- Xin cảm ơn ông đã có buổi trao đổi thẳng thắn với bạn đọc về tình trạng "thua lỗ, nợ nần và bán tháo" bất động sản như hiện nay. Ông đánh giá thế nào về tình trạng này?
Ông Phan Thành Mai: Trước hết, tôi xin nói thẳng, 2006-2008 là giai đoạn bùng nổ và tăng trưởng tín dụng; đặc biệt tỷ trọng cho vay các dự án bất động sản rất cao. Đến thời điểm cuối 2010, tỷ lệ dư nợ tín dụng cho vay bất động sản tại TP.HCM là 36%, tại Hà nội là 16% trong tổng số 224 nghìn tỷ đồng (nguồn: Ủy ban Giám sát Tài chính tiền tệ Quốc gia). Sau thời gian ân hạn để xây dựng, các doanh nghiệp có khoản vay phải trả gốc và lãi. Đây là một áp lực tiền mặt đối với doanh nghiệp khi phải trả lại cho ngân hàng.
Bất động sản đang đối mặt việc tại thị trường TP.HCM, cung và cầu đã tương đối cân nhau trong suốt 2-3 năm qua. Thị trường Hà Nội với các phân khúc căn hộ cao cấp trên 2.000 USD/m2 cũng đã bão hòa. Nhìn chung, tính thanh khoản bất động sản tại thời điểm này là rất chậm.
Việc xây dựng chiến lược đầu tư và rút lui khỏi thị phần sản phẩm bão hòa là bài toán quan trọng với doanh nghiệp bất động sản. Việc xây dựng chiến lược đầu tư dựa trên phân tích hiệu quả từng dự án, tích hợp tài chính doanh nghiệp... trong đó, chiến lược về dòng tiền mặt cho doanh nghiệp là vấn đề then chốt; các kịch bản khác nhau về thị trường; quản trị rủi ro doanh nghiệp trong đầu tư... có giá trị quan trọng khi doanh nghiệp đối mặt với thị trường trầm lắng và kéo dài.
- Nhưng không phải ngẫu nhiên mà hàng lọat chủ đầu tư giảm giá sản phẩm bất động sản tại TP.HCM, thưa ông?
Bản chất việc giảm giá bán bất động sản là chủ đầu tư đưa là cơ chế tài chính bán hàng cho việc mua sản phẩm bất động sản, có kèm điều kiện về tỷ lệ tổng số tiền cần thanh toán ngay là bao nhiêu % - đây là việc thực hiện theo cơ chế thị trường, đối với người bán và mua rất bình thường.
Chủ đầu tư sau khi xác định giá vốn (bao gồm đầu tư xây dựng cơ bản, chi phí dự án, giải phóng mặt bằng, lãi suất vay phải trả... ), so sánh giá kỳ vọng để bán trước đây với thị trường (bao gồm lợi nhuận, chi phí dự phòng rủi ro khác... ). Từ đó, tính toán các gói tài chính khác nhau (gồm giá bán, tỷ lệ thanh toán ngay, hình thức thanh toán, các điều kiện khác... ) cho sản phẩm bất động sản, nếu thu trước sẽ tính giảm phần chiết khấu theo tỷ lệ nhất định, có thể là tương đương, hoặc thấp hơn, hoặc cao hơn lãi suất tiền gửi tại các ngân hàng. Tỷ lệ này phụ thuộc vào tính cạnh tranh sản phẩm, khả năng - sự chịu đựng về tài chính của doanh nghiệp, mong muốn cũng như ý chí quyết định để thu lại nguồn tiền mặt sớm nhất cho các dự định khác nhau, nhằm hướng đến tính khả thi, gặp được nhu cầu khách hàng.
- Vậy là ông vẫn nhìn nhận sự việc này theo hướng rất tích cực?
Đúng. Tôi cho rằng, việc này giúp cho doanh nghiệp có nguồn vốn để xử lý các khó khăn trước mắt. Từ đó, có thể kết thúc dứt điểm dự án, có cơ hội tái cấu trúc doanh nghiệp, cắt giảm nhân sự (nếu cần). Đồng thời, còn có nguồn vốn để đầu tư vào các cơ hội mới tốt hơn.
Khách hàng có nhu cầu có cơ hội mua sản phẩm phù hợp, bỏ tiền mặt lớn tức khắc, nhưng khách hàng có ngay sản phẩm chắc chắn và sử dụng đồng tiền hiệu quả hơn là gửi ngân hàng lãi suất theo nguyên tắc chỉ khoảng 14%/năm.
Theo tôi, giảm giá là chuyện bình thường, không nên quy chụp thành hiện tượng "bán tháo" hay "vỡ" thị trường.
2006-2008 là giai đoạn bùng nổ và tăng trưởng tín dụng,
đặc biệt tỷ trọng cho vay các dự án bất động sản rất cao .
đặc biệt tỷ trọng cho vay các dự án bất động sản rất cao .
- Chẳng lẽ không có mặt trái gì hay sao, thưa ông?
Tất nhiên là có mặt trái chứ. Hiệu quả dự án không cao, không còn, thậm chí nhiều khi là lỗ. Trong một số trường hợp, vì cần phải trả lại tiền cho khoản vay ngân hàng, doanh nghiệp không còn tiền để tiếp tục triển khai dự án, dẫn đến chậm tiến độ hoàn thiện phần còn lại và lại xung đột với khách hàng.
- Ông có lời khuyên gì cho doanh nghiệp lúc này hay có kiến nghị gì không? Dường như tâm lý lo lắng của các nhà đầu tư càng ngày càng tăng lên.
Hiệp hội bất động sản Việt Nam sẽ đề xuất Chính phủ sớm phê duyệt Đề án chiến lược nhà ở đến 2020, tầm nhìn 2030 do Bộ Xây dựng trình. Sớm xây dựng các hành lang pháp lý cho các công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản mà phi ngân hàng, như quỹ tiết kiệm nhà ở vốn ngân sách, quỹ tiết kiệm nhà ở sử dụng nguồn vốn tư nhân theo cơ chế thị trường, hành lang pháp lý cho quỹ tín thác bất động sản...
Doanh nghiệp cần tăng cường công tác đào tạo, đặc biệt công tác phân tích tài chính đầu tư dự án, xây dựng chiến lược đầu tư, tránh đầu tư dàn trải cùng nhiều dự án một lúc dẫn đến thiếu hụt tiền mặt tại các thời điểm nhạy cảm theo thị trường. Tăng cường công tác quản trị rủi ro doanh nghiệp, song song việc xây dưng chiến lược đầu tư thì hoàn thiện công tác quản trị rủi ro với các kịch bản xấu nhất để tính toán dòng tiền mặt cho dự án, cho doanh nghiệp.
Các doanh nghiệp khi đưa các gói tài chính bán hàng, cần cùng nhau đưa ra các chính sách chung để chủ động định hướng thị trường, hơn là riêng rẽ bán hàng, khuyến mại độc lập... và nhiều khi cạnh tranh không lành mạnh, ảnh hưởng chung cả thị trường. Tốt hơn nữa, nên thông qua các hiệp hội nghề nghiệp để cùng thống nhất đưa ra các chính sách bán hàng và bảo vệ quyền lợi doanh nghiệp.
Xin cảm ơn ông.
Theo VEF
