Chỉ được bán theo giá chủ đầu tư công bố
Những ngày gần đây, câu chuyện “bán nhà giá gốc” của doanh nghiệp bất động sản (BĐS) vẫn đang đặt ra nhiều câu hỏi, bởi theo quy định, ít nhất 80% căn hộ chung cư của một dự án phải bán qua sàn BĐS.
Thực tế này khiến nhiều người hiểu rằng giá gốc là giá được chủ đầu tư công bố hoặc có thể là giá mà nhân viên sàn BĐS đưa ra.
Yếu tố pháp lý trong câu chuyện này như thế nào? Luật sư điều hành Công ty Luật Khai Phong, ông Phạm Chí Công trao đổi với PV . Luật sư Công cho biết:
Theo Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn, thì đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (trừ nhà ở xã hội), chủ đầu tư được phép phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch BĐS khi có đủ điều kiện bán theo quy định. Đối với số lượng 20% này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch BĐS.
Số lượng 80% nhà ở còn lại trong mỗi dự án, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê thông qua sàn giao dịch BĐS. Thủ tục giao dịch trên là cơ sở hợp pháp để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
* Cách đây chưa lâu, có trường hợp sàn giao dịch BĐS bán giá cao hơn niêm yết để ăn tiền chênh, những cá nhân liên quan của sàn đã bị khởi tố. Vụ việc này đến nay vẫn khiến nhiều người chưa thể hiểu rõ đúng sai thế nào, bởi lâu nay chuyện sàn giao dịch bán giá cao hơn so với giá niêm yết của chủ đầu tư là khá phổ biến, quan điểm của ông ra sao?
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 60, Nghị định 71/2010/NĐ-CP Sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán theo ủy quyền của chủ đầu tư. Họ phải bán theo giá bán do chủ đầu tư công bố và chỉ được hưởng phí giao dịch qua sàn. Sàn giao dịch không được mua đi, bán lại bất động sản để hưởng chênh lệch. Nếu vi phạm thì bị Nhà nước rút chức năng kinh doanh sàn giao dịch BĐS và bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, khi bán nhà ở qua sàn như vừa kể trên, chủ đầu tư sẽ có “hợp đồng ủy quyền” cho sàn BĐS với trường hợp sàn không trực thuộc pháp nhân chủ đầu tư, và “văn bản ủy quyền” trong trường hợp sàn giao dịch trực thuộc pháp nhân chủ đầu tư... Hợp đồng, văn bản ủy quyền nói trên phải nêu rõ các nội dung về loại nhà ở, số lượng, vị trí và giá nhà ở được bán cũng như phương thức bán. Đồng thời sàn giao dịch BĐS phải niêm yết công khai bảng giá nhà ở có đóng dấu của chủ đầu tư cùng các hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán của chủ đầu tư cho họ. Sàn giao dịch BĐS còn có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở đó cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch.
* Việc ra đời sàn giao dịch BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường nhà đất, nhưng mục tiêu này vẫn xa vời khi mà không ít tình trạng lừa đảo, vi phạm về giá vẫn diễn ra .Theo ông, kẽ hở của pháp luật ở đây là gì?
Theo tôi, các quy định đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như phân tích trên là khá chặt chẽ. Kẽ hở của pháp luật ở đây chính là sự thiếu đồng bộ của quy định liên quan đến quản lý giao dịch qua sàn, quản lý thu thuế và chế tài yếu dẫn đến chưa phát huy được vai trò tích cực của các sàn, chưa triệt tiêu được thói quen giao dịch ngầm, giao dịch viết tay, chấp nhận trả thêm của người mua. Khi người bán thu tiền chênh lệch ngoài hóa đơn, tức là họ đang trốn thuế đối với phần chênh khi bán bất động sản. Giao dịch dạng này mang đến rủi ro lớn cho các bên nhất là bị phát hiện trốn thuế, lúc này giao dịch sẽ vô hiệu, đồng thời người tham gia giao dịch phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Cảm ơn ông.
Thực tế này khiến nhiều người hiểu rằng giá gốc là giá được chủ đầu tư công bố hoặc có thể là giá mà nhân viên sàn BĐS đưa ra.
 Theo LS Công , sàn giao dịch BĐS không được mua đi bán lại BĐS để hưởng chênh lệch Ảnh: Xuân Phú. |
Yếu tố pháp lý trong câu chuyện này như thế nào? Luật sư điều hành Công ty Luật Khai Phong, ông Phạm Chí Công trao đổi với PV . Luật sư Công cho biết:
Theo Điều 9, Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23-6-2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn, thì đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (trừ nhà ở xã hội), chủ đầu tư được phép phân chia tối đa không quá 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn giao dịch BĐS khi có đủ điều kiện bán theo quy định. Đối với số lượng 20% này, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở và loại nhà ở được phân chia kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia nhà ở để Sở Xây dựng nơi có dự án nhà ở xác nhận thay cho giấy xác nhận đã bán qua sàn giao dịch BĐS.
Số lượng 80% nhà ở còn lại trong mỗi dự án, chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê thông qua sàn giao dịch BĐS. Thủ tục giao dịch trên là cơ sở hợp pháp để được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
* Cách đây chưa lâu, có trường hợp sàn giao dịch BĐS bán giá cao hơn niêm yết để ăn tiền chênh, những cá nhân liên quan của sàn đã bị khởi tố. Vụ việc này đến nay vẫn khiến nhiều người chưa thể hiểu rõ đúng sai thế nào, bởi lâu nay chuyện sàn giao dịch bán giá cao hơn so với giá niêm yết của chủ đầu tư là khá phổ biến, quan điểm của ông ra sao?
Theo quy định tại Khoản 4, Điều 60, Nghị định 71/2010/NĐ-CP Sàn giao dịch BĐS chỉ được làm trung gian để thực hiện bán theo ủy quyền của chủ đầu tư. Họ phải bán theo giá bán do chủ đầu tư công bố và chỉ được hưởng phí giao dịch qua sàn. Sàn giao dịch không được mua đi, bán lại bất động sản để hưởng chênh lệch. Nếu vi phạm thì bị Nhà nước rút chức năng kinh doanh sàn giao dịch BĐS và bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản.
Cụ thể, khi bán nhà ở qua sàn như vừa kể trên, chủ đầu tư sẽ có “hợp đồng ủy quyền” cho sàn BĐS với trường hợp sàn không trực thuộc pháp nhân chủ đầu tư, và “văn bản ủy quyền” trong trường hợp sàn giao dịch trực thuộc pháp nhân chủ đầu tư... Hợp đồng, văn bản ủy quyền nói trên phải nêu rõ các nội dung về loại nhà ở, số lượng, vị trí và giá nhà ở được bán cũng như phương thức bán. Đồng thời sàn giao dịch BĐS phải niêm yết công khai bảng giá nhà ở có đóng dấu của chủ đầu tư cùng các hợp đồng hoặc văn bản ủy quyền bán của chủ đầu tư cho họ. Sàn giao dịch BĐS còn có trách nhiệm cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin, hồ sơ pháp lý liên quan đến nhà ở đó cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia giao dịch.
* Việc ra đời sàn giao dịch BĐS nhằm minh bạch hóa thị trường nhà đất, nhưng mục tiêu này vẫn xa vời khi mà không ít tình trạng lừa đảo, vi phạm về giá vẫn diễn ra .Theo ông, kẽ hở của pháp luật ở đây là gì?
Theo tôi, các quy định đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản như phân tích trên là khá chặt chẽ. Kẽ hở của pháp luật ở đây chính là sự thiếu đồng bộ của quy định liên quan đến quản lý giao dịch qua sàn, quản lý thu thuế và chế tài yếu dẫn đến chưa phát huy được vai trò tích cực của các sàn, chưa triệt tiêu được thói quen giao dịch ngầm, giao dịch viết tay, chấp nhận trả thêm của người mua. Khi người bán thu tiền chênh lệch ngoài hóa đơn, tức là họ đang trốn thuế đối với phần chênh khi bán bất động sản. Giao dịch dạng này mang đến rủi ro lớn cho các bên nhất là bị phát hiện trốn thuế, lúc này giao dịch sẽ vô hiệu, đồng thời người tham gia giao dịch phải chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Cảm ơn ông.
“Trường hợp nhận thấy có dấu hiệu vi phạm pháp luật hoặc bị xâm phạm quyền lợi, người dân cần khẩn trương làm việc với người có thẩm quyền của sàn giao dịch, chủ đầu tư, các cơ quan quản lý thị trường, cơ quan liên quan để can thiệp xử lý vi phạm, hạn chế thiệt hại” - Luật sư Phạm Chí Công
Theo Tiền Phong
