Có nên mua nhà thế chấp ngân hàng?
Trong bối cảnh thị trường nhà đất hầu như ảm đạm trên tất cả các phân khúc thì một số người có nhu cầu mua nhà cho rằng đây là thời điểm tốt để mua nhà. Và lợi ích lớn hơn nếu mua nhà phát mại do ngân hàng cho vay bằng hình thức cầm cố sổ đỏ. Do không có khẳ năng thanh toán khi đến hạn, thì hầu hết đều được đem ra phát mại bán phá giá.
Lợi bấp cập hại
Việc nhiều người cho rằng đây là cơ hội để sở hữu một ngôi nhà mặt đất với mức giá được hạ thấp khá nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên thì đây không hẳn là một phương án tối ưu. Vì hiện tượng một sổ đỏ mà được đem đi thế chấp ba ngân hàng cộng với người mua trao tay do chính chủ bán ra không phải là chuyện xưa nay hiếm. Việc này đòi hỏi người mua phải là người có “lá gan to” không những vậy người mua phải là người am hiểm luật đất đai và những vấn đề pháp lý liên quan đến nhà đất và những điều luật trong tín dụng của ngân hàng. Dẫu vậy việc tìm hiểu kỹ và hiểu luật thôi chưa đủ vì thực tế mua nhà thế chấp cũng giống như một kiểu đầu tư mạo hiểm. Để lý giải điều này đại diện công ty Luật Giải Phóng cho biết: Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành trường hợp mua bán tài sản đang thế chấp, theo quy định tại Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự 2005 quy định về Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng nhà ở, tài sản đang thế chấp được thực hiện khi được bên nhận thế chấp đồng ý.
Theo đó khi muốn mua căn nhà trên thì bên bán và bên mua cùng Ngân hàng (tức là bên nhận thế chấp) phải có một giao kết ba bên, thể hiện bằng văn bản, có công chứng chứng thực. Nội dung chính của giao kết phải có ba điều khoản đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán nhà đã thỏa thuận, khoản này xem như đưa cho bên bán và bên bán dùng để trả một phần thế chấp cho bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp, Ngân Hàng, được sử dụng khoản tiền này như một khoản trả thế chấp từ bên thế chấp.
Thông qua Hợp đồng ba bên này sẽ là một hình thức để bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro khi mua bán nhà cho người mua. Dẫu vậy thì đó là việc trên giấy tờ và như là một hình thức mua lại nhà của ngân hàng. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc giá “hời” mà mọi người mua điều nhắm đến không phải là sự thật vì tính theo khoản nợ mà người bán nợ ngân hàng thì so với giá thị trường không chênh lệch là bao vì khi đưa ra phát mãi nhà thì hầu hết con số nợ của người bán hầu như đã vượt quá giá trị thế chấp đối với ngân hàng.
Thất thế về phía người mua
Để hiểu rõ hơn vấn đề này trao đổi với anh N.Hoàng ngân hàng Viettin banks cho rằng nhà thế chấp để được vay hầu như đã được ngân hàng tính và cho vay gần với giá trị thực nên khi mùa nhà qua ngân hàng thì ngân hàng đã cộng hết cả phần gốc và phần lãi mà người vay phải trả bên cạnh đó qua thời gian thì việc thanh khoản đôi khi là tương đương, có khi còn lớn hơn so với giá thực tế. Không những vậy do một số nơi lỗ hổng trong thủ tục hành chính ở địa phương còn lớn nên một số người sau khi đem đi thế chấp đã làm lại sổ đỏ và bán qua tay cho một vài người. Và đương nhiên thì khi mua phải những ngôi nhà đó thì thiệt hại đương nhiên là thuộc về người mua. Xét vè mặt pháp lý thì sổ đỏ khi đã đem đi thế chấp trong thời hạn thực hiện giao dịch so với thời hạn làm lại sổ đỏ thì phần thắng vẫn sẽ thuộc về ngân hàng.
Việc gần đây dư luận đang dấy lên một ngôi nhà có ba sổ đỏ, một vay ngân hàng, hai bán cho người sử dụng đã và đang là lời cảnh tỉnh cho những người mua nhà chạy theo lợi ích giá rẻ. Đồng thời cũng cho thấy kẽ hở trong việc cấp lại sổ đỏ tại một số địa phương cũng như thủ tục hành chính còn quá lỏng lẻo dẫn đến những thiệt hại khôn lường. Mà phần lớn những thiệt hại đó đều đổ lên đầu người dân là chủ yếu….
 |
Lợi bấp cập hại
Việc nhiều người cho rằng đây là cơ hội để sở hữu một ngôi nhà mặt đất với mức giá được hạ thấp khá nhiều so với giá thị trường. Tuy nhiên thì đây không hẳn là một phương án tối ưu. Vì hiện tượng một sổ đỏ mà được đem đi thế chấp ba ngân hàng cộng với người mua trao tay do chính chủ bán ra không phải là chuyện xưa nay hiếm. Việc này đòi hỏi người mua phải là người có “lá gan to” không những vậy người mua phải là người am hiểm luật đất đai và những vấn đề pháp lý liên quan đến nhà đất và những điều luật trong tín dụng của ngân hàng. Dẫu vậy việc tìm hiểu kỹ và hiểu luật thôi chưa đủ vì thực tế mua nhà thế chấp cũng giống như một kiểu đầu tư mạo hiểm. Để lý giải điều này đại diện công ty Luật Giải Phóng cho biết: Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành trường hợp mua bán tài sản đang thế chấp, theo quy định tại Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự 2005 quy định về Quyền của bên thế chấp quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng nhà ở, tài sản đang thế chấp được thực hiện khi được bên nhận thế chấp đồng ý.
Theo đó khi muốn mua căn nhà trên thì bên bán và bên mua cùng Ngân hàng (tức là bên nhận thế chấp) phải có một giao kết ba bên, thể hiện bằng văn bản, có công chứng chứng thực. Nội dung chính của giao kết phải có ba điều khoản đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán nhà đã thỏa thuận, khoản này xem như đưa cho bên bán và bên bán dùng để trả một phần thế chấp cho bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp, Ngân Hàng, được sử dụng khoản tiền này như một khoản trả thế chấp từ bên thế chấp.
Thông qua Hợp đồng ba bên này sẽ là một hình thức để bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro khi mua bán nhà cho người mua. Dẫu vậy thì đó là việc trên giấy tờ và như là một hình thức mua lại nhà của ngân hàng. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc giá “hời” mà mọi người mua điều nhắm đến không phải là sự thật vì tính theo khoản nợ mà người bán nợ ngân hàng thì so với giá thị trường không chênh lệch là bao vì khi đưa ra phát mãi nhà thì hầu hết con số nợ của người bán hầu như đã vượt quá giá trị thế chấp đối với ngân hàng.
Thất thế về phía người mua
Để hiểu rõ hơn vấn đề này trao đổi với anh N.Hoàng ngân hàng Viettin banks cho rằng nhà thế chấp để được vay hầu như đã được ngân hàng tính và cho vay gần với giá trị thực nên khi mùa nhà qua ngân hàng thì ngân hàng đã cộng hết cả phần gốc và phần lãi mà người vay phải trả bên cạnh đó qua thời gian thì việc thanh khoản đôi khi là tương đương, có khi còn lớn hơn so với giá thực tế. Không những vậy do một số nơi lỗ hổng trong thủ tục hành chính ở địa phương còn lớn nên một số người sau khi đem đi thế chấp đã làm lại sổ đỏ và bán qua tay cho một vài người. Và đương nhiên thì khi mua phải những ngôi nhà đó thì thiệt hại đương nhiên là thuộc về người mua. Xét vè mặt pháp lý thì sổ đỏ khi đã đem đi thế chấp trong thời hạn thực hiện giao dịch so với thời hạn làm lại sổ đỏ thì phần thắng vẫn sẽ thuộc về ngân hàng.
Việc gần đây dư luận đang dấy lên một ngôi nhà có ba sổ đỏ, một vay ngân hàng, hai bán cho người sử dụng đã và đang là lời cảnh tỉnh cho những người mua nhà chạy theo lợi ích giá rẻ. Đồng thời cũng cho thấy kẽ hở trong việc cấp lại sổ đỏ tại một số địa phương cũng như thủ tục hành chính còn quá lỏng lẻo dẫn đến những thiệt hại khôn lường. Mà phần lớn những thiệt hại đó đều đổ lên đầu người dân là chủ yếu….
Theo Báo Xây Dựng
