên thị trường trong quý IV năm 2011 đã xuống rất thấp. Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu rất cao, có doanh nghiệp lên tới 278%. Rất nhiều doanh nghiệp có lợi nhuận âm hoặc kể cả lợi nhuận có dương thì cổ phiếu cũng giảm giá.
Hàng loạt doanh nghiệp BĐS mạnh được niêm yết trên sàn chứng khoán báo cáo kết quả kinh doanh trong năm 2011 đều đạt thấp hơn nhiều so với kế hoạch. Có doanh nghiệp chỉ đạt trên 10%, một số đạt khoảng 30% kế hoạch. Duy nhất có một doanh nghiệp đạt khoảng 100% kế hoạch năm.
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia tư vấn cao cấp của Ngân hàng BIDV bổ sung thêm, trong quý I/2012 bên cạnh việc cạn vốn, đầu ra cho sản phẩm vẫn chưa có chuyển biến đáng kể. 350 sàn giao dịch BĐS tại thị trường Hà Nội nhìn chung đều vắng khách. Cả nước có khoảng 260 khu công nghiệp nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ ở mức 60%. Cụm từ "phá sản" đã xuất hiện thường xuyên hơn.
Song khó khăn của doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS chỉ là một biểu hiện trên bình diện chung của cộng đồng doanh nghiệp. Viện dẫn báo cáo của Bộ Kế hoạch đầu tư công bố hôm 17/4, ông Lực cho biết, trong quý 1, đã có 2.400 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể. 11.600 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn hoặc dừng đóng thuế, con số này tăng 9% so với cùng kỳ năm 2011.
17.800 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký khoảng 100.000 tỷ đồng - giảm 6% về số lượng doanh nghiệp và giảm 10% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2011.
Còn trông chờ, còn khó khăn
Ông Phan Thành Mai cho rằng, cuối năm 2011, Ngân hàng nhà nước đã dần tháo gỡ tín dụng cho một số lĩnh vực BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất, tuy nhiên các chính sách này chưa đủ mạnh nên chưa đem đến tác động thực tế. Trong tháng 4/2012, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có một loạt động thái tháo gỡ nhưng nếu chính sách thời gian tới vẫn chưa phù hợp thì các doanh nghiệp sẽ tiếp tục lún sâu hơn nữa vào khó khăn.
Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam tổng hợp đưa ra 3 đề xuất chính đối với thị trường BĐS trong năm 2012 bao gồm ổn định nguồn cung, thúc đẩy nguồn cầu và hỗ trợ tín dụng ngân hàng.
Trong đó để thúc đẩy nguồn cầu BĐS, cần sớm ban hành quy định, áp dụng cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ 30-50m2; tiếp tục nghiên cứu để nới các quy định cho phép người nước ngoài mua nhà ở VN (đến nay cả nước chỉ có 299 cá nhân nước ngoài được đăng ký sở hữu); sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở...
Về tín dụng ngân hàng, cần tăng cường thú đẩy quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các doanh nghiệp BĐS, tập trung vào các doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao; có chính sách vay ưu đãi cho người có nhu cầu nhà ở thực cũng như cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng để giảm chi phí đầu vào, hạ giá thành sản phẩm; tiếp tục tập trung hạ lãi suất, đặc biệt là lãi suất cho vay; thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế năm 2012.
Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực đưa ra hàm ý chính sách: Nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế mà điểm nhấn là đầu tư công và khối doanh nghiệp Nhà nước. Nếu không, nợ xấu ngân hàng còn đó, các vấn đề phía sau bị dồn ứ, không thể giải quyết được.
Song song với đó là quyết tâm cải tiến môi trường kinh doanh, cải cách hành chính, minh bạch thông tin, thủ tục thuế. Giãn lộ trình tăng chi phí đầu vào là điện, xăng dầu để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp. Chính sách cần đồng bộ và chủ động, tránh giật cục.
Riêng vấn đề thuế, câu chuyện hiện nay không còn ở vấn đề giãn và giảm thuế mà Nhà nước cần xem xét, tiếp tục giảm, miễn một số loại thuế bởi thời gian qua doanh nghiệp không lời lãi để có tiền đóng thuế.
Ở góc độ vi mô, lời khuyên tiên quyết cho doanh nghiệp là phải có biện pháp giảm tồn kho, giảm giá, khuyến mãi, theo dõi giám sát tồn kho hàng ngày.
Ông Lê Đức Hải - Chủ tịch INT quan điểm, cơ hội trong khủng hoảng của BĐS không phải nằm ở cơ chế chính sách bởi chúng ta chưa biết bao giờ, khi nào các chính sách thay đổi theo chiều hướng tích cực. Không nhìn thẳng vào thực tế thì rất khó để tìm ra cơ hội. Mà nhìn thẳng nhưng doanh nghiệp cũng không quyết liệt thay đổi mình thì cũng khó để hy vọng cơ hội đến.
Cắt giảm và tiết kiệm chi phí triệt để. Bằng chứng là trong 16 tháng qua, vị lãnh đạo doanh nghiệp này đã điều chuyển bộ máy trung gian của công ty lên công trường xây dựng, ông trực tiếp gặp gỡ tiếp xúc khách hàng, cấu trúc lại các khoản nợ, khoản vay. Chí phí quản lý đã được cắt giảm 30%, không còn tình trạng quan liêu, tốc độ giải quyết công việc tăng gấp 5 lần.
"Ngay cả gia đình tôi cũng chuyển từ nội đô lên sinh sống tại trang trại, tại dự án. Con cái tôi đang từ trường quốc tế giờ cũng chuyển sang học trường làng. Bạn bè nhìn vào nghĩ mình chuyển về nơi sơn thủy hữu tình nhưng thực chất là tiết kiệm. Chỉ đơn giản trường hợp của mình, đã thấy thời gian qua, doanh nghiệp đã lãng phí đến vài trăm lần" - ông Hải kể.
Đại diện doanh nghiệp này tâm niệm, trong lúc chờ thị trường thay đổi thì bây giờ tất cả các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều phải thay đổi. Nếu 6-12 tháng nữa thanh khoản vẫn không xảy ra thì thế nào? Nếu chúng ta không tự tái cấu trúc, đưa ra sản phẩm mà thị trường cần, còn khoảng cách với khách hàng thì thị trường sẽ đông cứng mà lúc ấy, chính sách cũng khó có thể cứu được.
Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam trình bày, trên các sàn giao dịch BĐS, tỷ trọng giao dịch của các nhóm cổ phiếu BĐS đã thấp hơn các ngành nghề khác. Vấn đề tồn đọng, tồn kho hàng hóa đã trở thành nỗi ám ảnh mang tính dây chuyền của các doanh nghiệp có liên quan.
 |
Tính đến quý I/2012, mức tăng hàng tồn kho của một số ngành như sản xuất xi măng, vôi vữa đã lên tới con số 55% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này ở ngành sản xuất thép là 59,1%. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, mức ROE trên thị trường trong quý IV năm 2011 đã xuống rất thấp. Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu rất cao, có doanh nghiệp lên tới 278%. Rất nhiều doanh nghiệp có lợi nhuận âm hoặc kể cả lợi nhuận có dương thì cổ phiếu cũng giảm giá.
Hàng loạt doanh nghiệp BĐS mạnh được niêm yết trên sàn chứng khoán báo cáo kết quả kinh doanh trong năm 2011 đều đạt thấp hơn nhiều so với kế hoạch. Có doanh nghiệp chỉ đạt trên 10%, một số đạt khoảng 30% kế hoạch. Duy nhất có một doanh nghiệp đạt khoảng 100% kế hoạch năm.
TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia tư vấn cao cấp của Ngân hàng BIDV bổ sung thêm, trong quý I/2012 bên cạnh việc cạn vốn, đầu ra cho sản phẩm vẫn chưa có chuyển biến đáng kể. 350 sàn giao dịch BĐS tại thị trường Hà Nội nhìn chung đều vắng khách. Cả nước có khoảng 260 khu công nghiệp nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ ở mức 60%. Cụm từ "phá sản" đã xuất hiện thường xuyên hơn.
Song khó khăn của doanh nghiệp xây dựng, kinh doanh BĐS chỉ là một biểu hiện trên bình diện chung của cộng đồng doanh nghiệp. Viện dẫn báo cáo của Bộ Kế hoạch đầu tư công bố hôm 17/4, ông Lực cho biết, trong quý 1, đã có 2.400 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể. 11.600 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn hoặc dừng đóng thuế, con số này tăng 9% so với cùng kỳ năm 2011.
17.800 doanh nghiệp thành lập mới với tổng số vốn đăng ký khoảng 100.000 tỷ đồng - giảm 6% về số lượng doanh nghiệp và giảm 10% về số vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2011.
Còn trông chờ, còn khó khăn
Ông Phan Thành Mai cho rằng, cuối năm 2011, Ngân hàng nhà nước đã dần tháo gỡ tín dụng cho một số lĩnh vực BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất, tuy nhiên các chính sách này chưa đủ mạnh nên chưa đem đến tác động thực tế. Trong tháng 4/2012, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có một loạt động thái tháo gỡ nhưng nếu chính sách thời gian tới vẫn chưa phù hợp thì các doanh nghiệp sẽ tiếp tục lún sâu hơn nữa vào khó khăn.
Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam tổng hợp đưa ra 3 đề xuất chính đối với thị trường BĐS trong năm 2012 bao gồm ổn định nguồn cung, thúc đẩy nguồn cầu và hỗ trợ tín dụng ngân hàng.
Trong đó để thúc đẩy nguồn cầu BĐS, cần sớm ban hành quy định, áp dụng cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ 30-50m2; tiếp tục nghiên cứu để nới các quy định cho phép người nước ngoài mua nhà ở VN (đến nay cả nước chỉ có 299 cá nhân nước ngoài được đăng ký sở hữu); sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở...
Về tín dụng ngân hàng, cần tăng cường thú đẩy quá trình tái cơ cấu các khoản nợ của các doanh nghiệp BĐS, tập trung vào các doanh nghiệp có chỉ số tín nhiệm cao; có chính sách vay ưu đãi cho người có nhu cầu nhà ở thực cũng như cho các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng để giảm chi phí đầu vào, hạ giá thành sản phẩm; tiếp tục tập trung hạ lãi suất, đặc biệt là lãi suất cho vay; thúc đẩy tăng trưởng tín dụng cho nền kinh tế năm 2012.
Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực đưa ra hàm ý chính sách: Nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế mà điểm nhấn là đầu tư công và khối doanh nghiệp Nhà nước. Nếu không, nợ xấu ngân hàng còn đó, các vấn đề phía sau bị dồn ứ, không thể giải quyết được.
Song song với đó là quyết tâm cải tiến môi trường kinh doanh, cải cách hành chính, minh bạch thông tin, thủ tục thuế. Giãn lộ trình tăng chi phí đầu vào là điện, xăng dầu để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp. Chính sách cần đồng bộ và chủ động, tránh giật cục.
Riêng vấn đề thuế, câu chuyện hiện nay không còn ở vấn đề giãn và giảm thuế mà Nhà nước cần xem xét, tiếp tục giảm, miễn một số loại thuế bởi thời gian qua doanh nghiệp không lời lãi để có tiền đóng thuế.
Ở góc độ vi mô, lời khuyên tiên quyết cho doanh nghiệp là phải có biện pháp giảm tồn kho, giảm giá, khuyến mãi, theo dõi giám sát tồn kho hàng ngày.
Ông Lê Đức Hải - Chủ tịch INT quan điểm, cơ hội trong khủng hoảng của BĐS không phải nằm ở cơ chế chính sách bởi chúng ta chưa biết bao giờ, khi nào các chính sách thay đổi theo chiều hướng tích cực. Không nhìn thẳng vào thực tế thì rất khó để tìm ra cơ hội. Mà nhìn thẳng nhưng doanh nghiệp cũng không quyết liệt thay đổi mình thì cũng khó để hy vọng cơ hội đến.
Cắt giảm và tiết kiệm chi phí triệt để. Bằng chứng là trong 16 tháng qua, vị lãnh đạo doanh nghiệp này đã điều chuyển bộ máy trung gian của công ty lên công trường xây dựng, ông trực tiếp gặp gỡ tiếp xúc khách hàng, cấu trúc lại các khoản nợ, khoản vay. Chí phí quản lý đã được cắt giảm 30%, không còn tình trạng quan liêu, tốc độ giải quyết công việc tăng gấp 5 lần.
"Ngay cả gia đình tôi cũng chuyển từ nội đô lên sinh sống tại trang trại, tại dự án. Con cái tôi đang từ trường quốc tế giờ cũng chuyển sang học trường làng. Bạn bè nhìn vào nghĩ mình chuyển về nơi sơn thủy hữu tình nhưng thực chất là tiết kiệm. Chỉ đơn giản trường hợp của mình, đã thấy thời gian qua, doanh nghiệp đã lãng phí đến vài trăm lần" - ông Hải kể.
Đại diện doanh nghiệp này tâm niệm, trong lúc chờ thị trường thay đổi thì bây giờ tất cả các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều phải thay đổi. Nếu 6-12 tháng nữa thanh khoản vẫn không xảy ra thì thế nào? Nếu chúng ta không tự tái cấu trúc, đưa ra sản phẩm mà thị trường cần, còn khoảng cách với khách hàng thì thị trường sẽ đông cứng mà lúc ấy, chính sách cũng khó có thể cứu được.
Theo VEF
