Cuộc chiến đến hồi gay cấn - Tin thị trường - Bài viết

 

 

Cạnh tranh giành giật khách hàng giữa các chủ đầu tư sẽ trở nên khốc liệt ở phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội do sự bùng nổ về nguồn cung trong năm nay khi một loạt các dự án tung hàng ra thị trường. Không ít người trong cuộc đang hình dung về một viễn cảnh cho thị trường căn hộ Hà Nội trong một vài năm tới sẽ giống như thời điểm hiện tại ở TP.HCM, nơi có rất nhiều dự án căn hộ cao cấp vật lộn với khó khăn do tốc độ bán hàng rất chậm.

 

 

Nếu như một vài năm trước khách hàng hầu như không có nhiều lựa chọn vì số lượng dự án căn hộ cao cấp ở Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay với vài dự án nổi bật như Indochina Plaza Hanoi, Keangnam Hanoi Landmark Tower, Sky City Tower, thì trong năm nay và một vài năm tới, thị trường Thủ đô sẽ chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung của phân khúc này. Các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình sẽ hầu như không có những dự án mới, nhưng bù lại, các quận như Cầu Giấy, Hai Bà Trưng, Thanh Xuân, Hà Đông và huyện Từ Liêm, Hoài Đức sẽ xuất hiện hàng nghìn căn hộ cao cấp được chào bán.

 

Sau một thời gian chuẩn bị đầu tư, rất nhiều dự án căn hộ cao cấp đang rục rịch khởi công hoặc chuẩn bị tung hàng. Công ty cổ phần Đầu tư Mai Linh vừa chính thức giới thiệu ra thị trường tổ hợp căn hộ cao cấp Golden Palace trên đường Mễ Trì, huyện Từ Liêm. Ngoài thế mạnh về thiết kế và xây dựng đều do các nhà thầu nước ngoài đảm nhiệm thì vị trí của dự án cũng sẽ tạo sức hút đối với người mua vì dự án nằm bên cạnh các khu căn hộ cao cấp đã hình thành như The Manor, Keangnam Hanoi Landmark Tower, The Garden.

 

Nhưng dù vị trí và thiết kế đẹp nhưng Golden Palace sẽ phải cạnh tranh với một loạt các dự án căn hộ cao cấp đang được triển khai ở gần đó như Thăng Long Number One, Dolphin Plaza, Mandarin Garden. Trong số những dự án này, Thăng Long Number One với 1.000 căn hộ đang được thi công phần thân, còn Mandarin Garden cũng đang gấp rút hoàn thiện phần móng để chuẩn bị bán 1.000 căn hộ. Công ty phát triển nhà Daewon-Thủ Đức cũng vừa công bố kế hoạch khởi công khu phức hợp với 5 tòa tháp căn hộ và một tòa tháp văn phòng từ 18-22 tầng tại 378 Minh Khai, quận Hai Bà Trưng.

 

Đa phần các dự án căn hộ cao cấp đang được triển khai dọc theo trục đường Phạm Hùng, Khuất Duy Tiến, Nguyễn Trãi, Minh Khai, nhưng cũng có những dự án được xây dựng ở quận mới như Mulberry Lane, Cleve và Hyundai Hillstate ở quận Hà Đông. Nếu như các dự án trước đây chỉ có vài trăm căn hộ thì phần lớn các dự án bung hàng trong năm nay có số lượng lên đến hàng ngàn đơn vị tại mỗi dự án. Điển hình như tổ hợp Castle Plaza trên đường Hồ Tùng Mậu, huyện Từ Liêm, do Công ty Thương mại, Quảng cáo, Xây dựng, Địa ốc Việt Hân làm chủ đầu tư, có tới xấp xỉ 4.000 căn hộ, tức là tương đương với số lượng căn hộ của dự án Royal City đang được Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Địa ốc Thành phố Hoàng Gia chào bán trên thị trường hiện nay.

 

Theo khảo sát riêng của Doanh Nhân, chỉ tính riêng các dự án cao cấp có giá trên 1.500USD/m2 đã được khởi công hoặc chào bán tại Hà Nội, thì số lượng căn hộ đã lên đến hơn 23.000 căn. Đó là chưa kể đến những dự án “khủng” như Eco City trên đường Minh Khai do Công ty cổ phần phát triển đô thị Nam Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án này có vốn góp chính là từ Công ty cổ phần Vincom, được xây dựng trên diện tích 36ha, trong đó, giai đoạn một dự kiến sẽ được chào bán 4 tòa tháp vào giữa năm nay với mức giá dự kiến từ 1.500-1.700USD/m2. Ngoài ra, lượng cung mới sẽ còn đến từ những dự án đang trong quá trình triển khai như Ciputra, Tây Hồ Tây, Splendora, Booyong, Thành phố giao lưu.

 

 

Sự bùng nổ về nguồn cung sẽ khiến người mua thận trọng hơn và không vội trong quá trình ra quyết định mua bán. Trường hợp khách hàng giành giật quyền mua căn hộ với mức giá trên 2.600USD/m2 tại dự án Indochina Plaza Hanoi cách đây một năm rưỡi có thể là ngoại lệ duy nhất và nhất thời ở Hà Nội, vì ngay sau đó, khách hàng có thể thoải mái lựa chọn căn hộ và được chủ đầu tư săn đón nhiệt tình. Thực tế cho thấy, mỗi dự án thường chỉ thành công trong những đợt chào bán đầu tiên, còn những đợt chào bán sau đó sẽ khó thu hút khách hàng hơn. 

 

Đa phần các dự án căn hộ cao cấp chào bán từ 1-2 năm trước đây đều vẫn chưa bán hết hàng. Đơn cử, đến cuối năm ngoái, Indochina Plaza Hanoi mới bán được hơn một nửa số căn hộ, Keangnam Hanoi Landmark Tower cũng còn trên 50 căn hộ chưa bán được. Riêng Royal City được coi là hấp lực lớn trên thị trường bất động sản với số lượng căn hộ được khách hàng đăng ký lên đến 1.892 căn vào thời điểm cuối năm ngoái, thì dự án này cũng còn hơn 2.000 căn hộ đang đợi khách mua. Vì thế, các dự án mới cũng sẽ phải cạnh tranh quyết liệt với số lượng căn hộ tại các dự án đã chào bán nhưng chưa bán được.

 

 

Trong khi đó, giới đầu cơ tỏ ra  rất thận trọng với việc đầu tư căn hộ cao cấp do lượng cung tăng. Họ cũng rút ra được những bài học từ việc đầu tư những dự án căn hộ hiện tại khi giá giữa đợt bán hàng đầu tiên cho đến trước khi hoàn thiện không tăng bao nhiêu. Thậm chí, nhiều người mua căn hộ cao cấp đợt đầu tại một dự án đình đám ở Hà Nội đã tỏ ra thất vọng khi thấy những người mua ở giai đoạn tiếp theo được hưởng chiết khấu hoặc hưởng ưu đãi về chỗ đỗ xe miễn phí. Hơn nữa, đa phần các dự án căn hộ cao cấp định giá bằng đô la Mỹ nên người mua chịu rất nhiều thiệt thòi trong việc phá giá tiền đồng trong thời gian gần đây. Chính vì thế, thị trường căn hộ cao cấp sẽ buộc phải chú ý nhiều hơn đến đối tượng khách hàng có nhu cầu mua để ở, mà đối tượng này thường kỹ tính hơn nên quá trình ra quyết định mua bán cũng lâu hơn.

 

Nói như thế không có nghĩa là không có “cửa” cho đầu tư căn hộ cao cấp, bởi những dự án trung bình thấp như căn hộ tại Khu đô thị Mỹ Đình 2 cũng được giao dịch với giá 32-33 triệu đồng/m2 mặc dù căn hộ đã cũ đi vì ở được 6 năm. Căn hộ N09B Dịch Vọng giá gốc chỉ có 17 triệu đồng/m2, khi bàn giao nhà cách đây một năm đã tăng lên hơn 30 triệu đồng/m2, và hiện nay đã lên hơn 40 triệu đồng/m2. Điều đó chứng tỏ nhu cầu loại căn hộ trên 1.500USD/m2 vẫn có, vấn đề là nhà đầu tư có đủ tiềm lực tài chính để vượt qua khó khăn hiện tại do giá cả nguyên vật liệu tăng lên một cách đáng kể, lãi suất ngân hàng cao, tín dụng ngân hàng thắt chặt, để tiếp tục xây dựng dự án và đưa ra chiến lược bán hàng phù hợp hay không?