Chỉ số giá bất động sản chưa phản ánh đúng thị trường
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, rất khó để xây dựng được chỉ số giá bất động sản (BĐS) chuẩn trong bối cảnh thị trường BĐS như hiện nay.
Địa bàn Hà Nội có 29 quận, huyện, nhưng giao dịch BĐS chỉ tập trung tại nơi có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc định hướng quy hoạch trong tương lai tốt. Số liệu thống kê cho thấy, trong khi các huyện Ứng Hòa, Thường Tín, Phúc Thọ, Phú Xuyên, Quốc Oai… không có giao dịch nào, thì quận Đống Đa có 388 giao dịch liên quan đến nhà chung cư và khoảng 1.100 giao dịch liên quan đến biệt thự, Cầu Giấy có 438 giao dịch chung cư và 577 giao dịch biệt thự, Hoàng Mai có 245 giao dịch chung cư và 1.665 giao dịch biệt thự… Đáng chú ý, quận Tây Hồ và Hoàn Kiếm không ghi nhận được giao dịch nào từ phía các sàn giao dịch cũng như cơ quan thuế. Điều này phản ánh thực tế việc thu thập thông tin qua sàn BĐS và cơ quan thuế còn nhiều điểm bất cập. Chưa kể, giao dịch qua sàn và cơ quan thuế cũng chưa khẳng định được tính chính xác; số liệu kê khai chưa được kiểm chứng; giao dịch phát sinh, giao dịch không qua sàn, không qua cơ quan thuế mà qua các kênh khác, như tự rao bán, qua văn phòng môi giới… vẫn chưa thể tổng hợp được.
Riêng năm 2011, tại Hà Nội, số lượng giao dịch nhà chung cư không qua sàn là 1.040 giao dịch, qua sàn là 46 giao dịch. Số liệu này được ghi nhận trong quý I năm 2012 tương ứng là 842 và 37. Đối với giao dịch nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề, trong năm 2011, có 5.694 giao dịch không qua sàn, 41 giao dịch qua sàn. Trong quý I năm 2012 số liệu được ghi nhận có 2.203 giao dịch không qua sàn và 27 giao dịch qua sàn.
Về giá BĐS, việc hợp nhất Hà Tây, Hà Nội tạo ra làn sóng đầu tư ở phía tây, kéo dài từ giữa năm 2007 đến giữa năm 2010. Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng… giá BĐS tăng vài lần, thậm chí vài chục lần. Các khu vực khác, như Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân… cũng có mức tăng tương ứng nhưng thấp hơn. Có nơi như Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn… tăng không đồng đều, trong khi nhiều nơi không ghi nhận giao dịch hoặc giao dịch không mang tính đại diện (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) do số lượng người bán rất ít, số lượng người có nhu cầu mua rất cao. Mặt khác, việc thực hiện giao dịch qua nhiều kênh khác nhau (môi giới, báo chí, nhà đầu tư thứ phát…) nên giá thu thập được qua sàn giao dịch BĐS hay cơ quan thuế phản ánh không mang tính đại diện. Thậm chí, giá giao dịch qua sàn và thực tế phải trả có chênh lệch mà không được ghi nhận trên hợp đồng (đây là khoản chênh lệch mà khách hàng chấp thuận trả thêm cho người bán). Đối với giao dịch qua các kênh khác, hoàn toàn không thể lấy được thông tin hoặc nếu có thì thông tin không được kiểm chứng, xác nhận.
Trong quá trình thực hiện quy định về xây dựng chỉ số giá BĐS, cơ quan quản lý nhà nước cũng gặp không ít lúng túng. Đơn cử, việc phân hạng chung cư rất phức tạp, ngay cả cơ quan chuyên môn còn không đủ dữ kiện xếp hạng, nói gì đến cơ quan thuế hay sàn giao dịch. Tương tự, việc xử lý số liệu, thông số, chỉ số giá nhà phố, nhà khu dân cư hiện hữu hết sức khó khăn do những bất cập đã nêu ở trên nên các thông số thu thập được không mang tính đại diện, không phản ánh xu thế của giao dịch. Khu vực Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng không ghi nhận được giao dịch không có nghĩa giá BĐS ở đây thấp. Nguyên tắc đầy đủ, kịp thời, sát với tình hình biến động không khả thi do đa phần là giao dịch ngầm, tỷ lệ qua sàn rất thấp. Sở Xây dựng cho biết, Sở sẽ đề xuất với Bộ Xây dựng, từ nay đến hết năm 2013, địa bàn và phạm vi công bố chỉ số giá BĐS sẽ thu hẹp tại 4 quận: Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông và 2 huyện: Hoài Đức, Đan Phượng. Trước mắt, Hà Nội cũng sẽ xây dựng chỉ số của các loại BĐS là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án khu đô thị, chưa nghiên cứu chỉ số giá nhà ở mặt phố và khu dân cư.
 |
Thị trường bất động sản vẫn chưa có gì đột biến trong giao dịch. Ảnh: Phương An
Địa bàn Hà Nội có 29 quận, huyện, nhưng giao dịch BĐS chỉ tập trung tại nơi có hạ tầng hoàn chỉnh hoặc định hướng quy hoạch trong tương lai tốt. Số liệu thống kê cho thấy, trong khi các huyện Ứng Hòa, Thường Tín, Phúc Thọ, Phú Xuyên, Quốc Oai… không có giao dịch nào, thì quận Đống Đa có 388 giao dịch liên quan đến nhà chung cư và khoảng 1.100 giao dịch liên quan đến biệt thự, Cầu Giấy có 438 giao dịch chung cư và 577 giao dịch biệt thự, Hoàng Mai có 245 giao dịch chung cư và 1.665 giao dịch biệt thự… Đáng chú ý, quận Tây Hồ và Hoàn Kiếm không ghi nhận được giao dịch nào từ phía các sàn giao dịch cũng như cơ quan thuế. Điều này phản ánh thực tế việc thu thập thông tin qua sàn BĐS và cơ quan thuế còn nhiều điểm bất cập. Chưa kể, giao dịch qua sàn và cơ quan thuế cũng chưa khẳng định được tính chính xác; số liệu kê khai chưa được kiểm chứng; giao dịch phát sinh, giao dịch không qua sàn, không qua cơ quan thuế mà qua các kênh khác, như tự rao bán, qua văn phòng môi giới… vẫn chưa thể tổng hợp được.
Riêng năm 2011, tại Hà Nội, số lượng giao dịch nhà chung cư không qua sàn là 1.040 giao dịch, qua sàn là 46 giao dịch. Số liệu này được ghi nhận trong quý I năm 2012 tương ứng là 842 và 37. Đối với giao dịch nhà riêng lẻ, biệt thự, liền kề, trong năm 2011, có 5.694 giao dịch không qua sàn, 41 giao dịch qua sàn. Trong quý I năm 2012 số liệu được ghi nhận có 2.203 giao dịch không qua sàn và 27 giao dịch qua sàn.
Về giá BĐS, việc hợp nhất Hà Tây, Hà Nội tạo ra làn sóng đầu tư ở phía tây, kéo dài từ giữa năm 2007 đến giữa năm 2010. Hà Đông, Hoài Đức, Đan Phượng… giá BĐS tăng vài lần, thậm chí vài chục lần. Các khu vực khác, như Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân… cũng có mức tăng tương ứng nhưng thấp hơn. Có nơi như Đông Anh, Gia Lâm, Sóc Sơn… tăng không đồng đều, trong khi nhiều nơi không ghi nhận giao dịch hoặc giao dịch không mang tính đại diện (Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng) do số lượng người bán rất ít, số lượng người có nhu cầu mua rất cao. Mặt khác, việc thực hiện giao dịch qua nhiều kênh khác nhau (môi giới, báo chí, nhà đầu tư thứ phát…) nên giá thu thập được qua sàn giao dịch BĐS hay cơ quan thuế phản ánh không mang tính đại diện. Thậm chí, giá giao dịch qua sàn và thực tế phải trả có chênh lệch mà không được ghi nhận trên hợp đồng (đây là khoản chênh lệch mà khách hàng chấp thuận trả thêm cho người bán). Đối với giao dịch qua các kênh khác, hoàn toàn không thể lấy được thông tin hoặc nếu có thì thông tin không được kiểm chứng, xác nhận.
Trong quá trình thực hiện quy định về xây dựng chỉ số giá BĐS, cơ quan quản lý nhà nước cũng gặp không ít lúng túng. Đơn cử, việc phân hạng chung cư rất phức tạp, ngay cả cơ quan chuyên môn còn không đủ dữ kiện xếp hạng, nói gì đến cơ quan thuế hay sàn giao dịch. Tương tự, việc xử lý số liệu, thông số, chỉ số giá nhà phố, nhà khu dân cư hiện hữu hết sức khó khăn do những bất cập đã nêu ở trên nên các thông số thu thập được không mang tính đại diện, không phản ánh xu thế của giao dịch. Khu vực Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng không ghi nhận được giao dịch không có nghĩa giá BĐS ở đây thấp. Nguyên tắc đầy đủ, kịp thời, sát với tình hình biến động không khả thi do đa phần là giao dịch ngầm, tỷ lệ qua sàn rất thấp. Sở Xây dựng cho biết, Sở sẽ đề xuất với Bộ Xây dựng, từ nay đến hết năm 2013, địa bàn và phạm vi công bố chỉ số giá BĐS sẽ thu hẹp tại 4 quận: Đống Đa, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông và 2 huyện: Hoài Đức, Đan Phượng. Trước mắt, Hà Nội cũng sẽ xây dựng chỉ số của các loại BĐS là căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án khu đô thị, chưa nghiên cứu chỉ số giá nhà ở mặt phố và khu dân cư.
Theo Hà Nội Mới
