Đề xuất thêm 3 loại hợp đồng nhà ở không cần công chứng
Ngoài 5 loại hợp đồng (HĐ) mà Luật Nhà ở đã quy định không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, Bộ Xây dựng đề xuất thêm 3 loại HĐ là HĐ thuê, mượn, ủy quyền quản lý nhà ở vào nhóm này nhằm giảm thủ tục cho người dân.
Bỏ công chứng với HĐ thuê, mượn, ủy quyền quản lý nhà
Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở hiện có 10 loại giao dịch có liên quan đến nhà ở được pháp luật công nhận, bao gồm: mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý và thừa kế nhà ở. Không có giao dịch cầm cố, bảo lãnh và góp vốn bằng nhà ở.
Cũng theo quy định của Luật Nhà ở thì có 5 loại HĐ không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, bao gồm: HĐ mua bán nhà ở của các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản (BĐS); HĐ cho thuê nhà ở (không phân biệt thời hạn cho thuê) của các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS; HĐ thuê mua nhà ở xã hội; HĐ tặng cho nhà ở mà bên tặng cho nhà ở là tổ chức và HĐ cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng.
Còn 7 loại HĐ còn lại, đó là: HĐ mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; HĐ đổi nhà ở; HĐ cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn cho thuê từ 6 tháng trở lên; HĐ tặng cho nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; HĐ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; HĐ thế chấp và HĐ uỷ quyền quản lý nhà ở đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
Trên cơ sở thực tiễn và qua nghiên cứu, Bộ Xây dựng đề xuất ngoài 5 loại HĐ mà Luật Nhà ở đã quy định không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực như trên thì cần quy định thêm 3 loại HĐ để giảm thủ tục cho người dân.
Thứ nhất, HĐ cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. Loại HĐ này không cần bắt buộc phải công chứng là để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc thực hiện giao dịch, tránh trường hợp cứ mỗi lần bổ sung, thay đổi nội dung HĐ đã ký thì đều bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, HĐ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở. Bộ Xây dựng cho rằng, đây là loại HĐ có dạng đơn giản, không gắn nhiều với các quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là không liên quan đến tài chính, phần lớn giao dịch này được thực hiện do có quan hệ họ hàng, bạn bè thân thiết…ít xảy ra tranh chấp và người được mượn, ở nhờ nhà ở thường ở cùng với chủ nhà nên bãi bỏ thủ tục bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực là hợp lý.
Cuối cùng là HĐ uỷ quyền quản lý nhà ở cũng không nhất thiết bắt buộc phải công chứng bởi đây là một dạng HĐ dịch vụ, thường là để thực hiện việc trông coi nhà ở khi chủ nhà đi vắng, không trực tiếp sử dụng nhà ở trong một thời gian và các bên cũng có nhiều quyền và nghĩa vụ giống như HĐ thuê nhà ở hoặc HĐ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở...
Luật Nhà ở không quy định HĐ cầm cố, bảo lãnh nhà ở
Bộ Xây dựng cho rằng, đối với hợp đồng thế chấp, về bản chất đây là HĐ có trao đổi giá trị và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp, vì vậy để bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia thì nên bắt buộc phải công chứng; còn nếu đưa loại HĐ này vào diện không bắt buộc phải công chứng thì cần phải nghiên cứu kỹ, lấy ý kiến rộng rãi của nhiều loại đối tượng có liên quan trước khi quyết định.
Với 3 loại HĐ còn lại, gồm: HĐ mua bán nhà ở ký giữa cá nhân với cá nhân; HĐ đổi nhà ở; HĐ tặng cho nhà ở ký giữa cá nhân với cá nhân thì nên quy định bắt buộc phải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Bởi lẽ, đây là các giao dịch về chuyển quyền sở hữu nhà ở, để được Nhà nước công nhận và sang tên quyền sở hữu nhà ở thì cần thiết phải có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý của giao dịch nhằm tránh sự lừa đảo, gian lận, gây bất lợi cho bên nhận quyền sở hữu, đồng thời để hạn chế gánh nặng phải xác minh tính pháp lý cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, đề nghị nên quy định cần phải công chứng hoặc chứng thực 3 loại HĐ này.
Bộ Xây dựng nhận thấy rằng, việc đưa thêm một số loại HĐ vào diện không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như nêu trên là hợp lý để giảm thủ tục cho người dân. Tuy nhiên, để thực hiện được yêu cầu này thì cần phải trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện sửa đổi, bổ sung đồng bộ, thống nhất cả 3 hệ thống pháp luật, đó là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Riêng đối với HĐ cầm cố, bảo lãnh nhà ở thì không đưa vào quy định cải cách thủ tục hành chính, bởi vì Luật Nhà ở không có quy định về hai loại HĐ này. Đối với HĐ góp vốn bằng nhà ở thì nên thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp.
Bỏ công chứng với HĐ thuê, mượn, ủy quyền quản lý nhà
Bộ Xây dựng cho biết, theo quy định của Luật Nhà ở hiện có 10 loại giao dịch có liên quan đến nhà ở được pháp luật công nhận, bao gồm: mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý và thừa kế nhà ở. Không có giao dịch cầm cố, bảo lãnh và góp vốn bằng nhà ở.
Cũng theo quy định của Luật Nhà ở thì có 5 loại HĐ không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, bao gồm: HĐ mua bán nhà ở của các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản (BĐS); HĐ cho thuê nhà ở (không phân biệt thời hạn cho thuê) của các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS; HĐ thuê mua nhà ở xã hội; HĐ tặng cho nhà ở mà bên tặng cho nhà ở là tổ chức và HĐ cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng.
Còn 7 loại HĐ còn lại, đó là: HĐ mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; HĐ đổi nhà ở; HĐ cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn cho thuê từ 6 tháng trở lên; HĐ tặng cho nhà ở giữa cá nhân với cá nhân; HĐ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở; HĐ thế chấp và HĐ uỷ quyền quản lý nhà ở đều bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.
 Thêm 3 loại hợp đồng nhà ở vào nhóm không bắt buộc công chứng nhằm giảm thủ tục cho người dân. Ảnh minh họa. |
Trên cơ sở thực tiễn và qua nghiên cứu, Bộ Xây dựng đề xuất ngoài 5 loại HĐ mà Luật Nhà ở đã quy định không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực như trên thì cần quy định thêm 3 loại HĐ để giảm thủ tục cho người dân.
Thứ nhất, HĐ cho thuê nhà ở của cá nhân có thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên. Loại HĐ này không cần bắt buộc phải công chứng là để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên trong việc thực hiện giao dịch, tránh trường hợp cứ mỗi lần bổ sung, thay đổi nội dung HĐ đã ký thì đều bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, HĐ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở. Bộ Xây dựng cho rằng, đây là loại HĐ có dạng đơn giản, không gắn nhiều với các quyền và nghĩa vụ của các bên, đặc biệt là không liên quan đến tài chính, phần lớn giao dịch này được thực hiện do có quan hệ họ hàng, bạn bè thân thiết…ít xảy ra tranh chấp và người được mượn, ở nhờ nhà ở thường ở cùng với chủ nhà nên bãi bỏ thủ tục bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực là hợp lý.
Cuối cùng là HĐ uỷ quyền quản lý nhà ở cũng không nhất thiết bắt buộc phải công chứng bởi đây là một dạng HĐ dịch vụ, thường là để thực hiện việc trông coi nhà ở khi chủ nhà đi vắng, không trực tiếp sử dụng nhà ở trong một thời gian và các bên cũng có nhiều quyền và nghĩa vụ giống như HĐ thuê nhà ở hoặc HĐ cho mượn, cho ở nhờ nhà ở...
Luật Nhà ở không quy định HĐ cầm cố, bảo lãnh nhà ở
Bộ Xây dựng cho rằng, đối với hợp đồng thế chấp, về bản chất đây là HĐ có trao đổi giá trị và cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, tranh chấp, vì vậy để bảo vệ quyền lợi cho các bên tham gia thì nên bắt buộc phải công chứng; còn nếu đưa loại HĐ này vào diện không bắt buộc phải công chứng thì cần phải nghiên cứu kỹ, lấy ý kiến rộng rãi của nhiều loại đối tượng có liên quan trước khi quyết định.
Với 3 loại HĐ còn lại, gồm: HĐ mua bán nhà ở ký giữa cá nhân với cá nhân; HĐ đổi nhà ở; HĐ tặng cho nhà ở ký giữa cá nhân với cá nhân thì nên quy định bắt buộc phải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Bởi lẽ, đây là các giao dịch về chuyển quyền sở hữu nhà ở, để được Nhà nước công nhận và sang tên quyền sở hữu nhà ở thì cần thiết phải có sự xác minh, kiểm soát về tính pháp lý của giao dịch nhằm tránh sự lừa đảo, gian lận, gây bất lợi cho bên nhận quyền sở hữu, đồng thời để hạn chế gánh nặng phải xác minh tính pháp lý cho cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Do đó, đề nghị nên quy định cần phải công chứng hoặc chứng thực 3 loại HĐ này.
Bộ Xây dựng nhận thấy rằng, việc đưa thêm một số loại HĐ vào diện không bắt buộc phải công chứng, chứng thực như nêu trên là hợp lý để giảm thủ tục cho người dân. Tuy nhiên, để thực hiện được yêu cầu này thì cần phải trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện sửa đổi, bổ sung đồng bộ, thống nhất cả 3 hệ thống pháp luật, đó là Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Riêng đối với HĐ cầm cố, bảo lãnh nhà ở thì không đưa vào quy định cải cách thủ tục hành chính, bởi vì Luật Nhà ở không có quy định về hai loại HĐ này. Đối với HĐ góp vốn bằng nhà ở thì nên thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp.
Theo Lao Động
