Chặn cửa quỹ đầu tư bất động sản?
Nghị định 58/2011/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Chứng khoán, có hiệu lực từ ngày 15/9 tới, sẽ phần nào chi phối đến hoạt động của các quỹ đầu tư bất động sản (BĐS) và doanh nghiệp (DN) BĐS cũng chịu ảnh hưởng không nhỏ.
 |
Hạn chế tầm hoạt động
Theo ông Phan Dũng Khánh, Trưởng phòng Tư vấn phân tích Công ty Chứng khoán Kim Eng Việt Nam (KEVS), căn cứ vào nội dung Nghị định 58 thì hoạt động của các quỹ đầu tư BĐS đã bị siết lại, với những điều kiện, quy định chặt chẽ hơn (đảm bảo tối thiểu 65% tài sản ròng (NAV) phải đầu tư vào BĐS, loại hình BĐS được và không được đầu tư...).
Điều này khiến quyết định đầu tư của các quỹ sẽ bị giới hạn nhiều hơn. Do đó, khả năng vốn mới từ quỹ đầu tư BĐS vào các dự án, DN BĐS sẽ bị thu hẹp lại và những nguồn vốn đã rót vào dự án, DN BĐS cũng sẽ được các quỹ cơ cấu lại theo những quy định mới ban hành.
Hơn nữa, trong một môi trường kinh doanh có nhiều biến động, việc yêu cầu quỹ đầu tư phải nắm giữ khoản mục đầu tư tối thiểu 2 năm (kể từ ngày mua) sẽ khiến các quỹ gặp rủi ro nếu tình hình có biến. Vì thế, các quỹ sẽ phải hết sức cân nhắc trong các quyết định rót vốn.
Điều này đồng nghĩa cơ hội để các DN BĐS gọi vốn từ các quỹ đầu tư BĐS sẽ gặp nhiều trở ngại hơn. “Đành rằng vẫn có những cách để các quỹ đầu tư BĐS lách luật nếu muốn vượt rào những quy định mới này, nhưng tôi cho rằng sẽ ít quỹ đầu tư chọn cách đi đó”, ông Khánh nói.
Trên thực tế, không đợi đến khi Nghị định 58 có hiệu lực, từ trước, các quỹ đầu tư BĐS cũng đã có những động thái cơ cấu danh mục đầu tư theo diễn biến tình hình thị trường và chính bản thân họ theo hướng chú ý đến chất lượng dự án, hiệu quả góp vốn. Song, nhìn ở góc độ tích cực, Nghị định 58 khiến các quỹ có trách nhiệm hơn với khoản mục đầu tư của mình.
Theo đó, họ phải xem xét nhiều yếu tố hơn để giảm thiểu rủi ro từ quyết định rót vốn vào dự án. Đồng thời, trong quá trình dự án triển khai, họ sẽ phải tư vấn, giám sát nhiều hơn nhằm đảm bảo dự án không xảy ra tình trạng xấu. Thậm chí, các quỹ đầu tư còn tham gia giới thiệu khách hàng như một cách gia tăng doanh thu cho dự án, từ đó các quỹ được chia lợi nhuận tốt hơn.
Hẹp cửa gọi vốn?
Đứng ở góc độ quỹ đầu tư, có vẻ những quy định về “quỹ đầu tư BĐS” của Nghị định 58 không khiến họ nao núng. Ông Andy Ho, Giám đốc Đầu tư Tập đoàn VinaCapital, cho rằng, do quỹ BĐS của VinaCapital (VinaLand - VNL) huy động vốn và niêm yết trên sàn nước ngoài nên họ không mấy bị chi phối bởi những quy định này.
Hơn nữa, trong cơ cấu hoạt động của VinaCapital cũng phân định khá rõ ràng. Cụ thể, mục tiêu của VNL chỉ chuyên đầu tư vào BĐS nên không bị trở ngại bởi quy định về tài sản ròng.
Tính đến quý II/2012, NAV của VNL đạt 560,3 triệu USD, tham gia đầu tư vào 36 BĐS. Trong khi đó, những quỹ khác như: VOF, VNI cũng có thể tham gia đầu tư BĐS mà không bị ràng buộc bởi Nghị định này, do mục tiêu của họ khác với VNL.
Cùng nhận định như VinaCapital, đại diện Dragon Capital cũng cho rằng, Quỹ Vietnam Properties Fund (VPF) được thành lập ở nước ngoài nên Nghị định 58 cũng không đáng ngại. Vấn đề còn lại là DN kêu gọi vốn từ quỹ.
Từ trước đến nay, quan hệ giữa DN và quỹ đầu tư luôn trong tâm thế “dè chừng lẫn nhau”. Bản thân (DN) BĐS, kể cả DN niêm yết lẫn chưa niêm yết đều rất cẩn trọng khi các quỹ tham gia vào hoạt động của họ dù với vai trò cổ đông lớn hay nhỏ.
Gần đây, một trong hai quỹ BĐS có quy mô lớn tại thị trường Việt Nam thể hiện ý định sở hữu cổ phần tại một công ty BĐS trong nước (chưa niêm yết) nhưng bên gọi vốn chỉ chấp nhận hợp tác trên phương diện dự án.
Ngược lại, trước tình hình thị trường chưa khởi sắc, các quỹ đầu tư BĐS cũng khá cân nhắc trước các quyết định của họ. Điều này có thể dễ dàng nhận thấy, trong vòng 3 năm qua, các quỹ hiếm khi “đổ tiền” vào dự án căn hộ, nếu có, phải là những dự án có vị trí đẹp và đầu ra tốt.
Chẳng hạn, trường hợp Quỹ BĐS Indochina Land (thuộc Indochina Capital) “bắt tay” với Công ty CP Đầu tư Nam Long để phát triển dự án căn hộ E-Home 3 tại quận Bình Tân. Chỉ chưa đầy 1 tuần mở bán, gần 100 căn hộ đã có chủ.
Còn dự án khu liên hợp sân golf Sài Gòn (SGCCR) tại quận 2 (Câu lạc bộ Golf sở hữu cổ phần đầu tiên tại Việt Nam) mà VPF (1 trong 4 quỹ do Dragon Capital quản lý) là cổ đông (khởi động vào tháng 4/2012) lại sở hữu vị trí quá đắc địa.
Bản chất của các quỹ đầu tư là luôn tìm kiếm dự án khả thi, đầu tư và hiện thực hóa lợi nhuận nên họ cũng sẽ không mạo hiểm để “chôn chân” vào những dự án hay DN không có tiềm năng.
Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, cho rằng, để phát triển dự án trong giai đoạn này, DN có thể vay ngân hàng, huy động vốn từ khách hàng hoặc kêu gọi các nhà đầu tư nước ngoài, trong đó có các quỹ.
Song, dù lãi suất hiện nay đã giảm nhưng DN hạn chế tối đa đi vay, bởi khi đã vay thì phải tính đến phương án trả nợ như thế nào, còn chuyện đảo nợ cho DN BĐS trong giai đoạn này cũng chẳng phải chuyện nhỏ, trong khi đó, đầu ra đang là vấn đề lớn. Còn đối với các quỹ BĐS, họ có sẵn nguồn tài chính, song bên kêu gọi đầu tư phải có sẵn dự án khả thi và nhìn thấy được đầu ra tốt.
Theo DNSG
