5 nguyên nhân khiến thị trường bất động sản… bất động
Cũng như nhiều loại thị trường khác, thị trường bất động sản (BĐS) đã phải trải qua một năm 2011 đầy sóng gió.
Phải khẳng định rằng, trong những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã có bước phát triển quan trọng với hàng loạt dự án thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được triển khai, hoàn thành. Qua đó, bộ mặt đô thị tại nhiều thành phố, trung tâm kinh tế, chính trị trên cả nước đã được cải thiện rất tích cực và bước đầu đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân. Đây cũng là cơ sở nền tảng góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đồng thời, với sự phát triển mạnh mẽ của mình, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được tăng cường, đội ngũ các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công, xây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về quy mô và số lượng mà còn có đủ năng lực để đảm nhận thực hiện các dự án quy mô lớn, công trình dân dụng cao tầng, hiện đại. Đội ngũ các chuyên gia môi giới, định giá, tư vấn pháp lý và quản lý bất động sản cũng đã có bước phát triển nhanh chóng.
Ngoài ra, nó cũng là chất xúc tác vô cùng hiệu quả để nước ta hoàn thành hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS từ các bộ Luật cơ bản đến các nghị định của Chính phủ, thông tư của các Bộ, ngành và văn bản hướng dẫn thực hiện của các địa phương, từng bước được hoàn thiện. Thị trường bất động sản đã huy động đáng kể nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, tăng thu cho ngân sách nhà nước, thu hút lực lượng lao động lớn và ngày càng khẳng định là thị trường quan trọng của đất nước.
Tuy nhiên, sau quãng thời gian được xem là “thần tốc” thì thị trường BĐS mấy năm gần đây đã có dấu hiệu chững lại, bộc lộ nhiều bất cập, yếu điểm. Và có thể coi năm 2011 là năm ghi dấu sâu sắc nhất những vấn đề trên khi mà tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, giá cả các sản phẩm BĐS giảm mạnh, giao dịch trầm lắng, có lúc tưởng chừng bong bóng BĐS đã “xì hơi”, đã “vỡ”.
Theo đại diện của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, sở dĩ có tình trạng trên là bởi các nguyên nhân sau:
Thứ nhất, tình trạng phát triển đô thị không căn cứ vào nhu cầu của thị trường, chưa có quy hoạch, kế hoạch, tự phát, chậm tiến độ còn diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn đến các đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
Thứ hai, cơ cấu hàng hoá BĐS nhà ở mất cân đối, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong đó, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%, trong khi đó tại Thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ nhà chung cư mới đạt 6,13%, các đô thị khác (loại 1, loại 2 và loại 3) còn có tỷ lệ thấp hơn, thậm chí nhiều thành phố (đô thị loại 2 và loại 3) không có nhà chung cư.
Đại diện của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết: Mặc dù nhu cầu nhà ở chung cư hiện nay tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là rất lớn nhưng đại đa số các doanh nghiệp lại tập trung đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc bình dân, giá rẻ – phân khúc đang có nhu cầu cực lớn.
Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Còn tại Hà Nội, trong tổng số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường thì có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán > 30 triệu đ/m2). Đặc biệt, thị trường thiếu loại hình nhà ở cho thuê, tỷ trọng hộ dân đi thuê, mượn, ở nhờ nhà ở tại khu vực đô thị mới đạt 14%, chủ yếu là do dân doanh.
Thứ ba, giá cả hàng hóa BĐS, giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn, tình trạng đầu cơ, kích giá còn phổ biến. Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế.
Thứ tư, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Vì vậy thị trường bất động sản luôn bị tác động khi có sự thay đổi chính sách tín dụng.
Thứ năm, các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực đã ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Trong những năm vừa qua, do lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao, đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn không chuyên về xây dựng, kinh doanh bất động sản cũng thành lập công ty kinh doanh bất động sản.
Chính vì yếu tố lợi nhuận cao của loại thị trường này mà nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty con để kinh doanh BĐS nên đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng rất khó kiểm soát. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào. Các sàn giao dịch BĐS tuy phát triển mạnh về số lượng nhưng chất lượng dịch vụ còn thấp, đội ngũ các nhà môi giới, tư vấn, định giá bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp.
Và đó cũng là quan điểm của ông Nguyễn Ngọc Thanh, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng và Phát triển đô thị Hải Phòng trình bày tại Hội nghị Doanh nghiệp Ngành Xây dựng 2011.
Theo ông Thanh thì, để thực hiện chính sách phát triển nhà ở có hiệu quả , một mặt phải có những giải pháp chiến lược trong đầu tư của Nhà nước đối với các loại hình nhà ở. Mặt khác, cần phải có các cơ chế thích hợp để thực hiện mục tiêu xã hội hoá trong đầu tư phát triển nhà ở . Một trong những giải pháp cần áp dụng nhằm khuyến khích việc huy động vốn của xã hội vào phát triển nhà ở là thực hiện chính sách khấu trừ thuế lợi tức cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở.
Phải khẳng định rằng, trong những năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đã có bước phát triển quan trọng với hàng loạt dự án thuộc lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ đã được triển khai, hoàn thành. Qua đó, bộ mặt đô thị tại nhiều thành phố, trung tâm kinh tế, chính trị trên cả nước đã được cải thiện rất tích cực và bước đầu đã đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân. Đây cũng là cơ sở nền tảng góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Đồng thời, với sự phát triển mạnh mẽ của mình, năng lực của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản được tăng cường, đội ngũ các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp thi công, xây lắp của ngành xây dựng không chỉ tăng nhanh về quy mô và số lượng mà còn có đủ năng lực để đảm nhận thực hiện các dự án quy mô lớn, công trình dân dụng cao tầng, hiện đại. Đội ngũ các chuyên gia môi giới, định giá, tư vấn pháp lý và quản lý bất động sản cũng đã có bước phát triển nhanh chóng.
 |
Vấn đề về vốn cho các dự án BĐS là "tử huyệt" lớn nhất.
Ngoài ra, nó cũng là chất xúc tác vô cùng hiệu quả để nước ta hoàn thành hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường BĐS từ các bộ Luật cơ bản đến các nghị định của Chính phủ, thông tư của các Bộ, ngành và văn bản hướng dẫn thực hiện của các địa phương, từng bước được hoàn thiện. Thị trường bất động sản đã huy động đáng kể nguồn vốn đầu tư trong và ngoài nước, tăng thu cho ngân sách nhà nước, thu hút lực lượng lao động lớn và ngày càng khẳng định là thị trường quan trọng của đất nước.
Tuy nhiên, sau quãng thời gian được xem là “thần tốc” thì thị trường BĐS mấy năm gần đây đã có dấu hiệu chững lại, bộc lộ nhiều bất cập, yếu điểm. Và có thể coi năm 2011 là năm ghi dấu sâu sắc nhất những vấn đề trên khi mà tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, giá cả các sản phẩm BĐS giảm mạnh, giao dịch trầm lắng, có lúc tưởng chừng bong bóng BĐS đã “xì hơi”, đã “vỡ”.
Theo đại diện của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây dựng, sở dĩ có tình trạng trên là bởi các nguyên nhân sau:
Thứ nhất, tình trạng phát triển đô thị không căn cứ vào nhu cầu của thị trường, chưa có quy hoạch, kế hoạch, tự phát, chậm tiến độ còn diễn ra phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn đến các đô thị phát triển không đồng bộ, thiếu kết nối hạ tầng, lãng phí tài nguyên đất đai và vốn đầu tư của xã hội.
Thứ hai, cơ cấu hàng hoá BĐS nhà ở mất cân đối, thị trường thiếu hàng hóa có quy mô vừa và nhỏ, có giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân. Tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 4% tổng số nhà ở đô thị của cả nước. Trong đó, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%, trong khi đó tại Thành phố Hồ Chí Minh tỷ lệ nhà chung cư mới đạt 6,13%, các đô thị khác (loại 1, loại 2 và loại 3) còn có tỷ lệ thấp hơn, thậm chí nhiều thành phố (đô thị loại 2 và loại 3) không có nhà chung cư.
Đại diện của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho biết: Mặc dù nhu cầu nhà ở chung cư hiện nay tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là rất lớn nhưng đại đa số các doanh nghiệp lại tập trung đầu tư vào phân khúc căn hộ cao cấp mà bỏ ngỏ phân khúc bình dân, giá rẻ – phân khúc đang có nhu cầu cực lớn.
Trong tổng số khoảng 35.000 căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP Hồ Chí Minh thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Còn tại Hà Nội, trong tổng số 12.000 căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 trên thị trường thì có tới 40% là căn hộ cao cấp (giá bán > 30 triệu đ/m2). Đặc biệt, thị trường thiếu loại hình nhà ở cho thuê, tỷ trọng hộ dân đi thuê, mượn, ở nhờ nhà ở tại khu vực đô thị mới đạt 14%, chủ yếu là do dân doanh.
Thứ ba, giá cả hàng hóa BĐS, giá nhà ở vẫn đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp, nhất là tại các đô thị lớn, tình trạng đầu cơ, kích giá còn phổ biến. Việc huy động nguồn lực để triển khai các chương trình phát triển nhà ở xã hội phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân lao động tại các khu công nghiệp còn hạn chế.
Thứ tư, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Vì vậy thị trường bất động sản luôn bị tác động khi có sự thay đổi chính sách tín dụng.
Thứ năm, các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực đã ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Trong những năm vừa qua, do lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao, đã thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Nhiều tổng công ty, tập đoàn lớn không chuyên về xây dựng, kinh doanh bất động sản cũng thành lập công ty kinh doanh bất động sản.
Chính vì yếu tố lợi nhuận cao của loại thị trường này mà nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty con để kinh doanh BĐS nên đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng rất khó kiểm soát. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng tham gia đầu tư kinh doanh BĐS nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào. Các sàn giao dịch BĐS tuy phát triển mạnh về số lượng nhưng chất lượng dịch vụ còn thấp, đội ngũ các nhà môi giới, tư vấn, định giá bất động sản còn thiếu tính chuyên nghiệp.
Và đó cũng là quan điểm của ông Nguyễn Ngọc Thanh, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Hải Phòng, Tổng Giám đốc Công ty CP Xây dựng và Phát triển đô thị Hải Phòng trình bày tại Hội nghị Doanh nghiệp Ngành Xây dựng 2011.
Theo ông Thanh thì, để thực hiện chính sách phát triển nhà ở có hiệu quả , một mặt phải có những giải pháp chiến lược trong đầu tư của Nhà nước đối với các loại hình nhà ở. Mặt khác, cần phải có các cơ chế thích hợp để thực hiện mục tiêu xã hội hoá trong đầu tư phát triển nhà ở . Một trong những giải pháp cần áp dụng nhằm khuyến khích việc huy động vốn của xã hội vào phát triển nhà ở là thực hiện chính sách khấu trừ thuế lợi tức cho các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở.
Theo Petrotimes
