Đại gia BĐS đang đối mặt với nợ
Các doanh nghiệp niêm yết trong ngành bất động sản liên tục thay nhau báo lỗ. Điều gì đang diễn ra?
Thòng lọng "nợ phải trả"
Chi phí tài chính đang là gánh nặng lớn đè lên vai nhiều công ty bất động sản, hàng làm ra không bán được, mà tiền lại là đi vay, lãi chồng lãi, doanh nghiệp sẽ chết dần trong các khoản nợ và đi đến phá sản.
CTCP Quốc Cường Gia Lai, CTCP Tập đoàn Đại Dương, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, CTCP Vạn Phát Hưng, … - là những thương hiệu địa ốc có tiếng trên sàn chứng khoán phía Nam. Nhưng những doanh nghiệp này hiện đang phải đối mặt với hoạt động kinh doanh thua lỗ, hoặc các khoản nợ vay nặng nề, dẫn tới những rủi ro tài chính không hề nhỏ.
Xem các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán này (những doanh nghiệp đòi hỏi sự minh bạch và đại chúng nhất định, do đó báo cáo tài chính chưa được kiểm toán cũng phải tuân thủ một số chuẩn mực - PV), ta có thể thấy có hai điểm thuyết minh khá giống nhau: Phần lớn đang sở hữu những lượng hàng tồn kho trị giá lớn; đồng thời sở hữu luôn việc phải trả những khoản nợ vay khổng lồ.
Lấy ví dụ ở CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG), tính đến 31/12/2011, hàng tồn kho có giá trị thuần là 3.235 tỷ đồng, tăng lên 501 tỷ đồng so với 2.734 tỷ đồng của hồi đầu năm. Nợ ngắn, dài hạn là 3.049 tỷ đồng. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 1,38. Ở Sacomreal (SCR), hàng tồn kho là 2.769 tỷ đồng, nợ phải trả lên tới 4.566 tỷ đồng và hệ số nợ/vốn chủ sở hữu xấp xỉ bằng 2. Tương tự, nợ phải trả của CTCP Đại Dương (OGC) là 4.845 tỷ đồng, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu là 1,4. Riêng hàng tồn kho của OGC chỉ còn 66 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp địa ốc khác, điển hình là CTCP Vạn Phát Hưng (VPH), thậm chí có hệ số nợ/vốn chủ sở hữu lớn hơn 2. Là doanh nghiệp đã lập kỷ lục về cổ phiếu chào sàn và tăng giá liên tục trong gần 30 phiên của năm 2009, hai năm sau, tính đến ngày 31/12/2011, VPH hiện có khoản nợ phải trả là 1.174 tỷ đồng, trong khi tiền và các khoản tương đương tiền chỉ còn 2,1 tỷ đồng. Rủi ro thanh khoản của VPH cũng thể hiện ở hệ số nợ/vốn chủ sở hữu tới 2,2 - một hệ số quá cao, cho thấy phần lớn nguồn vốn của doanh nghiệp là đi vay nợ và rủi ro tài chính rất lớn, cho dù giá trị hàng tồn kho của VPH hiện vẫn còn trên 1.200 tỷ đồng.
Với mức lãi suất ngân hàng liên tục duy trì từ 17-20%/năm trong năm 2010, tăng lên trên 20-25% trong năm 2011, trong khi các khoản thu được lại khá nhỏ giọt do đầu ra địa ốc đóng băng, có thể ví von một cách hình ảnh là doanh nghiệp địa ốc đã và đang tự thắt quanh cổ mình cái thòng lọng có tên "nợ phải trả", mà một trong những bệ phóng để doanh nghiệp vay nợ, cũng là chiếc ghế họ đang đứng lên trên nhưng có thể đổ xuống, sụt giá bất cứ lúc nào, lại có tên là "hàng tồn kho".
Chiêu trò với các con số
Trên thực tế, có lẽ không chỉ tới năm 2011 doanh nghiệp địa ốc mới lâm vào tình cảnh bi đát. Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, thị trường địa ốc Việt Nam xì bong bóng, hầu hết các doanh nghiệp địa ốc đều gặp khó khăn trong việc tháo nút thắt đầu ra, tạo doanh thu và trả nợ tín dụng. Nhưng với tâm lý cầm cự, chờ thời, với một niềm tin vào lực cầu mạnh mẽ, các doanh nghiệp đã không… dại báo lỗ! Có thể không phải là doanh nghiệp nào cũng lỗ. Và không phải doanh nghiệp nào cũng chọn phương cách chỉ đến lúc "hết sức chịu đựng" mới thông tin tới bàn dân thiên hạ là mình kinh doanh thua lỗ, nhưng theo một chuyên gia thì nói chuyện lỗ lã của doanh nghiệp địa ốc qua các báo cáo tài chính là chuyện hết sức thiếu… thực tiễn.
Nói chuyện lỗ lã của doanh nghiệp địa ốc qua các báo cáo tài chính là chuyện hết sức thiếu… thực tiễn Đơn cử, doanh nghiệp địa ốc có nhiều "chiêu" để hạch toán tài chính khác nhau. Thường nhất là đưa lãi vay vào giá vốn hàng bán, nói cách khác là "tập kết" lãi vay vào giá thành sản phẩm, dù sản phẩm không bán được thì vẫn còn là hàng tồn kho, doanh nghiệp vẫn có cơ hội hạch toán lãi. Vẫn chỉ là dự án đó, các block đó, số lượng căn hộ đó, nhưng doanh nghiệp cứ cộng thêm lãi vay vào hàng tồn kho, do vậy chi phí tài chính vẫn thấp, lợi nhuận sẽ "lòi" ra. Ngược lại, nếu lãi vay được thống kê đủ trong mục chi phí tài chính, với khoảng 80% vốn từ tín dụng, cộng thêm nguồn vốn vay cá nhân, doanh nghiệp bên ngoài bằng lãi suất thả nổi khó xác định cụ thể, chi phí tài chính sẽ là hòn đá tảng kéo chiếc phao lợi nhuận của doanh nghiệp chìm xuống. Đó có lẽ cũng là lý do mà khi các doanh nghiệp địa ốc mới đây than lỗ, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến, đã cho rằng, với mặt bằng giá hiện nay và sự sôi động của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm 2011 trở về trước, việc doanh nghiệp bất động sản phản ánh tình trạng thua lỗ là thiếu cơ sở.
Quả thực, nếu có doanh nghiệp muốn "chủ động" xây dựng kết quả lỗ, lãi theo cung cách này, rất khó có thể đi đến một kết luận chính xác về tình hình kinh doanh thực tiễn của họ. Tuy nhiên, về nguyên lý kinh doanh nói chung, một khi hàng làm ra không bán được, mà tiền làm ra hàng lại là tiền vay, lãi chồng thêm lãi, doanh nghiệp sẽ chết dần trong các khoản nợ và đi đến phá sản. Doanh nghiệp càng to, lượng hàng càng nhiều, nợ càng lớn, chi phí tài chính càng tăng cao thì việc trượt dốc của doanh nghiệp càng diễn ra mau chóng khi lãi suất và sức mua địa ốc tỷ lệ nghịch với nhau. Giới địa ốc hài hước là: "doanh nghiệp càng… mông to, tiếng rơi phịch càng mạnh". Vì vậy, để "cứu" những cú rơi có thể diễn ra theo chiều hướng domino, trong dài hạn, không thể không khơi thông đầu ra cho hàng hóa của doanh nghiệp bất động sản. Một cơ chế lãi suất dành cho địa ốc giúp giảm tải lãi vay và bắc nhịp cầu liên thông giữa cung và cầu sẽ là tối ưu cho cả doanh nghiệp lẫn thị trường. Quan sát cách điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua, có thể nhìn thấy trước rằng, điều này là khó khả thi, ít nhất là trong thời gian trước mắt. Lý do đơn giản là: nền kinh tế vẫn còn phải cố gắng "cách ly" với virus lạm phát khứ hồi.
 |
Thòng lọng "nợ phải trả"
Chi phí tài chính đang là gánh nặng lớn đè lên vai nhiều công ty bất động sản, hàng làm ra không bán được, mà tiền lại là đi vay, lãi chồng lãi, doanh nghiệp sẽ chết dần trong các khoản nợ và đi đến phá sản.
CTCP Quốc Cường Gia Lai, CTCP Tập đoàn Đại Dương, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, CTCP Vạn Phát Hưng, … - là những thương hiệu địa ốc có tiếng trên sàn chứng khoán phía Nam. Nhưng những doanh nghiệp này hiện đang phải đối mặt với hoạt động kinh doanh thua lỗ, hoặc các khoản nợ vay nặng nề, dẫn tới những rủi ro tài chính không hề nhỏ.
Xem các báo cáo tài chính của các doanh nghiệp địa ốc đang niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán này (những doanh nghiệp đòi hỏi sự minh bạch và đại chúng nhất định, do đó báo cáo tài chính chưa được kiểm toán cũng phải tuân thủ một số chuẩn mực - PV), ta có thể thấy có hai điểm thuyết minh khá giống nhau: Phần lớn đang sở hữu những lượng hàng tồn kho trị giá lớn; đồng thời sở hữu luôn việc phải trả những khoản nợ vay khổng lồ.
Lấy ví dụ ở CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG), tính đến 31/12/2011, hàng tồn kho có giá trị thuần là 3.235 tỷ đồng, tăng lên 501 tỷ đồng so với 2.734 tỷ đồng của hồi đầu năm. Nợ ngắn, dài hạn là 3.049 tỷ đồng. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 1,38. Ở Sacomreal (SCR), hàng tồn kho là 2.769 tỷ đồng, nợ phải trả lên tới 4.566 tỷ đồng và hệ số nợ/vốn chủ sở hữu xấp xỉ bằng 2. Tương tự, nợ phải trả của CTCP Đại Dương (OGC) là 4.845 tỷ đồng, hệ số nợ/vốn chủ sở hữu là 1,4. Riêng hàng tồn kho của OGC chỉ còn 66 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp địa ốc khác, điển hình là CTCP Vạn Phát Hưng (VPH), thậm chí có hệ số nợ/vốn chủ sở hữu lớn hơn 2. Là doanh nghiệp đã lập kỷ lục về cổ phiếu chào sàn và tăng giá liên tục trong gần 30 phiên của năm 2009, hai năm sau, tính đến ngày 31/12/2011, VPH hiện có khoản nợ phải trả là 1.174 tỷ đồng, trong khi tiền và các khoản tương đương tiền chỉ còn 2,1 tỷ đồng. Rủi ro thanh khoản của VPH cũng thể hiện ở hệ số nợ/vốn chủ sở hữu tới 2,2 - một hệ số quá cao, cho thấy phần lớn nguồn vốn của doanh nghiệp là đi vay nợ và rủi ro tài chính rất lớn, cho dù giá trị hàng tồn kho của VPH hiện vẫn còn trên 1.200 tỷ đồng.
Với mức lãi suất ngân hàng liên tục duy trì từ 17-20%/năm trong năm 2010, tăng lên trên 20-25% trong năm 2011, trong khi các khoản thu được lại khá nhỏ giọt do đầu ra địa ốc đóng băng, có thể ví von một cách hình ảnh là doanh nghiệp địa ốc đã và đang tự thắt quanh cổ mình cái thòng lọng có tên "nợ phải trả", mà một trong những bệ phóng để doanh nghiệp vay nợ, cũng là chiếc ghế họ đang đứng lên trên nhưng có thể đổ xuống, sụt giá bất cứ lúc nào, lại có tên là "hàng tồn kho".
Chiêu trò với các con số
Trên thực tế, có lẽ không chỉ tới năm 2011 doanh nghiệp địa ốc mới lâm vào tình cảnh bi đát. Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu 2008, thị trường địa ốc Việt Nam xì bong bóng, hầu hết các doanh nghiệp địa ốc đều gặp khó khăn trong việc tháo nút thắt đầu ra, tạo doanh thu và trả nợ tín dụng. Nhưng với tâm lý cầm cự, chờ thời, với một niềm tin vào lực cầu mạnh mẽ, các doanh nghiệp đã không… dại báo lỗ! Có thể không phải là doanh nghiệp nào cũng lỗ. Và không phải doanh nghiệp nào cũng chọn phương cách chỉ đến lúc "hết sức chịu đựng" mới thông tin tới bàn dân thiên hạ là mình kinh doanh thua lỗ, nhưng theo một chuyên gia thì nói chuyện lỗ lã của doanh nghiệp địa ốc qua các báo cáo tài chính là chuyện hết sức thiếu… thực tiễn.
Nói chuyện lỗ lã của doanh nghiệp địa ốc qua các báo cáo tài chính là chuyện hết sức thiếu… thực tiễn Đơn cử, doanh nghiệp địa ốc có nhiều "chiêu" để hạch toán tài chính khác nhau. Thường nhất là đưa lãi vay vào giá vốn hàng bán, nói cách khác là "tập kết" lãi vay vào giá thành sản phẩm, dù sản phẩm không bán được thì vẫn còn là hàng tồn kho, doanh nghiệp vẫn có cơ hội hạch toán lãi. Vẫn chỉ là dự án đó, các block đó, số lượng căn hộ đó, nhưng doanh nghiệp cứ cộng thêm lãi vay vào hàng tồn kho, do vậy chi phí tài chính vẫn thấp, lợi nhuận sẽ "lòi" ra. Ngược lại, nếu lãi vay được thống kê đủ trong mục chi phí tài chính, với khoảng 80% vốn từ tín dụng, cộng thêm nguồn vốn vay cá nhân, doanh nghiệp bên ngoài bằng lãi suất thả nổi khó xác định cụ thể, chi phí tài chính sẽ là hòn đá tảng kéo chiếc phao lợi nhuận của doanh nghiệp chìm xuống. Đó có lẽ cũng là lý do mà khi các doanh nghiệp địa ốc mới đây than lỗ, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Đồng Tiến, đã cho rằng, với mặt bằng giá hiện nay và sự sôi động của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm 2011 trở về trước, việc doanh nghiệp bất động sản phản ánh tình trạng thua lỗ là thiếu cơ sở.
Quả thực, nếu có doanh nghiệp muốn "chủ động" xây dựng kết quả lỗ, lãi theo cung cách này, rất khó có thể đi đến một kết luận chính xác về tình hình kinh doanh thực tiễn của họ. Tuy nhiên, về nguyên lý kinh doanh nói chung, một khi hàng làm ra không bán được, mà tiền làm ra hàng lại là tiền vay, lãi chồng thêm lãi, doanh nghiệp sẽ chết dần trong các khoản nợ và đi đến phá sản. Doanh nghiệp càng to, lượng hàng càng nhiều, nợ càng lớn, chi phí tài chính càng tăng cao thì việc trượt dốc của doanh nghiệp càng diễn ra mau chóng khi lãi suất và sức mua địa ốc tỷ lệ nghịch với nhau. Giới địa ốc hài hước là: "doanh nghiệp càng… mông to, tiếng rơi phịch càng mạnh". Vì vậy, để "cứu" những cú rơi có thể diễn ra theo chiều hướng domino, trong dài hạn, không thể không khơi thông đầu ra cho hàng hóa của doanh nghiệp bất động sản. Một cơ chế lãi suất dành cho địa ốc giúp giảm tải lãi vay và bắc nhịp cầu liên thông giữa cung và cầu sẽ là tối ưu cho cả doanh nghiệp lẫn thị trường. Quan sát cách điều hành chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua, có thể nhìn thấy trước rằng, điều này là khó khả thi, ít nhất là trong thời gian trước mắt. Lý do đơn giản là: nền kinh tế vẫn còn phải cố gắng "cách ly" với virus lạm phát khứ hồi.
Những con số nợ ấn tượng
* Báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2011 của CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG) cho thấy, QCG có khoản lỗ lũy kế là 38 tỷ đồng. Đáng chú ý, một số hạng mục trong hoạt động kinh doanh năm 2011 của QCG tăng vọt: Chi phí lãi vay tăng gấp 5 lần, hơn 100 tỷ đồng so với năm 2010 (từ 26 tỷ đồng lên 159 tỷ đồng); nợ phải trả của công ty tăng từ 2.642 tỷ đồng ở đầu năm 2011 lên 3.046 tỷ đồng, tức tăng 400 tỷ đồng trong 12 tháng.
* CTCP Đại Dương (OGC) có tổng số nợ lên tới 4,845 tỷ đồng, chi phí lãi vay tăng 76% so với năm 2010, từ 110 tỷ đồng lên 195 tỷ đồng. Do đó, lợi nhuận sau thuế của OGC bị kéo giảm xuống chỉ bằng 1/3 so với 2010. Riêng quý IV/2011, OGC lỗ thuần hợp nhất 59 tỷ đồng.
Theo DĐDN
