Có nên mua nhà lúc này?
 Nguồn cung căn hộ tại TP. HCM tăng mạnh trong những năm gần đây, nhưng vẫn không đáp ứng đủ lượng cầu |
Cung - cầu gặp nhau
Thị trường bất động sản TP. HCM trong những năm gần đây có bước phát triển mạnh về nguồn cung, hàng loạt dự án căn hộ liên tục ra đời. Dù nguồn cung tăng khá mạnh, song theo nhận định của giới kinh doanh địa ốc, so với nhu cầu thực tế về nhà ở, nguồn cung trên vẫn chưa thấm vào đâu.
“Vấn đề làm cho thị trường trầm lắng và thiếu tính thanh khoản là khoảng cách cung – cầu còn quá lớn. Người có nhu cầu thì nhiều, nhưng hạn chế về năng lực tài chính, nếu không có sự hỗ trợ từ phía chủ đầu tư và ngân hàng, họ khó có đủ điều kiện để tiếp cận về nhà ở”, ông Đoàn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn phân tích và cho rằng, trên thực tế, thời gian qua, thị trường quả thực gặp nhiều khó khăn, song dự án nào được chủ đầu tư linh hoạt trong chiến lược bán hàng thì vẫn thu hút được sự quan tâm của khách hàng.
Dự án An Tiến (Hoàng Anh Gold House), huyện Nhà Bè, TP. HCM có thể được xem là minh chứng cho điều ông Thanh lý giải. Dự án này do Công ty Hoàng Anh Gia Lai làm chủ đầu tư, sau đó bán sỉ 996 căn cho CTCP Đầu tư Công đoàn Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDVUC) cuối tháng 9/2009 với mức giá trung bình từ 1.000 - 1.100 USD/m2. Sau đó, BIDVUC bán lại cho Công ty Sài Gòn Mê Kông với mức giá trung bình khoảng 18 - 19 triệu đồng/m2. Do áp lực tài chính, mới đây, Sài Gòn Mê Kông đã mang 500 căn hộ ra bán với mức giá bình quân là 14,5 triệu đồng/m2. Tính ra, dự án này đã có mức giảm hơn 20% trên giá vốn. Ngoài giảm giá, dự án này còn đưa ra ưu đãi khi mua căn hộ, khách hàng chỉ phải đóng 30%, chủ đầu tư hỗ trợ vay ngân hàng thời gian 10 năm, không cần chứng minh thu nhập. Hiện tại, dự án đang hoàn thiện, dự kiến giao nhà vào khoảng tháng 6/2012.
Dự án này ngay lập tức trở thành tâm điểm thu hút của khách hàng. Sau gần một tuần mở bán, theo thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản đang bán dự án này, đến nay đã có hơn 200/500 căn hộ đã được khách hàng mua.
“Khách hàng tham gia mua căn hộ lần này có sự khác biệt lớn với trước đây, chủ yếu là mua để ở chứ rất ít khách hàng mua để đầu tư”, ông Nguyễn Xuân Châu, Tổng giám đốc Công ty Mega - một trong những đơn vị phân phối dự án này chia sẻ và cho rằng, qua dự án này cho thấy, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, vấn đề là làm thế nào để người tiêu dùng có điều kiện tiếp cận được sản phẩm.
Ngoài dự án An Tiến, trước đó, dự án căn hộ Tân Mai (quận Bình Tân) do Công ty Địa ốc Tân Bình làm chủ đầu tư được đưa ra bán trong bối cảnh thị trường hết sức trầm lắng, nhưng nhờ sản phẩm hợp lý (căn hộ có diện tích từ 45 - 80 m2) cùng với chính sách bán hàng linh hoạt (khách hàng chỉ cần bỏ ra trước 300 triệu đồng là được nhận nhà ở ngay, số tiền còn lại được trả chậm trong thời hạn 5 năm với lãi suất bằng 0), dự án đã thu hút sự quan tâm khá lớn của khách hàng.
Có nên mua nhà vào lúc này?
Sau sự kiện một số dự án căn hộ ở TP. HCM giảm mạnh giá bán, hiện nay, trong dư luận hình thành 2 luồng quan điểm khá trái ngược nhau. Có quan điểm cho rằng, thị trường căn hộ sẽ còn tiếp tục giảm giá sâu hơn nữa mới hợp lý, vì với giá hiện tại, doanh nghiệp bất động sản vẫn còn lãi lớn. Quan điểm khác lại cho rằng, hiện giá bán của nhiều dự án đã giảm khá sâu và đã thâm vào giá vốn.
“Nếu nói rằng, mặt bằng giá chung của bất động sản TP. HCM sẽ còn giảm sâu vì doanh nghiệp vẫn còn lời nhiều, theo tôi là nhận định hết sức cảm tính của người ngoài ngành. Hiện tại, có khá nhiều doanh nghiệp bán hàng đã bị lỗ nặng. Các dự án giảm giá mạnh thời gian qua đều là các dự án đã xây dựng gần xong nên các khoản vay đã tích lũy rất lớn và các chủ đầu tư đều bị áp lực vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá mạnh của những dự án vừa qua chỉ mang tính cá biệt và sẽ không có một dự án nào mới khởi công có thể đưa ra mức giá như vậy ở những vị trí tương tự. Vì vậy, sẽ không có một mặt bằng giá mới nào được hình thành dựa trên mặt bằng giá của những dự án như trên”, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản Vinaland nhận định và cho rằng, nếu quả thực có những sản phẩm “đại hạ giá” như một số dự án vừa qua thì quả thật, đây là cơ hội cho người mua, vì trong tương lai, sẽ không có nhiều cơ hội tương tự.
Theo ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TDH), sau động thái giảm giá mạnh của một vài dự án, đã khiến nhà đầu tư, người mua nhà để ở phân vân và mang nặng tâm lý chờ đợi giá còn giảm nữa. Tuy nhiên, thực tế, với mặt bằng giá bán hiện nay, ngay cả chủ đầu tư bán hòa vốn thôi cũng sẽ khó tái đầu tư được vào dự án khác.
“Doanh nghiệp bất động sản đang bị ăn thâm vào vốn. Đặc thù của các dự án từ khi đầu tư đến khi ra sản phẩm hết 3 đến 5 năm, nên nhiều dự án, đôi khi thấy là lãi nhưng thực chất chưa chắc đã lãi”, ông Hiếu nói và cho rằng, thị trường đang trong giai đoạn sàng lọc, thanh lọc chủ đầu tư để xử lý nợ xấu, sau đó sẽ ổn định lại. Khi đó, thị trường sẽ hình thành mặt bằng giá mới, chắc chắn cao hơn hiện nay. Bản thân đồng tiền mất giá thì giá căn hộ đã tăng lên rồi, chưa kể giá nguyên vật liệu bị “đội” lên liên tục theo thời gian.
Còn theo ông Lê Hùng, Tổng giám đốc Công ty Phát triển nhà Hoàng Anh (thuộc Hoàng Anh Gia Lai), nhà đầu tư thử làm một phép tính đơn giản sẽ nhận thấy có nên mua nhà lúc này hay không. “Giá thành xây dựng của một m2 nhà ở hiện đã xấp xỉ ở mức 10 triệu đồng, đó là chưa kể tiền đất. Thực tế, chỉ có những dự án nào chủ đầu tư có quỹ đất từ trước, mua với giá rẻ và đã đóng tiền sử dụng đất trước đó mới bán được với giá này (dự án An Tiến), còn nếu bây giờ đầu tư, mua đất và đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 thì không một nhà đầu tư nào làm được”, ông Hùng phân tích và cho rằng, giảm giá như dự án An Tiến là không còn gì để giảm được nữa.
Theo Đầu Tư Chứng Khoán
