Doanh nghiệp BĐS tìm cách lánh "bão"
Chủ trương siết chặt tín dụng, đặc biệt là tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, cùng tình trạng giá nguyên vật liệu đầu vào biến động, đầu ra sản phẩm bị ách tắc... đang đặt doanh nghiệp địa ốc trước nhiều thách thức. Nhưng cũng chính trong lúc này, tại các doanh nghiệp đã xuất hiện những cách làm hay.
Giai đoạn "thử lửa"
Sau khi NHNN ra quyết định nâng đồng loạt mức lãi suất chủ chốt, thắt chặt tiền tệ nhằm kiểm soát lạm phát, đối tượng đầu tiên bị ảnh hưởng là các doanh nghiệp BĐS khi phải đi vay với lãi suất cao hơn. Không chỉ vậy, do việc điều chỉnh tăng tỉ giá vẫn đi kèm với chính sách tiền tệ thắt chặt để giải bài toán lạm phát cao nhằm ổn định vĩ mô, lãi suất sẽ khó có thể điều chỉnh giảm. Từ đây, kỳ vọng nguồn tiền dồi dào cho thị trường BĐS gần như không thể.
Trong bối cảnh tín dụng bị thắt chặt, sức mua trầm lắng, doanh nghiệp BĐS còn phải chịu thêm "đòn" giá nhiên, nguyên vật liệu đầu vào bao gồm sắt, thép... gia tăng, khiến giá thành xây dựng bị đội lên. Phương án kinh doanh của các chủ đầu tư bị ảnh hưởng khi đang không muốn tăng giá để có thể thu hút khách hàng.
Theo ước tính của Mai Hữu Tài - Phó TGĐ Công ty CP Đầu tư Xây dựng Bình Chánh, với tình trạng lạm phát hiện nay, suất đầu tư căn hộ đã tăng trung bình từ 2-4 triệu đồng/m2 tuỳ theo loại hình và thiết kế. Và ông lo rằng nếu tình hình giá vật liệu xây dựng bất ổn cứ kéo dài, các dự án nhà ở sẽ đồng loạt bị chậm tiến độ hoặc dừng lại.
"Nước lên thì thuyền lên, nhưng khổ nỗi xi măng tăng chóng mặt mà giá nhà đã cam kết trước với khách, đành cắn răng chịu thiệt", ông Tài nói.
Tương tự, ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó TGĐ Sông Đà Thăng Long, cũng cho rằng, về mặt lý thuyết thì các doanh nghiệp phải điều chỉnh giá bán để "bù" vào phần thiệt hại đó. Nhưng trong điều kiện mất cân đối cung cầu hiện nay, rất ít đơn vị nào dám làm vậy vì thị trường sẽ khó chấp nhận.
Doanh nghiệp BĐS tìm cách lánh "bão".
"Sẽ có nhiều chủ đầu tư vướng vào tình trạng 'cháy nhà hai đầu' do không bán được hàng trong khi đó lại khó xoay vốn để tiếp tục triển khai dự án. Để cân đối, nhiều chủ đầu tư sẽ phải chấp nhận giảm lợi nhuận kỳ vọng của mình, thậm chí còn phải chấp nhận bán "hòa" hoặc bán "lỗ" để tạo dòng tiền", ông Việt cho hay.
Đồng quan điểm siết tín dụng, tăng lãi suất ngân hàng đã ảnh hưởng rất lớn đến các doanh nghiệp địa ốc, nhưng ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) nhìn nhận, khó khăn chỉ mang tính tạm thời và để vượt qua giai đoạn "thử lửa" này, các doanh nghiệp cần xem xét lại kế hoạch sản xuất - kinh doanh dựa trên cơ sở nguồn vốn có khả năng huy động.
"Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, chủ trương của TDH là chỉ tập trung vào các dự án tiềm năng và có khả năng tạo ra dòng tiền, không đầu tư dàn trải để bảo đảm nguồn vốn của công ty và nguồn vốn vay ngân hàng được sử dụng một cách hiệu quả", ông Hiếu cho biết.
Cái khó... ló cái khôn
Mặc dù khẳng định các dự án BĐS khả thi, có sự chuẩn bị tài chính kỹ càng nên không gặp khó khăn gì lớn trong việc huy động vốn, song để vượt qua cơn bão lạm phát, một DN bất động sản khác tại thị trường Hà Nội là Vincom cũng tỏ ra khá thận trọng với việc dự trù nhiều giải pháp đồng bộ.
Ông Lê Khắc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vincom, chia sẻ, điều tiên quyết để sớm thu hồi vốn, hạn chế tác động của lãi suất cao là chủ đầu tư phải rút ngắn thời gian thực hiện dự án. Thay vì dàn trải 5-7 năm như thực tế chung của nhiều dự án BĐS hiện nay, đơn vị sẽ kéo thời gian trung bình thực hiện một dự án giới hạn trong khoảng 1,5-3 năm. Đồng thời, tận dụng nhiều nguồn huy động vốn như: thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trái phiếu chuyển đổi, trái phiếu quốc tế...
Vincom cũng bật mí nhiều chiêu thức bán hàng mới. Một mặt, hạn chế lượng cung hàng ồ ạt ra thị trường ở một thời điểm bằng cách giữ lại khoảng 20% sản phẩm trong mỗi dự án. Số này chỉ được đưa ra thị trường khi dự án đã hoặc sắp sửa hoàn tất. Mặt khác, áp dụng điều chỉnh giá bán căn hộ theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), chứ không phải căn cứ vào giá đôla Mỹ như trước kia, để tránh những rủi ro, biến đổi mạnh về giá không đáng có.
Trên thực tế, sáng kiến điều chỉnh giá mua bán nhà theo chỉ số CPI cả nước đã được Vihajico - chủ đầu tư khu đô thị Ecopark đưa ra hồi quý I năm nay. Theo tính toán, với mức tăng giá trung bình không quá 0,6%/tháng, tức không quá 7,2%/năm, cách làm này được cho là đã tạo được một điểm nhìn chung, chia sẻ khó khăn giữa chủ đầu tư và khách mua căn hộ trước lạm phát.
Trong một diễn biến khác, đẩy mạnh liên doanh hợp tác, thu hút và tận dụng vốn đầu tư, công nghệ từ các lĩnh vực, ngành nghề khác vào phát triển các dự án BĐS hiệu quả cũng được nhiều doanh nghiệp địa ốc rất chú trọng.
Mới đây, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Xây dựng nhà đất (Housing Group) tại Hà Nội đã công bố 3 cổ đông chiến lược năm 2011 gồm Công ty CP Xây dựng Bảo tàng Hồ Chí Minh, Công ty CP Quản lý quỹ Việt Cát (VFC) và Công ty CP tư vấn Quản lý và Giải pháp doanh nghiệp (MC&BS).
Để vượt qua giai đoạn khó khăn của kinh tế vĩ mô và thị trường, bên cạnh tái cơ cấu, quản trị doanh nghiệp theo hướng ngày càng minh bạch, bà Châu Thị Thu Nga, TGĐ Housing Group cho biết thêm, đơn vị còn chủ động tiết kiệm chi phí, tính toán sát giá, đưa đến giá thành các sản phẩm BĐS hợp lý thông qua sử dụng những vật liệu xây dựng do chính tập đoàn làm ra như gạch ngói, cửa gỗ, nội thất... Đây là nét riêng và cũng là lợi thế cạnh tranh mà không phải nhà phát triển dự án nào cũng dễ dàng có được.
Giới kinh doanh chung quan điểm, năm nay chủ đầu tư muốn thành công phải kiểm soát được giá vốn đầu tư, phải có cách tối ưu về mặt chi phí. Ngoài ra, cần có sự liên kết chặt chẽ với các nhà bán hàng trong việc đưa ra những giải pháp tổng thể, những sản phẩm có giá trị đặc biệt, độc đáo. Các dự án tốt và đặc biệt vẫn bán được với tốc độ ổn định.
Chẳng hạn, 1 tuần sau khi Vincom khai trương nhà mẫu (tại 458 Minh Khai) và triển khai chào bán căn hộ tại Times City, lượng đăng ký, đặt cọc trong đợt mở bán này lên tới gần 90% số dự định bán. Còn dự án Royal City, chủ đầu tư đã hoàn tất việc bán căn hộ từ vài tháng trước.
"Mặc dù tình hình hiện nay khá khó khăn đối với doanh nghiệp địa ốc, nhưng việc bán hàng vẫn không phải là quá bi đát nếu đưa ra thị trường những sản phẩm với chất lượng tốt và giá cả hợp lý', ông Lê Khắc Hiệp chia sẻ.
Có thể nói rằng, do quá trình tạo lập sản phẩm BĐS lâu hơn các loại hàng hoá thông thường nên việc đầu tư, kinh doanh mặt hàng này khó tránh khỏi những đợt nóng lạnh, khó khăn của thị trường. Đây là lúc mà thị trường chọn lọc doanh nghiệp. Luôn có yếu tố cơ hội và may mắn nhưng phần lớn đến từ chính năng lực và sự nỗ lực của mỗi doanh nghiệp trong kinh doanh.
Vì thế, sẽ không có gì ngạc nhiên khi trong bão lạm phát, vẫn có những doanh nghiệp dám đầu tư mạnh. Bởi họ tin vào chính mình và tin và sự phát triển của thị trường. Dưới góc độ đó, họ có đủ năng lực để tạo ra cơ hội và tận dụng cơ hội. Thị trường sẽ có những lúc thăng trầm để tạo ra những điểm rơi của thành công.
Theo VEF
